Công khai dự án thế chấp ngân hàng: Có nhưng chưa đầy đủ

Để tránh tình trạng tranh chấp giữa người mua nhà với chủ dự án bất động sản và ngân hàng, Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM và Hà Nội vừa công bố hàng loạt dự án của các chủ đầu tư đang đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai.

Việc công bố này được đánh giá là tích cực, giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản, tuy nhiên, vẫn còn một số bất cập khi số lượng các dự án được công bố quá ít so với thực tế.

Giữa tháng 7 vừa qua, Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM chính thức công bố danh sách 77 dự án của các chủ đầu tư đang đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai. Tiếp đó, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội cũng công khai 34 dự án đang thế chấp ngân hàng.

Những thông tin này đã ngay lập tức tác động đến thị trường bất động sản. Nhiều chuyên gia cho rằng, việc công bố thông tin về các dự án đang thế chấp ngân hàng là rất cần thiết, nhằm làm minh bạch thị trường bất động sản. Từ đó, người dân sẽ hiểu rõ về dự án mà mình đang quan tâm để quyết định mua hay không mua sản phẩm.

Ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam đánh giá: “Các thành phố công bố các dự án thế chấp ngân hàng là có 2 nguyên nhân. Thứ nhất là vì việc bán căn hộ chưa giải chấp sẽ không làm được sổ đỏ, đối với người mua là thiệt hại. Thứ hai là có tình trạng nhà kinh doanh vay tiền từ dự án này lại đi dùng vào dự án khác, dẫn đến không có khả năng trả nợ, mặt khác họ lại huy động vốn của người mua, hai nguồn tiền rất lộn xộn. Việc công bố như vậy là tốt để người mua kiểm tra được tính khả thi, tính xác thực của mặt hàng định mua.”

Tuy nhiên, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM Lê Hoàng Châu cho rằng, việc công bố này còn không ít bất cập. Chẳng hạn, trong danh sách 77 dự án tại TP HCM có công khai cả những cá nhân mua nhà trong các dự án đang thế chấp là không phù hợp với quy định của bộ Luật Dân sự về bảo đảm tôn trọng bí mật đời tư. Có dự án đã giải chấp nhưng vẫn còn trong danh sách đang bị thế chấp.

Nhiều thông tin về việc thế chấp không đầy đủ dễ gây hiểu nhầm cho khách hàng, ví dụ như có dự án chủ đầu tư giữ lại phần khối đế thương mại và 1 số căn hộ làm sở hữu riêng, sau đó đem thế chấp; hoặc có dự án thế chấp để có chứng thư bảo lãnh ngân hàng chứ không phải thế chấp để vay vốn….

Theo ông Lê Hoàng Châu, danh sách này cần được Sở Tài nguyên và Môi trường các địa phương cập nhật thường xuyên, liên tục theo thời gian thực tế, và khi đã công bố cần nêu rõ lý do mà dự án đó thế chấp ngân hàng.

“77 dự án trong tổng số 584 dự án đang triển khai tại TP HCM chiếm khoảng hơn 13% có thể là thông tin này chưa đầy đủ. Đo đó, Sở Tài nguyên và Môi trường cần công bố thông tin một cách đầy đủ, minh bạch đối với tất cả các dự án đã bị thế chấp hoặc đã được giải chấp, thể hiện sự bình đẳng, công bằng với tất cả doanh nghiệp. Cũng cần phải nâng cao trách nhiệm của các ngân hàng thương mại đang nhận thế chấp, giám sát để đảm bảo chủ đầu tư thế chấp vay tiền là để thực hiện chính dự án đó”, ông Châu cho biết.

Đặc thù của thị trường bất động sản Việt Nam là nguồn vốn chủ yếu dựa vào tín dụng, với khoảng 70% là vốn vay từ các ngân hàng. Trên thực tế, gần như tất cả các dự án bất động sản đều phải thế chấp để vay vốn ngân hàng, và việc thế chấp tài sản, dự án để vay vốn là hoạt động bình trong sản xuất kinh doanh nói chung, kinh doanh bất động sản nói riêng.

Trong khi có hàng nghìn dự án bất động sản đang triển khai tại Hà Nội và TP HCM, thì việc công bố mỗi nơi vài chục trường hợp đang thế chấp ngân hàng là con số quá nhỏ, chưa phản ánh hết số lượng các chủ đầu tư dùng tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp. Nhiều chuyên gia lo ngại, có thể có các hoạt động thế chấp “chui” nên đã không có tên trong danh sách. Đây là “góc khuất” dễ khiến người mua nhà gặp rủi ro, vì dự án đã được thế chấp nhưng chưa đăng ký.

Luật sư Nguyễn Hồng Bách, Chủ tịch Công ty Luật Hợp danh Hồng Bách và Cộng sự phân tích, thực tế có những tài sản chưa đủ điều kiện thế chấp nhưng chủ đầu tư lại đem thế chấp ngân hàng, hoặc đã thế chấp dự án nhưng lại ký hợp đồng mua bán với người mua nhà mà không có bất cứ thông tin nào rằng tài sản này đã bị thế chấp, tức là 1 tài sản nhưng lại lấy tiền của 2 bên. Đây là những hành vi vi phạm pháp luật, vì theo quy định, tài sản chỉ được bán cho bên mua khi đã được giải chấp ở các tổ chức tín dụng.

Theo luật sư Nguyễn Hồng Bách, người đã mua nhà tại các dự án đã đem thế chấp ngân hàng có khả năng đối diện với những rủi ro khi chủ đầu tư vi phạm các quy định của pháp luật về thế chấp tài sản.

“Những người mua có 2 tình huống, một là họ biết tài sản đã thế chấp nhưng vẫn mua, như vậy trong trường hợp này nếu có rủi ro là họ phải chịu trách nhiệm vì đã minh bạch, đã biết thông tin công khai từ người bán. Trường hợp thứ 2 là người bán giấu thông tin, người mua không biết tài sản này đã thế chấp, thì người bán vi phạm quy định pháp luật về việc 1 tài sản nhưng chuyển sang cho 2 chủ sở hữu trong tương lai khác nhau”, Luật sư Bách chỉ rõ.

Các chuyên gia khuyến cáo, để đề phòng rủi ro, người dân cần chủ động trực tiếp đến gặp chủ đầu tư để xem dự án đó đang được thế chấp cho ngân hàng nào, thời hạn trong bao lâu và có thể giải chấp được không. Đồng thời, người dân nên hình thành thói quen “luật hóa” các giao dịch bất động sản bằng cách thuê tư vấn pháp lý khi ký hợp đồng mua nhà./.