Sốt đất có một phần nguyên nhân từ chậm sửa đổi Luật đất đai

Giá đất tăng phi mã tại nhiều tỉnh thành phố như hiện nay đang tạo ra những hệ lụy không nhỏ về kinh tế xã hội. Không chỉ khiến cho thị trường bất động sản không bền vững, mà nghiêm trọng hơn, có thể dẫn tới khủng hoảng tài chính. Như đã từng xảy ra vào năm 1997 không chỉ ở Việt Nam mà trên toàn khu  Đông Nam Á.

Việc kéo dài tình trạng đầu cơ đất đai cũng gây bất an cho doanh nghiệp và người dân. Vậy đâu là nguyên nhân và giải pháp chặn đà đầu cơ bất động sản khó kiểm soát? Phóng viên VOV có cuộc phỏng vấn GS-TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về nội dung này.

PV: Thưa ông, nguyên nhân nào khiến những cơn sốt đất bùng lên trong vòng 3 tháng qua là điều mà dư luận đặc biệt quan tâm. Ông có thể giải mã những nguyên nhân đó từ góc độ của một nhà nghiên cứu?

GS-TS Đặng Hùng Võ: Hiện nay có thể điểm ra 4 nguyên nhân chính tạo ra cơn sốt đất xuất hiện từ trong vòng vài tuần nay. Nguyên nhân thứ nhất chúng ta phải thấy rằng, nhìn vào trước khi dịch Covid-19 xâm nhập tình trạng thiếu khung pháp lý, khoảng trống pháp luật xung đột pháp luật liên quan đến bất động sản, không đủ để điều chỉnh quá trình phát triển. Từ đó làm ra việc thiếu cung, cầu thì còn đang rất cao làm tăng giá nhà ở trong thời gian vừa qua.

Chính vì vậy mà, ngay từ cuối năm 2020, TP HCM bắt đầu có chuyện giá nhà ở tăng 30% Hà nội tăng 20%. Đấy chính là tạo ra ngữ cảnh thiếu cung về nhà ở trên thị trường hiện nay bởi lý do ta chưa đồng bộ được hệ thống pháp luật, chưa sửa được luật đất đai.  

Nguyên nhân thứ 2, chúng ta đang đứng tại thời điểm 2021, năm đầu tiên của kì quy hoạch 2021- 2030, các nơi đang xây dựng quy hoạch cả nước tới quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh, quy hoạch các ngành trên phạm vi các nước,… nhưng vẫn chưa có quy hoạch nào được phê duyệt, hiện nay mới đang triển khai đang xây dựng. Có những quy hoạch đã được thẩm định, nhưng cũng có những quy hoạch tiếp tục đang trong quá trình xây dựng. Khi đã đưa ra quy hoạch tức là có rất nhiều ý tưởng, ví dụ rất nhiều tỉnh đề xuất là tỉnh phải có sân bay như: Bình Phước, Phan Thiết, Bắc Giang. Rất nhiều thành phố mới theo tư duy trong thành phố được đề xuất như thành phố Thủ Đức, thành phố Cần Giờ, Hà Nội - thành phố Sơn Tây, thành phố sông Hồng.

Rất nhiều đơn vị hành chính cấp huyện được đề xuất sẽ chuyển thành quận. Tất cả điều đó tạo thành làn sóng, mới là ý tưởng quy hoạch nhưng được tuyên truyền rằng đây là quy hoạch đã được xác định. Chắc chắn quy hoạch tạo ra hệ quả giá đất tăng lên, vì cứ sau quy hoạch mà chỗ này đang là nông thôn trở thành đô thị thì giá đất tăng, đó chính là quá trình làm quy hoạch tạo sự hấp dẫn giá đất tăng thêm, làm cho mọi người rục rịch muốn đầu tư để tìm kiếm thêm giá đất tăng thêm này.

Nguyên nhân thứ 3, dịch Covid-19 bùng phát ở Việt Nam, chung ta cố gắng hạn chế ở mức độ cao nhất được thế giới đáng giá rất tốt. Nhưng muốn hay không thì đời sống thu nhập của người dân kém hơn rất nhiều, rất nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ phải giải tỏa, thực hiện quy trình giải thể. Nhiều người gửi tiền vào ngân hàng thấy lãi suất hiện nay ngang bằng mức lạm phát cơ bản, vì vậy họ không muốn gửi ngân hàng nữa mà tìm một chỗ nào đấy để mua; những ai không có tiền thì đi vay tiền tìm cách đầu tư vào chỗ nào đấy để kiếm sống.

Nguyên nhân thứ 4, hiện nay thu nhập từ cuộc sống hàng ngày đang bị giảm, vì vậy mà những người tìm kiếm cách đầu tư để kiếm sống cũng làm tăng cầu đất. Những người trước đây không quan tâm thì nay cũng phải tính đầu tư vào đâu, đầu tư vào chứng khoán cũng có những sụt giảm, đầu tư vàng, đô la cũng cảm thấy bập bùng, vàng cao chót vót đến bây giờ thì vẫn chưa xuống.

Sốt đất hiện nay đang diễn ra trọng tâm ở TP HCM & Hà Nội, điều này có nghĩa tính lan rộng của nó hoàn toàn có thể xảy ra đây là 2 trung tâm mạnh của thị trường bất động sản, tính lan tỏa từ đó ra là khá khả thi. Còn những địa phương khác thị trường bất động sản còn nhỏ lẻ thì sốt mấy đi chăng nữa không có lan ra toàn thị trường.

PV: Thưa ông, những nguyên nhân đó như vậy có một phần lỗi do quản lý?

GS-TS Đặng Hùng Võ: Đúng, tôi cho rằng trong lỗi này là lỗi về việc quản lý đầu tiên. Để giải tỏa cho ngữ cảnh số lượng dự án bị phê duyệt tại TP HCM và Hà Nội giảm đi 10 lần có lỗi của quản lý quá chậm trong việc sửa đổi Luật đất đai 2013.

Khi dịch Covid-19 bùng phát, kinh tế bị dừng lại thì việc cơ quan nhà nước tập trung vào sửa đổi pháp luật, thảo luận triết lý phát triển thời gian tới, đất đai thì ra làm sao, nhưng chúng ta lại không làm gì. Đáng lẽ ra một lực lượng lớn của quản lý là phải tập trung vào việc hoàn chỉnh khung pháp luật để chúng ta phát triển mạnh hơn.

Điểm thứ hai, trong tình trạng dịch Covid-19 chúng ta đặt ra nhiều chính sách để tránh tổn thất nhưng trong đó quản lý thị trường tiền tệ có vẻ như bất hợp lý. Người dân có tiền thì họ gửi vào ngân hàng với hy vọng có lợi nhuận nhưng hiện nay tính ra với tỷ suất lợi nhuận cho các cá nhân gửi tiền lại vừa khớp bằng tỷ lệ lạm phát. Chính vì vậy mà người dân cũng không nhiệt tình gửi ngân hàng nữa.

Trong hoàn cảnh này các ngân hàng có thể ngân hàng đưa ra những chính sách chênh lệch giữa nhận tiền gửi và cho vay, để lãi suất cho vay thấp đi và nâng một chút lãi suất tiền gửi.

Về quy hoạch, điều quan trọng không phải là bí mật về quy hoạch bởi vì ý tưởng đưa vào quy hoạch là chuyện công khai, thảo luận để tiếp thu cũng là chuyện công khai, song, các yếu tố đề xuất về quy hoạch bị giới cò đất lợi dụng và tuyên truyền như một quy hoạch mới đã được phê duyệt.

Tôi cho rằng, ở đây nếu có sai sót về chính quyền là ở chỗ không làm tốt được nhiệm vụ công khai thực sự những thông tin và đề xuất để quy hoạch, có thể được chấp nhận hoặc không được chấp nhận. Tôi cho rằng nếu sai thì sai ở chỗ đó.

PV: Thưa ông, vậy thì nhận thức ra được những nguyên nhân đó, Nhà nước cần có những giải pháp quản lý như thế nào để thị trường không trở nên hỗn loạn, không gây ra những tác động xấu tới kinh tế xã hội ở thời điểm tương lai?

GS-TS Đặng Hùng Võ: Hiện nay, nhiệm vụ cắt sốt đất là tối quan trọng. Cũng như trước đây khi sốt đất tại Phú Quốc, Vân Đồn thì Ủy ban nhân dân của Kiên Giang và Quảng Ninh đã rất sốt ruột và đưa ra cách thức là không cho giao dịch đất đai. Tất nhiên lúc đầu thì Kiên Giang cũng vậy nhưng sau đó Kiên Giang cũng sửa lại, bởi vì không cho như vậy là trái luật.

Nhưng Quảng Ninh vẫn tiếp tục giữ cách đó, vì hiệu quả nhất, nhưng chưa chắc đã dừng lại được tất cả các giao dịch. Bởi vì cũng có những giao dịch không chính thức, họ vẫn làm âm thầm.

Thế nhưng, giảm sốt đất tại các đặc khu như ở Phú Quốc, Vân Đồn không phải do ngăn cấm. Mà việc thành lập các đặc khu coi như được dừng lại theo quyết định của Quốc hội và cũng chưa biết bao giờ khởi động lại.

Chính vì vậy, việc dừng lại là nguyên nhân, giải pháp chính để cắt sốt tại Phú Quốc và Vân Đồn. Đến nay, chúng ta vẫn chưa có giải pháp mang tính hiệu quả, công cụ chính để có thể cắt sốt đất ngay lập tức. Trong khi nước ngoài người ta dùng thuế.

Ví dụ, thuế đánh lũy tiến rất cao vào những trường hợp từ lúc nhận chuyển nhượng cho đến lúc chuyển nhượng trong một thời gian ngắn.

Bên cạnh đó, họ có sắc thuế đánh vào giá trị đất đai tăng thêm để không ai hy vọng rằng mình có thể tìm cách thụ hưởng được giá trị đất đai tăng thêm này. Nhưng Việt Nam thì thuế về bất động sản vẫn đứng yên như trong thời kỳ đổi mới của 10 - 12 năm trước. 

Do đó, tôi cho rằng, bây giờ chúng ta đành phải vận dụng tạm một số công cụ mang tính pháp luật và cũng có thể là không mang tính pháp luật để giảm sốt đất.

PV: Xin trân trọng cảm ơn ông!./.