Dự thảo thuế nhà, đất: Khó hạn chế đầu cơ

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên-Môi trường đã khẳng định như vậy bên lề Hội thảo “Góp ý hoàn thiện Dự thảo Luật thuế nhà, đất” diễn ra sáng nay (1/9) tại Hà Nội.

Dự thảo Luật thuế nhà, đất đang được soạn thảo để thay thế Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 (sửa đổi năm 1994). Dự thảo Luật ra đời nhằm khắc phục những mặt hạn chế của chính sách thuế nhà, đất hiện hành; tăng cường quản lý Nhà nước đối với nhà, đất, khuyến khích tổ chức, cá nhân sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, góp phần hạn chế đầu cơ nhà, đất và khuyến khích thị trường bất động sản phát triển lành mạnh.

Nguyên nhân đầu cơ đất đai vượt giới hạn

Theo ông Đặng Hùng Võ-nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên-Môi trường, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tính theo cách hiện nay là quá thấp, nơi giá đất cao nhất cũng chỉ ở mức gấp 32 lần thuế sử dụng đất nông nghiệp ở mức cao nhất. Mức thuế nông nghiệp cao nhất là 550 kg thóc/1 ha, tức là 0,05 kg thóc/1 m2. Như vậy, mức thuế sử dụng đất phi nông nghiệp cao nhất cũng chỉ là 1,6 kg thóc/1 m2. Ví dụ, thuế sử dụng đất ở tính cho 100 m2 tại Trung tâm Hà Nội cũng chỉ là 160 kg thóc hàng năm, tức là khoảng 500.000 đồng theo thời giá thóc trung bình. Tại Trung tâm Hà Nội, giá đất tại thời điểm hiện nay cũng ở mức khoảng 250.000.000 đồng/1 m2, như vậy 100 m2 đất có giá khoảng 25 tỷ đồng.

Nội dung chính của thuế đất phi nông nghiệp cho đến nay bao gồm: 1.      Mức thuế bằng 3 lần đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng đối với đất thuộc thành phố, thị xã, thị trấn; mức thuế cụ thể phụ thuộc vào vị trí đất tại thành phố, thị xã, thị trấn.  2.       Mức thuế bằng 1,5 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng đối với đất thuộc vùng ven đô thị, ven trục giao thông chính; mức thuế cụ thể phụ thuộc vào loại đô thị và loại đường giao thông chính. 3.       Mức thuế đất bằng mức thuế sử dụng đất nông nghiệp ghi thu bình quân trong xã đối với đất thuộc vùng nông thôn đồng bằng, trung du, miền núi.

"Mức thuế như trên tương đương với thuế suất 0,002%, trong khi mức thuế suất đối với sử dụng đất phi nông nghiệp trên thế giới là khoảng 1%. Cách đánh thuế sử dụng đất phi nông nghiệp như trên hoàn toàn không có ý nghĩa, kể cả cho mục đích điều tiết lợi ích từ sử dụng đất lẫn cho mục đích tạo nguồn thu cho Nhà nước, hơn nữa không tạo được động lực để nâng cao hiệu quả sử dụng đất phi nông nghiệp, không tạo được công cụ để ngăn chặn tình trạng tự phát chuyển mục đích sử dụng đất từ khu vực nông nghiệp sang khu vực phi nông nghiệp, không kiểm soát được tình trạng đầu cơ đất đai. có thể thấy sắc thuế nhà, đất hiện nay gần như không tạo nên được bất kỳ tác động tích cực nào cho Nhà nước, xã hội và người dân. Thậm chí, ngân sách thu được từ thuế này có thể không đủ trả cho các chi phí để thu thuế. Như vậy, việc đổi mới sắc thuế nhà, đất là một nhu cầu cần thiết và bức xúc, bảo đảm tính đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai và thị trường bất động sản. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp không hợp lý là nguyên nhân chính tạo nên tình trạng đầu cơ đất đai vượt giới hạn, không điều tiết được luồng vốn đầu tư vào những khu vực cần khuyến khích đầu tư."- ông Đặng Hùng Võ nói.

Chia sẻ quan điểm này, TS Nguyễn Quang Tuyến – Bộ môn Luật đất đai, ĐH Luật cho rằng, nếu đem áp dụng tại các đô thị lớn để nhằm mục tiêu chống đầu cơ đất đai thì không ăn thua. Theo ông Tuyến, những ý kiến về chỉnh sửa thuế nhà ở, đất ở trong thời điểm hiện nay là hợp lý và cần có lộ trình cụ thể trong những năm tới

Còn theo TS Phạm Sỹ Liêm –Phó Chủ tịch Tổng hội xây dựng Việt Nam: Hiện nay, không biết có bao nhiêu người đầu cơ nhà đất để đánh thuế. Do vậy, không nên đưa mục tiêu "góp phần hạn chế đầu cơ nhà đất" vào luật. Vả lại thuế suất thấp như vậy thì việc đánh thuế này có làm giảm hiện tượng đầu cơ được hay không? Nguồn thu từ thuế nhà đất thường rất ổn định và thường được chi vào các dịch vụ cho khu nhà.

Theo ông Liêm, chính sách đánh thuế phải có một lộ trình. Hiện nay, chúng ta muốn thu thì nên đơn giản việc thu thuế. Thuế suất chưa nên nâng cao và nên để người thu và người dùng tiếp cận dần với việc thu thuế này.

Mức thuế suất nào là hợp lý?

Theo ông Đặng Hùng Võ, trước mắt, có thể xác định mức thuế suất cơ bản 0,03% như Bộ Tài chính đã tính toán, điều chỉnh là tạm được. Cũng có ý kiến cho rằng để như mức cũ 0,05% là hợp lý. Ở các nước khác người ta áp dụng mức thuế suất cơ bản là 1%. Tất nhiên, mức này không thể phù hợp với thu nhập và đời sống ở nước ta hiện nay. 

Việc xác định ở mức nào, tăng lên hay giảm đi cho phù hợp hơn cần chờ đợi những tín hiệu từ thực tế cuộc sống trong quá trình triển khai. Điều cần bàn kỹ lưỡng hơn là mức thuế nào đối với đất phi nông nghiệp sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh khi có những phần bị đánh trùng với thuế thu nhập doanh nghiệp.

Đối với trường hợp thuế đánh vào hộ gia đình kinh doanh không phải là tổ chức doanh nghiệp cũng còn bất hợp lý. Đó chính là tình trạng giá đất rất cao tại những nơi có lợi thế mở cửa hàng kinh doanh của hộ gia đình.

Người ta không mua nhà - đất để ở mà người ta mua để kinh doanh. Theo Dự thảo Luật Thuế nhà đất, thuế suất 0,03% được áp đồng loạt cho tất cả các loại đất có mục đích sử dụng sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Doanh nghiệp phải chịu thêm một khoản thuế nhà đất mà trước đây phải nộp ở mức không đáng kể, nghĩa vụ thuế chủ yếu của doanh nghiệp là thuế thu nhập doanh nghiệp. Đất ở được sử dụng vào mục đích kinh doanh phi nông nghiệp của hộ gia đình mà chỉ chịu mức 0,03% lại có vẻ như quá ít so với thu nhập thực (sau khi đã trừ đi các nghĩa vụ thuế về kinh doanh hộ gia đình).

Những bất cập nêu trên cần đưa vào xử lý đồng bộ trên cần xem xét mối tương quan giữa thuế đối với sản xuất, kinh doanh và thuế nhà đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh. Ông Võ khẳng định: Luật Thuế nhà đất có vai trò rất quan trọng đối với mỗi đất nước, nhất là đối với nước ta trong giai đoạn đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa hiện nay, thị trường bất động sản phát triển rất nóng nhưng đang chứa đựng trong đó nhiều tiêu cực và đầy rủi ro. Luật Thuế nhà đất, một phần quan trọng của thuế bất động sản, là một công cụ quản lý nhà nước phù hợp với cơ chế thị trường, tạo hiệu quả cao trong điều tiết lợi ích từ thị trường bất động sản và làm lành mạnh hóa thị trường. Một sắc thuế phù hợp sẽ tác động tích cực tới phát triển, nếu không phù hợp sẽ tác động làm kìm hãm phát triển. 

Bày tỏ quan điểm của mình, ông Liêm cho rằng, việc áp dụng biểu suất chung của nhà đất là được nhưng đối với nhà thì không nên áp dụng chung một biểu chung về thuế suất. Về khung giá đất, về áp dụng thuế nhà, đất là hợp lý và đơn giản. Vùng giàu và đô thị thì giá sẽ khác với vùng miền núi, miền xuôi, đô thị. Đối với nhà thì nên áp dụng cụ thể hơn nữa chứ không nên chỉ áp dụng cho nhà cấp 3, cấp 4…mà nên áp dụng cho từng địa phương, từng khu vực vùng miền và thậm chí cùng là khu vực nghèo cũng phải khác nhau bởi có khu vực nghèo thật nhưng có khu vực nghèo nhưng đang trên đà phát triển.

Nên tìm các ưu đãi khác cho đối tượng được miễn, giảm thuế

Theo ông Liêm, đối tượng miễn giảm nhà ở như trong dự thảo là quá rộng, chỉ nên miễn thu với nhà ở cấp 4 và nhà có chính sách xã hội rõ ràng. Ông Liêm cho rằng không nên tính theo m2 nhà. Nhà cấp 2, cấp 3, biệt thự có hơn 60 m2 mà không thu thuế thì là vô lý. Cũng không nên phân loại giàu nghèo để thu thuế. Nộp thuế không chỉ là nghĩa vụ mà phải tuyên truyền rằng, nộp thuế là quyền lợi của nhân dân. Bởi nộp thuế thì nhà nước mới có chính sách kinh phí hỗ trợ cho dân. 

Theo quan điểm của ông Nguyễn Quang – đại diện Tổ chức định cư Liên Hợp Quốc (UN – Habitat) thì đã sử dụng đất, nhà thì phải trả tiền còn muốn trợ cấp với người nghèo phải tính theo hình thức khác. Ví dụ, trợ cấp thêm tiền cho người nghèo mua nhà theo đúng giá thị trường chứ không phải là trợ cấp cho họ mua nhà giá thấp như quy định hiện nay của Luật đất đai.

Chia sẻ quan điểm này, ông Phan Đình Dũng-  đại diện của UNDP cho rằng, không nên đưa vào điều 3 những đối tượng như các đối tượng chính sách, người nghèo… mà  nên đưa ra trong một luật khác. Còn bản thân những người đã sử dụng đất thì bắt buộc phải nộp thuế.

Đề cập tới nội dung này, TS Nguyễn Minh Phong - Trưởng phòng nghiên cứu kinh tế (Viện nghiên cứu phát triển kinh tế-xã hội Hà Nội) cho rằng: cần phân biệt việc miễn và giảm thuế nhà, đất cho các đối tượng chính sách chỉ có giá trị khi và chỉ khi các đối tượng này còn sống và trực tiếp sử dụng nhà, đất ở cho nhu cầu sinh tồn của mình./.