Xác định giá đất theo thị trường: Nội dung quan trọng cần sửa đổi trong Luật đất đai

Một nội dung lớn đang được tranh luận sôi nổi là về vấn đề xác định giá đất. Nhiều ý kiến cho rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cần có sự đột phá về tư duy và chặt chẽ, khoa học, phù hợp với sự phát triển kinh tế-xã hội của đất nước trong tình hình mới.

Dự thảo này có nhiều nội dung mới, trong đó có nội dung hoàn thiện cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và HĐND trong việc xây dựng bảng giá đất. Theo các chuyên gia, đây là một trong những nội dung mấu chốt của dự thảo Luật, việc xác định giá thị trường cần được cụ thể hóa.

Ông Nguyễn Văn Phúc, nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội nêu ý kiến: "Nghị quyết 18 của Trung ương nói có cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc phù hợp với thị trường, nhưng khi đọc lại trong Dự thảo gửi để lấy ý kiến nhân dân thì chỉ có bỏ khung giá đất thôi. Tôi có cảm nhận rằng Nghị quyết 18 đã có nhận thức mới về xác định giá đất nhưng trong Dự thảo Luật về cơ bản vẫn giống như Luật Đất đai 2013".

Từ thực tế triển khai các dự án khu đô thị, nhà ở tại nhiều tỉnh, thành phố thời gian qua, ông Nguyễn Anh Tuấn, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Phương Đông cho biết, cách định giá đất thời gian qua có nhiều điểm chưa hợp lý, kể cả đối với người dân và doanh nghiệp, dẫn đến việc giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án gặp rất nhiều khó khăn. Trên thực tế, nhiều dự án kéo dài vì giải phóng mặt bằng theo kiểu “xôi đỗ”. Do vướng cơ chế về xác định giá đất nên việc thỏa thuận giữa doanh nghiệp với một số ít hộ dân còn lại không thể thể thực hiện được.

Theo ông Tuấn: "Có rất nhiều ý kiến phản ánh và chúng tôi gặp nhiều khó khăn trong việc áp dụng đơn giá cụ thể vào việc đền bù, giải phóng mặt bằng. Quan điểm của người dân nêu ra là cơ chế xác định giá không sát với thị trường và không phù hợp với thời gian được giao đất.

Ngược lại, vấn đề thứ hai là xác định đơn giá cụ thể khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với dự án nhà ở hay dự án thương mại  dịch vụ nộp tiền sử dụng đất một lần thì yêu tố xác định ngang giá và giảm trừ phần lợi nhuận của doanh nghiệp theo nguyên tắc thặng dư, doanh thu trừ chi phí. Đơn giá áp dụng cho doanh nghiệp đối với trường hợp doanh nghiệp có hồ sơ định giá đất cụ thể thì rất cao, gần như doanh nghiệp không có tỷ suất lợi nhuận trong quá trình đầu tư".

Liên quan đến vấn đề định giá đất, điều 153 của dự thảo luật quy định việc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường. Giá đất thị trường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.

Theo Phó Giáo sư-Tiến sỹ Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên Học viện tài chính, Dự án luật đất đai lần này cần giải quyết được hài hòa mối quan hệ giữa người dân, nhà nước và doanh nghiệp. Bởi vì thực tiễn đã chứng minh, tâm lý của người dân khi nhà nước thu hồi đất, áp giá đền bù thì luôn luôn mong muốn được áp giá cao, nhưng khi nộp tiền sử dụng đất thì luôn mong muốn nộp tiền với giá thấp, phải định giá thế nào để hài hòa vấn đề này. Vì vậy, cần đánh giá thật kỹ để tránh những khiếu kiện, khiếu nại sau này.

"Việc xác định giá đất theo thị trường đòi hỏi phải có các điều kiện và sự đồng thuận giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người có quyền sử dụng đất. Chúng ta phải đưa ra được điều kiện cụ thể để xác định thế nào là giá thị trường và để mọi chủ thể đều chấp nhận được. Khi xác định theo giá thị trường thì sẽ có những vấn đề ảnh hưởng đến giá trị của các bất động sản sau này" - Phó Giáo sư-Tiến sỹ Đinh Trọng Thịnh nhấn mạnh.

Việc xác định giá đất theo thị trường rất quan trọng, góp phần tránh thất thu thuế và để thị trường bất động sản phát triển bền vững. Thời gian qua, giao dịch đất đai luôn tồn tại 2 giá. Giá trong hợp đồng thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế với nhà nước. Một trong những nguyên nhân là do thuế chuyển quyền bất động sản hiện quá cao, trong khi bảng giá đất do nhà nước ban hành quá thấp so với giá thị trường.

Do đó, phải tính toán kỹ và cần quy định chặt chẽ, công khai giá đất sát với thị trường, hạn chế tình trạng sốt đất ảo, giúp cân bằng, ổn định về giá thị trường. Cùng với đó, cần có chế tài xử lý nghiêm những hành vi đầu cơ, gây nhiễu loạn thị trường.

Trên thực tế việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường rất khó khăn, phức tạp do giá đất phụ thuộc vào từng thời điểm và số lượng giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường, thậm chí một số khu vực không phát sinh giao dịch, chuyển nhượng. Vấn đề đặt ra là có nên quy định khoản này tại Luật đất đai sửa đổi lần này hay không? Nếu đưa vào Luật thì cần quy có văn bản hướng dẫn cụ thể, chi tiết, đảm bảo dễ thực thi. giá thị trường thì sẽ có lúc lên lúc xuống, đó là nguyên tắc thị trường. Nhưng lâu nay, việc định giá đất thường năm sau cao hơn năm trước.

Chuyên gia kinh tế, Phó Giáo sư-Tiến sỹ Ngô Trí Long cho rằng: "Hội đồng thẩm định giá chưa đảm bảo sự độc lập theo tinh thần Nghị quyết số 18 của Trung ương, bởi với quy định tại Khoản 1, Điều 156 của Dự thảo Luật thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh là Chủ tịch Hội đồng thẩm định giá, thành viên là đại diện của các cơ quan, tổ chức có liên quan. Chỉ có một cơ quan có hiểu biết sâu về định giá đất là tổ chức tư vấn xác định giá đất".

Một khó khăn khác liên quan đến xác định giá đất theo thị trường là hiện nay chưa có sự đồng bộ giữa các quy định về giao dịch bất động sản. Theo báo cáo tổng kết thi hành luật Đất đai năm 2013, thị trường bất động sản, trong đó thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển chưa thật sự ổn định, thiếu minh bạch và chưa bền vững. Nhiều ý kiến cho rằng, để có dữ liệu xác định giá đất sát thị trường thì mọi giao dịch của các tổ chức kinh doanh phải thực hiện trên sàn, giao dịch đến đâu thì giá cập nhật đến đó. Khi có đủ dữ liệu, cơ quan quản lý sẽ có bản đồ về giá đất theo thị trường./.