Cơ chế giải phóng mặt bằng, quy định về đền bù giải phóng mặt bằng được tập trung trong Điều 62 và Điều 73 của Luật Đất đai 2013. Ở Điều 73, dự án phát triển kinh tế mà chủ đầu tư khi giải phóng mặt bằng tự thỏa thuận với người dân có giá đất đền bù dựa trên cơ sở giá thị trường. Còn Điều 62 là các dự án Quốc gia, công cộng, dự án bằng vốn ODA và dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích Quốc gia. Đền bù giải phóng mặt bằng giá đất được tính theo khung giá của Nhà nước quy định.
Và lợi ích trong công tác giải phóng mặt bằng bắt đầu từ khái niệm “dự án phát triển kinh tế - xã hội phục vụ lợi ích quốc gia” trong Điều 62 Luật Đất đai 2013.
Khái niệm “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” khiến phạm vi các dự án được Nhà nước thu hồi đất là quá rộng. Trong đó, các dự án được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận cũng rất đa dạng, rộng lớn, có cả các dự án khu đô thị mới, dự án khu dân cư nông thôn, dự án chế biến nông, lâm, thủy, hải sản… Trong khi, thực tế, dự án phát triển kinh tế - xã hội nào mà chẳng vì lợi ích quốc gia. Vì thế, việc phân định giữa dự án phát triển kinh tế và dự án phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia trở nên mơ hồ!
“Khoảng trống” trong luật khiến hầu hết các doanh nghiệp khi thực hiện triển khai dự án ở địa phương đều đi theo hướng gắn dự án với tính chất là “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia”. Như vậy, việc đền bù giải phóng mặt bằng sẽ do Nhà nước thu hồi, giá đất đền bù theo khung giá Nhà nước quy định, không phải thỏa thuận với người dân và thấp hơn nhiều so với giá thị trường.
Theo quy định của Luật Đất đai 2013, một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (Điểm c, Khoản 1, Điều 112) nhưng trên thực tế, xác định giá đất phổ biến trên thị trường là những giao dịch nhà đất qua đấu giá đất tại khu vực đó, giao dịch qua phòng công chứng không thể hiện được giá trị đúng của bất động sản được chuyển nhượng (thường thấp hơn nhiều so với giá thực) nếu lấy 3 giao dịch chia bình quân giá trị thấp người dân sẽ không đồng thuận. Nhưng nếu không lấy các giao dịch bất động sản từ các phòng công chứng thì tìm đâu ra cơ sở định giá?
Trở lại với cách đền bù giải phóng mặt bằng theo khung giá đất của địa phương quy định và nhân hệ số K cũng không được người dân đồng tình ủng hộ khi cho rằng giá bồi thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường.
Ở Hà Nội và TPHCM, bảng giá đất cũng chỉ khoảng 1/4 giá đất thị trường. Ở các địa phương trong cả nước, giá đất được quy định thấp hơn so với giá đất phổ biến trên thị trường, chỉ tương đương khoảng 30-50%. Giá đền bù thì áp dụng theo khung của nhà nước với thời gian 5 năm, còn thị trường thì lên xuống thường xuyên từng quý, từng năm. Khung giá theo khoảng thời gian áp dụng dài không linh động theo được thị trường đất đai. Từ đó, giá bồi thường không sát với giá thị trường. Đây là một trong những nguyên nhân chính khiến khiếu kiện đất đai xảy ra nhiều và kéo dài.
Luật sư Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích, giá trị đất đai hiện được xác định với hai khung giá, nhà nước có một khung giá thấp, còn giá thị trường cao gấp 3-4 lần. Nếu giải phóng mặt bằng theo quy định của Nhà nước thì giá đất thấp, chuyển giao cho các doanh nghiệp thực hiện các dự án kinh tế - xã hội, đất đai được bán theo giá thị trường cao hơn nhiều. Bản chất là giá trị đất đang có sự chênh lệch rất lớn.
“Phải giải quyết được vấn đề giá đất khi thu hồi và giá trên thị trường phải đồng nhất, sẽ hạn chế khiếu nại, khiếu kiện liên quan tới đất đai. Lợi nhuận của doanh nghiệp phải được tạo ra từ quá trình đầu tư về hạ tầng, xây dựng chứ không phải là từ sự chênh lệch của giá đất khi giải phóng mặt bằng” – luật sư Tuấn cho biết.
Cùng chung quan điểm này, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc giải phóng mặt bằng luôn là một chuyện phức tạp giữa một đối tượng mất đất và một đối tượng được đất. Vấn đề là từ xưa đến nay, các Luật Đất đai của chúng ta vẫn thiên về câu chuyện là ưu tiên người được đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển bởi vì đấy là lợi ích quốc gia và đồng thời đấy cũng là lợi ích của doanh nghiệp. Người dân bị thu hồi đất nói chung là thiệt thòi khi giá bồi thường đất thấp, sinh kế sau khi thu hồi đất chưa được đảm bảo.
“Với những dự án vì lợi ích công cộng như làm đường, giao đất cho quốc phòng thì người dân thường không thắc mắc, bức xúc. Câu chuyện nảy sinh ở việc thu hồi đất giao cho dự án hướng đến kinh doanh vì lợi nhuận trong đó có lợi nhuận của nhà đầu tư và lợi ích của nhà nước - đây mới là trường hợp phức tạp. Các nước có kinh nghiệm với những trường hợp này thực hiện theo nguyên tắc chia sẻ lợi ích. Ví dụ, không chỉ tính giá đất bồi là bao nhiêu, còn phải tính dự án khi triển khai sẽ làm lợi được bao nhiêu thì một phần lợi đó phải được chia sẻ cho những người mất đất và còn nhiều cách khác. Như vậy, sẽ giải quyết được những bức xúc hiện nay của người dân khi họ cho rằng nhà đầu tư bồi thường cho người dân 1 triệu đồng/m2 nhưng có thể bán ngay hàng chục triệu đồng/m2” - GS Đặng Hùng Võ nói.
“Khoảng trống” trong luật khiến hầu hết các doanh nghiệp khi thực hiện triển khai dự án ở địa phương đều đi theo hướng gắn dự án với tính chất là “phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia”. Như vậy, việc đền bù giải phóng mặt bằng sẽ do Nhà nước thu hồi, giá đất đền bù theo khung giá Nhà nước quy định, không phải thỏa thuận với người dân và thấp hơn nhiều giá thị trường.
Cùng quan điểm này ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty Cổ phần Đầu tư Reenco Sông Hồng cho rằng, trong Luật Đất đai 2013 chưa phân biệt rõ ràng về các dự án kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia. Dự án kinh tế nào cũng đóng góp thuế cho địa phương, tạo được công ăn việc làm như thế thì đều có lợi ích quốc gia.
“Sửa đổi Luật Đất đai 2013 phải làm rõ khái niệm ra thế nào là kinh tế nhưng phục vụ lợi ích quốc gia, thế nào là kinh tế thuần. Qua đó, tạo ra sự minh bạch và giúp người dân, doanh nghiệp phân loại dự án rõ ràng, việc áp dụng quy định của Luật Đất đai 2013 trong công tác thu hồi giải phóng mặt bằng sẽ giảm bớt được khiếu kiện” - ông Nguyễn Thế Điệp nói.
Theo GS Đặng Hùng Võ, Luật Đất đai 2013 nêu rất rõ “bồi thường giải phóng mặt bằng theo giá thị trường” nhưng thực tế công tác đền bù giải phóng mặt bằng không làm theo phương thức này. Cách tính tiền bồi thường giải phóng mặt bằng áp dụng phương pháp định giá thứ 5, lấy bảng giá đất nhân với hệ số mà Chủ tịch UBND cấp tỉnh được quyết định hệ số. Giá đất bồi thường tối đa chỉ bằng 60% giá thị trường còn phổ biến chỉ bằng 40%, điều này đã được nhiều chuyên gia tính toán kỹ.
“Luật Đất đai quy định đền bù giải phóng mặt bằng theo giá thị trường nhưng khái niệm giá thị trường, cụ thể giá thị trường được tính như thế nào thì được không chỉ ra. Trong Điều 61, 62 của Luật Đất đai 2013, tôi cho rằng về nguyên tắc thì là phù hợp nhưng về ngữ nghĩa không mạch lạc, do ngữ nghĩa không rõ nên có thể áp dụng vào chỗ này, chỗ kia. Đây là nhược điểm khi điều chỉnh, sửa đổi luật phải khắc phục. Thuật ngữ pháp lý phải được xác định rõ ràng mới không lệch lạc, ít nhất thì ở các văn bản dưới luật là nghị định phải định nghĩa rõ ràng điều này” - GS Đặng Hùng Võ nêu ý kiến.
Vấn đề thu hồi và đền bù giá đất không thỏa đáng, luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty Luật BASICO đặt vấn đề, có hay không tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi” khi mà UBND cấp tỉnh vừa có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất, xong lại quyết định về giá đất cụ thể làm căn cứ tính tiền bồi thường về đất, đồng thời vừa phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho người bị thu hồi đất?
“Phải định nghĩa lại giá thị trường, nguyên tắc thì đúng rồi, nhưng cụ thể là phải căn cứ vào đâu chứ giá thị trường song lại áp vào khung giá đất, mà khung giá đấy thì giá “trên trời”. Nếu làm được đúng theo giá thị trường thì không ai thắc mắc gì cả, người dân sẵn sàng ngay. Phải có quan điểm rõ ràng trong sửa Luật Đất đai về vấn đề này” - luật sư Trương Thanh Đức nói.
Chia sẻ về những bất cập này, PGS.TS Doãn Hồng Nhung, giảng viên cao cấp chuyên ngành Luật Kinh tế, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội nêu lên thực tế, trong thời gian vừa qua, còn rất nhiều khó khăn trong vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng. Ở đây, từ nguyên nhân là giá đất bồi thường chưa được thỏa đáng hay về thẩm quyền thực hiện thu hồi đất để phục vụ cho mục tiêu phát triển.
Theo bà Nhung, Điều 62, 63 của Luật Đất đai quy định về căn cứ để Nhà nước thu hồi đất vì mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, tuy nhiên, trên thực tế, nhiều dự án thương mại vẫn được vận dụng giải phóng mặt bằng như các công trình, dự án phát triển vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Nguyên nhân là vì vấn đề phát triển kinh tế và thương mại có mối quan hệ rất gần với nhau nên mới có tình trạng nhập nhèm để trục lợi chính sách. Do đó, cần phải làm rõ các tiêu chí dự án nào là dự án phát triển vì mục đích lợi ích quốc gia, vì lợi ích công cộng.
“Sửa Luật Đất đai, chúng ta phải điều chỉnh được lợi ích của nhà nước, lợi ích của người có đất bị nhà nước thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư, nghĩa là chúng ta phải tìm được 3 sự đồng thuận, tìm được lợi ích chung, tiếng nói chung của cả ba bên. Qua việc này, chúng ta mới có thể đưa Luật Đất đai vào trong thực tiễn và nâng cao hiệu quả về thu hồi đất. Mục đích cuối cùng là phải điều chỉnh được, phân được địa tô chênh lệch và địa tô chênh lệch ấy phải hỗ trợ cho người nông dân sau khi có đất bị thu hồi có thể ổn định đời sống, thoát nghèo, có thể có đời sống ổn định tốt hơn và dự án góp phần vào phát triển kinh tế - xã hội của đất nước” - PGS.TS Doãn Hồng Nhung nhấn mạnh.
Trong việc thu hồi đất đang tồn tại những mâu thuẫn, giá trị địa tô chưa xác định rõ ràng. Ông Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng, cần phân chia giá trị địa tô sau khi thu hồi đất, bao nhiêu phần là nhà đầu tư được hưởng, bao nhiêu phần do quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất của nhà nước tạo ra. Chúng ta làm tốt phân chia rõ ràng giá trị địa tô người dân sẽ không còn thấy những gì là bất công, doanh nghiệp sẽ yên tâm đầu tư. Nhà nước sau khi thu được phần địa tô chênh lệch thì tạo ra những sinh kế cho người dân, người dân sẽ đồng thuận. Vấn đề hiện tại là chúng ta không phân định được giá trị địa tô tăng lên của nhà đầu tư bao nhiêu và của xã hội bao nhiêu trong thu hồi đất giải phóng mặt bằng.
“Khung giá đất hiện nay là không thực, không phản ánh được giá trị thật của thị trường. Có ý kiến cho rằng bỏ khung giá đất, giá đất sẽ tăng cao, việc đền bù giải phóng mặt bằng doanh nghiệp không vào được nhưng đâu phải như thế. Chúng ta để khung giá đất để kìm giá thấp doanh nghiệp vào đầu tư, đó là bất hợp lý và xã hội đang bức xúc ở điểm này. Tôi nghĩ là cần sửa Luật Đất đai sớm nhưng đây là vấn đề vô cùng phức tạp động chạm tới từng người dân và có chính sách với doanh nghiệp” - ông Hoàng Văn Cường nói.
Sửa đổi Luật Đất đai phải giải quyết được cơ bản xung đột lợi ích giữa người bị thu hồi đất và bên được giao đất. Chỉ khi nào bài toán lợi ích được giải quyết hài hòa thì mới giảm bớt được những bức xúc, khiếu kiện… như đã từng xảy ra lâu nay. Luật pháp phải thực sự nghiêm minh và công bằng để những người dân sẵn sàng từ bỏ căn nhà, mảnh đất của mình cho những mục tiêu lớn lao hơn không còn phải sống trong chờ đợi chính sách, hay sống “treo” trên chính mảnh đất của mình và nguồn lực không còn bị lãng phí, thất thoát./.
