Thị trường bất động sản: Giá ảo vì không minh bạch

Theo báo cáo của Ủy ban Kinh tế của Quốc hội trong vòng 20 năm qua, giá nhà đất ở nước ta đã tăng 100 lần và giá nhà ở trung bình cao hơn 25 lần so với thu nhập bình quân của người lao động. Giá nhà đất ở nước ta cao gấp 5 lần so với các nước phát triển.

TS Ngô Trí Long, chuyên gia trong lĩnh vực thị trường giá cả, phân tích: Giá bất động sản (BĐS) ở ta là ảo vì nó không tương xứng với thu nhập của người dân và giá trị sinh lợi của BĐS. Để tránh giá ảo nên để thị trường và người mua nhà tự quyết định, không nên can thiệp. Khi người mua nhà đất cảm thấy giá phù hợp với khả năng chi tiêu của họ thì khi ấy thị trường BĐS sẽ trở về giá trị thực.

Thế nhưng, có những ý kiến cho rằng, không thể thả nổi thị trường BĐS, để thị trường tự điều tiết, vì sẽ liên quan đến rất nhiều lĩnh vực. Nợ xấu BĐS lên đến 200.000 tỷ đồng, tuy chỉ bằng khoảng 3,2% GDP, nhưng kéo theo sự trì trệ của hai ngành quan trọng là xây dựng và vật liệu xây dựng, làm ảnh hưởng tới đời sống và việc làm của khoảng gần 4 triệu lao động. Bởi vậy, giá BĐS sẽ phải gánh tất cả các chi phí chính thức và không chính thức mà các doanh nghiệp phải bỏ ra. Ví dụ chi phí cho thủ tục hành chính, lãi suất ngân hàng…

Theo thống kê của cấc doanh nghiệp, khi thủ tục hành chính kéo dài 6 tháng thì chi phí cho một dự án cũng bị đội lên khoảng 30%. Ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, cho biết: “Các doanh nghiệp BĐS cũng như người mua nhà khó tiếp cận được nguồn vốn vay. Thủ tục hành chính cũng làm chi phí bị đội lên rất nhiều”.

Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, khó khăn của thị trường chủ yếu do mất cân đối cung cầu: Cung ở phân khúc nhà ở cao cấp rất lớn nhưng cầu rất ít, còn cầu phân khúc nhà ở xã hội cao thì lại có rất ít dự án. Nếu nói một cách thẳng thắn, thị trường BĐS rơi vào tình trạng như hiện nay chủ yếu là do đầu cơ, hớt váng của chính các chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp. Do vậy, cần cân nhắc “điểm rơi” của gói tín dụng 30.000 tỷ đồng mà Ngân hàng Nhà nước dự định đưa ra để cho vay nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường này, nếu không cẩn thận chỉ đem lại lợi ích cho một nhóm người, gây tác động xấu đến lạm phát và toàn bộ nền kinh tế.

Trong kỳ họp lần thứ X của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS, Phó Thủ tướng Chính phủ Hoàng Trung Hải, Trưởng Ban chỉ đạo yêu cầu: Phải minh bạch các thông tin về giá cả, chất lượng, tiến độ dự án. Có như vậy mới tạo được niềm tin đối với người dân.

Rất khó để xác định đâu là giá thực của BĐS, vì thực tế giá BĐS bị thổi lên quá nhiều và quá lâu, không theo bất kỳ quy luật kinh tế nào. Giá trị thực của BĐS là bao nhiêu? Giá thành xây dựng thực tế hiện nay là bao nhiêu? Xét về mặt nghiệp vụ, có lẽ các cơ quan quản lý Nhà nước cũng như các chuyên gia trong lĩnh vực này không quá khó để tính toán ra. Vấn đề là doanh nghiệp có dám công bố hay không? Cơ quan quản lý các cấp có quyết tâm yêu cầu doanh nghiệp công bố thông tin hay không?

Theo TS Nguyễn Tiến Thỏa, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội thẩm định giá Việt Nam, cần phải có một cuộc kiểm tra tổng thể đánh giá chung về thực trạng giá BĐS ở Việt Nam. Trên cơ sở điều tra chung của giá BĐS xem giá thị trường là bao nhiêu rồi qua đó tiến hành xác định giá từng BĐS bằng phương pháp thích hợp. Khi chúng ta xác định được giá trị thực của BĐS mới có chiến lược, phương án để thực hiện việc tính thuế BĐS cho hợp lý, rồi tính chuyển quyền sở hữu, thế chấp ngân hàng, tính giá đền bù… Như vậy mới không sinh ra hệ quả xấu đối với nền kinh tế.

Minh bạch được giá BĐS cũng như làm rõ các chi phí xây dựng mới có thể đưa BĐS trở về đúng giá trị thực của nó. Khi ấy mới có thể làm tăng tính thanh khoản của thị trường, phá tan băng và khiến thị trường sôi động trở lại. Nếu chưa làm được điều đó, rất có thể gói tín dụng 30.000 tỷ đồng tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS sẽ không đạt được hiệu quả mong muốn./.