Văn phòng cho thuê: Nguồn cung tăng, giá tiếp tục giảm

• Giá thuê văn phòng phía Tây Hà Nội tiếp tục giảm mạnh 
• Nhiều bất cập của sàn bất động sản

Nguồn cung tăng, tăng áp lực

Nghiên cứu của Savills cho thấy, công suất cho thuê văn phòng tiếp tục giảm sút do nguồn cung dư thừa và hậu quả của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008. Giá thuê trung bình giảm khoảng 13%/năm trong giai đoạn 2008 – 2011. Hiện tại, các công ty nước ngoài thuê khoảng 60% tổng diện tích sàn văn phòng trong các tòa nhà hạng A và B.

Nhiều tòa nhà treo biển cho thuê văn phòng nhiều tháng trời nhưng sức thuê vẫn thấp

Riêng tại TP HCM, theo Savills, nguồn cầu văn phòng phụ thuộc vào nguồn vốn FDI mới và tốc độ tăng trưởng GDP của TP HCM. Hơn nữa, do thị trường văn phòng còn yếu và sự bất ổn của nền kinh tế vĩ mô trong giai đoạn 2009 – 2011, nguồn cung văn phòng ở TP HCM sẽ tăng trưởng chậm trong năm 2012 – 2014. Savills dự đoán khoảng 47.000 m2 sàn văn phòng sẽ hoàn thành năm 2012; 56.000 m2 hoàn thành năm 2013 và 27.000 m2 cho năm 2014.

Còn theo nghiên cứu và dự báo của công ty Colliers International Việt Nam, thị trường BĐS Việt Nam chưa có nhiều chuyển biến mặc dù đã được hỗ trợ bởi các chính sách tài khóa và tiền tệ tích cực. Theo đó, có khoảng 65.000 m2 GFA văn phòng từ 6 dự án dự kiến sẽ gia nhập thị trường TP HCM.

Cùng thời gian này, thị trường Hà Nội có tổng cung văn phòng cho thuê đạt 1,15 triệu m2, tăng tới 24% so với cùng kỳ 2011. Trong đó, tỷ lệ lấp đầy trung bình của văn phòng hạng A tại Hà Nội tăng đáng kể 2,95 điểm phần trăm, đạt mức 75,40% trong 6 tháng đầu năm 2012. Giá chào thuê trung bình giảm nhẹ với mức giá thuê trung bình 41,23 USD/m2/tháng. Diện tích thực thuê mới đạt mức cao 14.900 m2 trong quý 2/2012, chủ yếu nhờ kết quả cho thuê từ dự án Keangnam Landmark Hanoi Tower.

Tuy nhiên, Colliers International Việt Nam nhận định: nguồn cung tăng có thể tiếp tục gây áp lực về tỷ lệ lấp đầy và giá thuê. Hơn nữa, chủ đầu tư hiện vẫn đang phải đối mặt với nhiều thách thức trong việc tiếp cận nguồn vốn nhằm thúc đẩy phát triển các dự án BĐS.

Do đó, giá thuê có chiều hướng tiếp tục giảm và tạo ra nhiều áp lực cho chủ đầu tư phát triển dự án. Hầu hết các tòa nhà văn phòng trong khu vực nội thành cũng như ngoại thành đều đưa ra các chương trình khuyến mãi, miễn phí tiền thuê trong 2 hoặc 3 tháng đầu đối với hợp đồng thuê mới, thời gian cho thuê linh hoạt, miễn giảm phí đỗ xe, treo biển và dịch vụ khác nhằm thu hút khách thuê.

Năm 2013-2014, thị trường sẽ “ấm lên”?

Hiện tại, thị trường văn phòng hạng A mới gia nhập thị trường ở Hà Nội và TP HCM đều đạt được công suất thuê tốt hơn, đặc biệt là các tòa nhà văn phòng ở khu vực ngoài trung tâm của Hà Nội.

Theo Savills, nguồn cầu văn phòng hạng A và B sẽ vẫn tiếp tục tăng trong những năm tới. Tổng diện tích cho thuê sẽ tăng khoảng 12%/năm trong giai đoạn 2012 – 2014. Mặc dù giá thuê trung bình được dự báo sẽ giảm khoảng 10% trong năm 2012, thị trường văn phòng sẽ phục hồi trong giai đoạn 2013 – 2014. Giá thuê dự kiến trung bình sẽ tăng khoảng 15% năm 2013 và 12% năm 2014.

Theo Colliers International Việt Nam, giá cho thuê trung bình vào quý 2/2012 của tất cả các hạng văn phòng giảm xuống mức 20 USD/m2/tháng, chưa tính phí dịch vụ và thuế VAT. Tỷ lệ lấp đầy trung bình được ghi nhận ở mức 88,2%, giảm 2 điểm phần trăm so với quý trước.

Tỷ lệ lấp đầy trung bình của tòa văn phòng hạng B và C đạt được tốt hơn hạng A, nhờ vào giá thuê cạnh tranh hơn. Hơn nữa, rất nhiều doanh nghiệp bao gồm cả doanh nghiệp trong nước và nước ngoài đang tìm giải pháp cắt giảm chi phí trong điều kiện khó khăn tài chính của Châu Âu, Mỹ và Việt Nam. Văn phòng hạng B đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 88% và 89% cho hạng C. Giá thuê trung bình ghi nhận khoảng 20 USD/m2/tháng và 16,3 USD/m2/tháng lần lượt cho hạng B và hạng C.

Khi đánh giá về triển vọng thị trường những tháng còn lại của năm 2012 và tiếp theo, Colliers International cho rằng, thị trường đang có xu hướng chuyển dịch khách thuê từ khu vực trung tâm ra khu vực vùng ven, ngoại thành.

Mặc dù khu trung tâm vẫn có tỷ lệ lấp đầy khá cao 93,7%, nhưng vẫn giảm 1% so với quý trước do một số khách thuê lớn đã chuyển văn phòng ra khu vực phía Tây Hà Nội để được hưởng lợi từ giá thuê thấp hơn. Nhưng tỷ lệ lấp đầy trung bình của văn phòng hạng B giảm khoảng 4% theo quý, mặc dù giá chào thuê trung bình giảm từ 22,9 USD xuống 22,4 USD/m2/tháng. Nguồn cung mới lớn cùng với sự cạnh tranh đến từ phân khúc hạng A đã dẫn tới sự sụt giảm trong hoạt động của văn phòng hạng B.

Theo tiến độ cam kết hoàn thành của chủ đầu tư, tổng cung tính tới năm 2014, Colliers International dự báo, sẽ gấp đôi cung hiện tại; tuy nhiên khoảng 30% dự án sẽ chậm tiến độ sau năm 2014. Các dự án tương lai chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại thành.

Một số dự án dự kiến hoàn thành trong nửa cuối năm 2012 bao gồm Indochina Plaza Hanoi, EVN Tower, Apex Tower và Cornerstone, sẽ cung cấp thêm 132.200 m2 cho thị trường. Tuy nhiên, giá chào thuê và tỷ lệ lấp đầy sẽ tiếp tục giảm, đặc biệt là tại khu vực ngoại thành do phải cạnh tranh cao với các tòa nhà văn phòng ở vị trí đắc địa trong trung tâm thành phố./.