Siết chặt tín dụng có thể tránh được “bong bóng” bất động sản?

VOV.VN - Nếu không siết chặt tín dụng bất động sản, nguy cơ nợ xấu của doanh nghiệp và người dân đối với các ngân hàng sẽ khó tránh khỏi.

Trong 2 tháng đầu năm 2016, lượng giao dịch bất động sản tại TP HCM gia tăng. Giá căn hộ và đất nền tăng khoảng 10-15% so với thời điểm này năm ngoái. Tuy nhiên, thị trường bất động sản tại TP HCM đang ẩn chứa nhiều nguy cơ mất cân đối cung-cầu. Nếu không siết chặt tín dụng bất động sản, nguy cơ nợ xấu của doanh nghiệp và người dân đối với các ngân hàng là khó tránh khỏi khi các ngân hàng cho vay quá “mạnh tay”.

Theo Tập đoàn nghiên cứu thị trường CBRE Việt Nam, năm nay, TP HCM sẽ có hơn 45.000 căn hộ từ 90 dự án được bán ra thị trường. Cộng với gần 42.000 căn hộ được bán ra trong năm 2015 thì nguồn cung căn hộ tại TP HCM đang rất dồi dào.

Mặc dù lượng giao dịch bất động sản trên thị trường TP HCM đang có chiều hướng tăng lên, nhưng lượng cung vẫn lớn hơn nhiều so với lượng cầu. Ngay cả ở một số khu chung cư đã bán hết tại Bình Thạnh, Quận 7, Thủ Đức… thì số căn hộ đã có người vào ở chỉ chiếm chưa đến 50%.

Điều đó cho thấy, số người mua để đầu cơ chiếm tỷ lệ cao. Những người này đang chờ giá căn hộ lên cao để bán ra bởi họ bị áp lực phải trả lãi ngân hàng. Trong khi các chủ đầu tư tiếp tục tung ra thị trường những dự án mới, cộng với nguồn cung từ những nhà đầu tư thứ cấp nói trên thì hai bên sẽ gặp nhau.

Vay tiền ngân hàng để đầu tư bất động sản dễ dẫn đến nợ xấu cần phải được kiểm soát.
Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại xây dựng Lê Thành – Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM cho biết, những nhà đầu tư đang phải chịu áp lực trả nợ nên họ bán ra, bán ra không được nên họ giảm giá. Trong khi đó, những người mua có nhu cầu ở thật họ lại có tâm lý chờ xuống nữa. Thị trường chỉ cần quay đầu giảm giá là họ chờ giá xuống nữa mới mua. Nếu thực sự xảy ra điều đó thì cực kỳ nguy hiểm.

Từ cuối năm 2014 đến nay, khi thị trường bất động sản ấm dần lên, nhiều ngân hàng thương mại đã xem việc cho vay bất động sản là “miếng bánh” ngon và cho vay rất mạnh tay. Cho vay bất động sản có lãi suất tốt, tài sản thế chấp được thẩm định một cách rõ ràng và tài sản thế chấp hiển hiện trước mắt. Điều này dẫn đến việc chủ đầu tư lấy dự án bất động sản làm tài sản thế chấp vay ngân hàng. Sau đó, họ lại huy động vốn từ khách hàng để mua dự án khác. Người mua đất, mua nhà cũng lấy hợp đồng với chủ đầu tư làm tài sản thế chấp vay ngân hàng.

Trong khi đó, chính ngân hàng cho vay cũng không kiểm soát được tài sản của người vay mà chỉ căn cứ vào dự án hoặc hợp đồng mà họ trực tiếp thẩm định. Từ đó dẫn đến tình trạng, một tài sản có thể thế chấp nhiều ngân hàng khác nhau. Nếu thị trường bất động sản quay đầu giảm giá thì sẽ dẫn đến sự sụp đổ của cả bên vay lẫn ngân hàng bởi tất cả đang lao vào một thị trường.

Theo Tiến sỹ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia trong lĩnh vực Tài chính - Ngân hàng, việc Ngân hàng Nhà nước sửa đổi Thông tư 36 theo hướng siết chặt tín dụng vào bất động sản trong thời điểm này là cần thiết. Trong đó, 2 điều khoản tác động nhiều nhất tới bất động sản là tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn bị kéo xuống từ 60% còn 40% sẽ giới hạn lại nguồn vốn cho vay bất động sản.

Đối với quy định về hệ số rủi ro đối với các khoản vay liên quan đến bất động sản tăng từ 150% lên tới 250% thì ngân hàng phải duy trì nguồn vốn tối thiểu cao, sẽ không còn nhiều tiền để cho vay bất động sản như hiện nay nữa.

“Tôi nghĩ rằng nếu không cẩn thận thì thị trường bất động sản sẽ rơi vào tình trạng bong bóng, đặc biệt là phân khúc bất động sản cao cấp. Việc giới hạn tín dụng trong lĩnh vực bất động sản trong thời điểm này là hợp lý và cần thiết bởi nó sẽ tác động tới mọi người, từ doanh nghiệp, người dân đến các nhà thầu xây dựng”, TS. Nguyễn Trí Hiếu cảnh báo.

Hiện nay, lượng tiền cho vay trong lĩnh vực bất động sản của các ngân hàng thương mại tại TP HCM trung bình chiếm khoảng 10-15% tỷ trọng số vốn. Các ngân hàng cho vay nhiều hơn có nguy cơ bị nợ xấu. Thậm chí có ngân hàng phải trả giá đắt dẫn đến phá sản.

Nhìn được vấn đề này, một số ngân hàng tại TP HCM đã thận trọng hơn trong việc cho vay bất động sản, chỉ cho vay các dự án nhỏ và khách hàng mua nhà khi ngân hàng này kiểm soát được tài sản thế chấp. Trong đó, ưu tiên khách hàng vay vốn dài hạn và có nhu cầu thực mua nhà để ở.

Ông Võ Văn Châu, Giám đốc Ngân hàng TMCP Kiên Long cho biết, trong 2 tháng đầu năm nay, ngân hàng đã tiếp xúc được với nhiều khách hàng là chủ đầu tư dự án cũng như khách hàng có nhu cầu mua nhà cửa. Việc cho vay như thế nào, lãi suất ra sao, ngân hàng đã cùng với khách hàng chọn ra hình thức hợp tác thuận lợi nhất. Ngân hàng ưu tiên cho vay thời gian 15 năm, 10 năm hay 5 năm hoặc là theo điều kiện tài chính thực tế của khách hàng.

Để tránh thị trường bất động sản rơi vào “bong bóng”, bên cạnh việc ban hành những quy định làm công cụ điều chỉnh tín dụng như dự thảo Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước, thiết nghĩ cần có những quy định khác để chấm dứt việc doanh nghiệp huy động vốn của khách hàng để thực hiện dự án.

Đối với các ngân hàng, khi cho khách hàng vay để đầu tư hay mua bất động sản, cần đánh giá chính xác về dòng tiền từ hoạt động kinh doanh, vì đây chính là nguồn tiền quan trọng nhất để hoàn trả tiền vay./.

Mời quý độc giả theo dõi VOV.VN trên

Tin liên quan

Dư nợ và nợ xấu bất động sản đều tăng
Dư nợ và nợ xấu bất động sản đều tăng

VOV.VN -Hôm nay, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đã chủ trì phiên họp Ban chỉ đạo Trung ương về nhà ở

Dư nợ và nợ xấu bất động sản đều tăng

Dư nợ và nợ xấu bất động sản đều tăng

VOV.VN -Hôm nay, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đã chủ trì phiên họp Ban chỉ đạo Trung ương về nhà ở

TS Lê Xuân Nghĩa cảnh báo ẩn số rủi ro nợ xấu bất động sản 2015
TS Lê Xuân Nghĩa cảnh báo ẩn số rủi ro nợ xấu bất động sản 2015

Rủi ro lớn nhất của thị trường bất động sản năm 2015 là xử lý nợ bằng cách giãn và khoanh nợ, theo TS Lê Xuân Nghĩa - Viện trưởng Viện nghiên cứu và phát triển kinh doanh phân tích.

TS Lê Xuân Nghĩa cảnh báo ẩn số rủi ro nợ xấu bất động sản 2015

TS Lê Xuân Nghĩa cảnh báo ẩn số rủi ro nợ xấu bất động sản 2015

Rủi ro lớn nhất của thị trường bất động sản năm 2015 là xử lý nợ bằng cách giãn và khoanh nợ, theo TS Lê Xuân Nghĩa - Viện trưởng Viện nghiên cứu và phát triển kinh doanh phân tích.

Nợ xấu bất động sản thực tế cao hơn báo cáo nhiều
Nợ xấu bất động sản thực tế cao hơn báo cáo nhiều

(VOV) -Theo Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, nợ xấu bất động sản chiếm tới 33-35% dư nợ bất động sản

Nợ xấu bất động sản thực tế cao hơn báo cáo nhiều

Nợ xấu bất động sản thực tế cao hơn báo cáo nhiều

(VOV) -Theo Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, nợ xấu bất động sản chiếm tới 33-35% dư nợ bất động sản