Hà Nội đề nghị nâng tầng khi cải tạo chung cư cũ

Theo báo cáo của UBND thành phố Hà Nội, trên địa bàn thành phố có khoảng 1.155 nhà chung cư từ 4-6 tầng, 10 khu thấp tầng từ 1-3 tầng đã bán theo Nghị định 61/CP. Đặc điểm các khu chung cư ở Hà Nội xây dựng từ những năm 1960 phần lớn đã xuống cấp hết niên hạn sử dụng, trong đó có 68 công trình cấp nguy hiểm C, 3 công trình cấp nguy hiểm D.

Cũng trong 10 năm qua Hà Nội mới tiến hành cải tạo theo hình thức xã hội hóa được 14 trong tổng số hơn 980 chung cư cần phải cải tạo.

Doanh nghiệp mất cân đối khi đầu tư cải tạo chung cư

Số liệu Sở Kế hoạch- Đầu tư cho thấy,  tình hình thực hiện các dự án cải tạo nhà chung cư cũ thành phố giao thực hiện 89 dự án nhưng mới chỉ hoàn thành đưa vào sử dụng 10 dự án các dự án còn lại đang khó khăn. Bất cập về hệ số K cao, tầng cao bị hạn chế dẫn đến mất cân đối về tài chính với doanh nghiệp. Trong Nghị quyết 34 và quyết định 48 hiện hành mới chỉ giải quyết ưu đãi, hỗ trợ đầu tư hạ tầng, tiền sử dụng đất nhưng không thấm vào đâu so với mức độ mất cân đối tài chính. Hiện chưa có cơ chế hỗ trợ mất cân đối tài chính này. Vì thế việc triển khai xóa nhà chung cư cũ khó thu hút nhà đầu tư.

Làm rõ thêm về một số khó khăn cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thành phố hiện nay, ông Nguyễn Thế Hùng, Giám đốc Sở Quy hoạch- Kiến trúc nêu Sở đề xuất cho phép được tổ chức theo Quy hoạch tỷ lệ 1:500 ở khu chung cư cũ đã có quy hoạch, thiết kế quy hoạch công khai để kêu gọi nhà đầu tư, điều chỉnh bất cập nảy sinh như vậy đáp ứng yêu cầu Quy hoạch Thủ đô vừa đáp ứng phát triển đô thị.

Ông Phạm Quý Tiên- Phó Giám đốc Sở Tài chính dẫn chứng dự án cải tạo khu tập thể Nguyễn Công  Trứ đang được thí điểm với nhà N3. Tổng mức đầu tư để cải tạo khu nhà nhà đầu tư đưa ra là 503 tỷ đồng, trong đó dự kiến kinh phí thu hồi lại từ 300 hộ dân được tái định cư tại chỗ chỉ khoảng 200 tỷ đồng. Mức mất cân đối tài chính như vậy lên tới 300 tỷ đồng.

Chủ tịch UBND Hà Nội Nguyễn Thế Thảo cho biết, nếu làm cả khu tập thể Nguyễn Công Trứ, thành phố bỏ ra số tiền 1.800 tỷ đồng hỗ trợ hạ tầng. Số tiền đủ để xây dựng cả một khu đô thị mới ngoài khu vực nội thành để đưa toàn bộ dân tới sinh sống. Vấn đề nan giải là người dân không chấp nhận phương án di dời mà chỉ muốn được tái định cư tại chỗ.

Điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch khu chung cư

Theo UBND thành phố Hà Nội, việc triển khai cải tạo chung cư theo Nghị quyết 34/2007/NQ-CP ngày 3/7/2007 của Chính phủ và Quyết định số 48/2008/QĐ-UBND của UBND thành phố  Hà Nội theo phương thức xã hội hóa, đảm bảo đáp ứng được quỹ nhà cho việc tái định cư tại chỗ, nhà đầu tư được khai thác dự án để tự cân đối tài chính. UBND thành phố tạo điều kiện xem xét điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch gồm mật độ xây dựng, hệ thống sử dụng đất, quy mô dân số, chiều cao tầng… đối với khu vực có dự án cải tạo chung cư cũ, mục tiêu đảm bảo hài hòa lợi ích nhà nước- nhân dân- doanh nghiệp. Tuy nhiên, theo Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội được Thủ tướng phê duyệt, khu vực lõi đô thị gồm 4 quận nội thành cũ cần giảm mật độ dân cư từ 1,2 triệu xuống 800.000 người. Do đó, đảm bảo bài toán kinh tế, cân đối tài chính cho chủ đầu tư, cải thiện diện tích ở cho người dân trong khu vực dự án hạn chế tăng dân số là khó khả thi.

Thủ tướng cũng yêu cầu Thành phố kiểm soát chiều cao các công trình xây dựng trong các quận nội thành nên việc khai thác dự án để tự cân đối tài chính của nhà đầu tư gặp khó khăn.

Theo Sở Xây dựng, một khó khăn mà doanh nghiệp gặp phải là quá trình hoàn tất các thủ tục liên quan, phát sinh rất nhiều ý kiến đòi hỏi về quyền lợi của người dân như diện tích nhà tái định cư, các khoản kinh phí hỗ trợ. Việc giải phóng mặt bằng bị một số hộ dân ở tầng 1 có lợi thế kinh doanh cản trở, đưa ra đòi hỏi vô lý mặc dù dự án đã được phê duyệt và 2/3 số hộ dân đồng thuận di dời. Ngoài ra, trước đây tại một số dự án người dân được tái định cư với hệ số K cao hơn quy định từ 1,7 đến 2,2 lần nay các dự án phải tuân thủ theo quy hoạch chung xây dựng Thủ đô nên không thể tiếp tục thực hiện hệ số K này dẫn đến người dân không đồng thuận ủng hộ dự án.

Bên cạnh đó, các căn hộ chung cư đa số bán cho người đang thuê theo Nghị định 61/CP nhưng lại không bán phần diện tích chung (cầu thang, hành lang) nên hiện nay khó khăn trong công tác cải tạo sửa chữa.

Thành phố kiến nghị Bộ Xây dựng xem xét báo cáo Thủ tướng cho phép điều chỉnh quy hoạch các khu chung cư nội đô hiện nay lên cao tầng để cân đối tài chính cho các nhà đầu tư nhưng vẫn giải quyết đảm bảo mật độ dân cư bằng cách phần diện tích tăng thêm nhà đầu tư chỉ được phép bán cho người dân trong nội đô để bảo đảm không tăng dân cư mà nhà đầu tư vẫn bảo đảm khả năng thu hồi vốn, có lãi mới khả thi.

Từ kiến nghị của thành phố, đại diện Bộ Xây dựng nhất trí và đồng tình bổ sung sửa đổi tiêu chuẩn về đánh giá nhà ở cũ xuống cấp hiện hành, môi trường sống. Đặc biệt trong chính sách vướng mắc về quy định bảo trì nhất là với những nhà mua theo diện Nghị định 61/CP thì ai sẽ là người bỏ tiền để duy trì chung cư.

Thực tế cho thấy, do thiếu cơ chế chính sách nên lợi ích của cả người dân, doanh nghiệp, nhà nước không được hài hòa. Do vậy, vấn đề cải tạo chung cư cũ gặp rất khó khăn.  Thêm nữa, Hà Nội chưa có khu tái định cư tương xứng nên không tạo được sức hút của người dân trong vấn đề di dời, tái định cư…

Bộ trưởng Xây dựng Trịnh Đình Dũng đề xuất, Hà Nội nghiên cứu cơ chế mới cải tạo chung cư cũ theo hướng Nhà nước đảm nhiệm giải phóng mặt bằng sau đó giao cho doanh nghiệp làm.

Ngoài ra, Bộ sẽ xây dựng cơ chế chính sách riêng về vấn đề này và sắp tới Bộ sẽ kiến nghị Chính phủ xem xét cho nâng tầng cao dựa trên các cơ sở khoa học.

Liên quan đến một số chung cư cũ đang xuống cấp nghiêm trọng, Bộ trưởng yêu cầu các sở ngành phải tiến hành gia cố khẩn trương để đảm bảo an toàn cho người dân đang sinh sống.

Chủ tịch  UBND thành phố Hà Nội Nguyễn Thế Thảo cho rằng, nhận thức về trách nhiệm đang là rào cản thực hiện cải tạo chung cư cũ. Cần thống nhất quan điểm cải tạo, tái thiết nhà chung cư cũ là trách nhiệm của Nhà nước, chính quyền các cấp và của người dân, không thể đẩy trách nhiệm cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, cần có những thay đổi tiêu chuẩn trong xác định tuổi thọ của nhà chung cư cũ; điều chỉnh quy chuẩn, tiêu chuẩn về cấp độ công trình, kể cả yêu cầu về chống động đất.

Đề nghị Bộ Xây dựng cùng với UBND thành phố Hà Nội đề xuất Chính phủ ban hành thêm phương thức để thực hiện cải tạo, tái thiết chung cư cũ, như đưa ra phương thức mua hàng cũ, bán hàng mới. Quá trình mua, bán thực hiện theo cơ chế thị trường, có kiểm định của cơ quan Nhà nước tham gia vào việc thẩm định giá./.