Siết tín dụng cho bất động sản sẽ “nghẽn” nhiều thị trường

Tham luận tại hội thảo về “tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường bất động sản” vừa diễn ra sáng nay (23/3), tại Hà Nội, nhiều chuyên gia cho rằng, không chỉ ở Việt Nam mà ở các nước, thị trường bất động sản vẫn luôn phụ thuộc vào ngân hàng. Do đó, ở nước ta không nên tìm cách hãm nguồn tín dụng ngân hàng cho bất động sản mà cần kiểm soát chặt chẽ dòng vốn và tìm thêm nhiều nguồn vốn mới.

Chưa cần thiết siết tín dụng cho bất động sản Việt Nam

Trả lời câu hỏi về nguồn tài chính nào cho bất động sản, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng, không chỉ ở Việt Nam mà ở các nước, thị trường bất động sản vẫn luôn phụ thuộc vào ngân hàng, cả người xây nhà lẫn người mua nhà. Lấy ví dụ tại Mỹ, ông Nghĩa cho hay, các tập đoàn thương mại, công nghiệp vay rất ít vốn ngân hàng (chủ yếu vay vốn lưu động) mà huy động vốn trên thị trường tài chính.

Hội thảo về “tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường bất động sản” diễn ra sáng nay (23/3), tại Hà Nội.

Ngược lại, những tập đoàn bất động sản lại chủ yếu đi vay vốn ngân hàng, vì kinh doanh bất động sản đòi hỏi số vốn rất lớn mà các tập đoàn bất động sản lại hầu như ít khi niêm yết lên sàn chứng khoán. Còn với người mua nhà tại Mỹ thì gần như  là mua nhà bằng tiền vay ngân hàng. Thói quen mà người dân Mỹ là không dùng toàn bộ số tiền mình có được để mua nhà, trái lại họ vay trả góp của Ngân hàng Mỹ để mua nhà và dùng tiền của mình đầu tư vào khu vực khác kiếm lời.

Còn ở châu Á nói chung, theo ông Nghĩa, tình trạng ngân hàng lệ thuộc vào bất động sản rất nhiều, không chỉ riêng Việt Nam vì thị trường chứng khoán yếu, chưa hiệu quả và  sức mua của thị trường hàng hóa chưa đủ lớn, để lấn át thị trường Bất động sản và còn có lý do văn hóa nữa (thích sở hữu BĐS hơn là đi thuê…).

Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên, thị trường bất động sản hiện đang phục hồi trong bối cảnh hoàn toàn khác trước, ổn định hơn, bền vững hơn, không có dấu hiệu bong bóng Ít nhất là trong vòng 5 năm tới.

Hơn nữa, việc các ngân hàng thích cho vay bất động sản là dễ hiểu vì thứ nhất, có tài sản thế chấp. Thứ hai, trường bất động sản có thể suy giảm trong ngắn hạn nhưng về dài hạn vẫn là thị trường nền tảng. Thứ ba, các nhà đầu tư trong trường hợp cần tìm nơi trú ẩn vẫn sẽ tìm vào bất động sản.

Vì vậy, “siết chặt tín dụng nói chung và tín dụng BĐS vào thời điểm này là chưa cần thiết, thay vào đó cầu kiểm soát tín dụng hiệu quả hơn, ví dụ tín dụng cho người có liên quan với ngân hàng, tín dụng chảy vào các dự án không hiệu quả, tín dụng cấp cho các dự án mà nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính (như luật Kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có bảo lánh ngân hàng,…), tín dụng đen và đặc biệt là xử lý nợ xấu”- ông Nghĩa nhấn mạnh.

Hướng tín dụng vào cầu bất động sản

Cùng quan điểm không nên ngăn vốn tín dụng ngân hàng cho bất động sản, TS. Ngô Thị Phương Thảo (Khoa Bất động sản và KTTN – Trường Đại học Kinh tế quốc dân) cho rằng, khi Nhà nước thi hành chính sách thắt chặt tiền tệ, rút một lượng lớn tiền ở ngoài lưu thông về thì thị trường bất động sản bị ảnh hưởng ngay lập tức đang tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng. Và cũng không ngoại lệ, thị trường tín dụng bất động sản cũng bị tác động lớn, các kênh tín dụng truyền thống bị nghẽn mạch. “Đây là vấn đề thời sự nóng bỏng và là một bài toán khó cho thị trường bất động sản vì nhu cầu về vốn thì ngày càng tăng”- bà Thảo lưu ý.

Theo phân tích của bà Thảo, ở các nước phát triển, cấu trúc nguồn tín dụng cho bất động sản khá đa dạng từ các định chế tài chính, từ các quỹ đầu tư, quỹ tín thác (REITs), quỹ tiết kiệm hay quỹ hưu trí, các dòng vốn FDI, FII,… còn tại Việt Nam cấu trúc nguồn vốn cho bất động sản hiện nay vẫn chủ yếu dựa vào 2 nguồn chính đó là từ ngân hàng và vốn huy động từ người dân.

Cho đến nay, bà Thảo nhìn nhận: Luồng tiền từ hệ thống NHTM vẫn là quan trọng nhất đối với thị trường BĐS nước ta hiện tại. Thời điểm trước khi xảy ra khủng hoảng kinh tế thế giới, số dư tín dụng của hệ thống NHTM đối với thị trường BĐS khoảng 270.000 tỷ đồng. Đến năm 2012, với nhiều giải pháp hạn chế vốn vào BĐS, số dư tín dụng khoảng là 190.000 tỷ đồng. Và theo báo cáo của NHNN vào thời điểm tháng 12/2013 số dư tín dụng của hệ thống NHTM đối với thị trường BĐS là 268.000 tỷ đồng. 6 tháng đầu năm 2014 là 350.000 tỷ đồng, tăng hơn 2,78% so với cuối năm trước.

Vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản Việt Nam theo hai nhóm: nhóm vay để tạo cung cho thị trường bất động sản như các công ty kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư; nhóm thứ hai vay để tạo nên cầu bất động sản, đại diện là các hộ gia đình. Bà Thảo dự báo: “Với những dấu hiệu phục hồi và khả năng phát triển cho thấy sẽ có một lượng lớn vốn đầu tư đổ vào thị trường BĐS năm 2016 và những năm tiếp theo”.

Vì thế, theo bà Thảo, “đây là giai đoạn cần có sự tham gia tích cực của hệ thống tín dụng ngân hàng theo hướng nới lỏng cơ chế cho vay với chi phí vốn hợp lý hỗ trợ trực tiếp cho các chủ đầu tư các dự án có sản phẩm dở dang thuộc các vùng lân cận có tiềm năng sớm phát triển. Đây cũng là cơ hội đầu tư tốt để các ngân hàng đẩy nhanh tăng trưởng tín dụng trên nguyên tắc kiểm soát chặt chẽ tính pháp lý, đánh giá đúng tính thanh khoản của sản phẩm tài trợ và kiểm soát chặt chẽ dòng tiền vốn đầu tư và nguồn thu từ sản phẩm đưa vào tiêu thụ, giúp phát triển bền vững thị trường BĐS”.

Đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay, bà Thảo khuyến nghị: “nới lỏng tín dụng bất động sản là điều cần thiết, nhưng cần hướng dòng chảy tín dụng vào cầu bất động sản hơn là cung bất động sản. Hơn nữa, cũng cần có hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho cầu nhà ở thật sự và cung bất động sản phân khúc sản phẩm trung bình, phù hợp với nhu cầu thị trường, đồng thời hạn chế tối đa dòng vốn tín dụng cho hoạt động đầu cơ, kinh doanh bất động sản, làm méo mó giá cả thị trường như thời gian qua”./.