Lệch pha cung – cầu căn hộ tại TPHCM, người thu nhập thấp khó mua nhà

Người thu nhập thấp khó mua nhà

10 năm sinh sống tại TPHCM, chị Đặng Thị Phúc, nhân viên văn phòng làm việc tại Quận 7 phải thuê nhà trọ, chấp nhận nay đây mai đó. Bởi với mức thu nhập hơn 10 triệu đồng mỗi tháng, dù cố gắng tiết kiệm nhưng ước mơ mua một căn hộ chung cư nhỏ, gần nơi làm việc của chị Phúc dường như ngày càng xa vời. Theo chị Phúc, giá căn hộ chung cư tại TPHCM ngày một tăng, trong khi mức thu nhập của đa số người lao động không thể theo kịp.

“Năm vừa rồi tôi có tìm một số dự án khu vực Quận 7 với mức giá bình dân. Lúc đó thì khoảng 1,8 tỷ đến 2,1 tỷ đồng một căn hộ hai phòng ngủ. Hiện tại, giá đã lên quá cao rồi, gần khu vực tôi ở đã không còn căn hộ phù hợp với túi tiền nữa. Việc mua căn hộ đã được xếp qua một bên và tôi tiếp tục ở trọ”, chị Phúc chia sẻ.

Sự lệch pha về cung - cầu này cũng được nói tới trong kết quả nghiên cứu thị trường bất động sản quý 3/2020 của một số doanh nghiệp ở TPHCM. Công ty CBRE đưa ra số liệu cho thấy, các dự án mở bán trong quý này đều thuộc phân khúc cao cấp, với nguồn cung chiếm 97% và số sản phẩm bán được chiếm 89%. Theo đó, dự báo giá bán trung bình toàn thị trường trong cả năm 2020 tăng 5% so với cùng kỳ năm trước. Riêng phân khúc cao cấp và hạng sang được dự báo sẽ có tốc độ tăng trưởng khoảng 3% so với cùng kỳ năm trước.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn tại TPHCM cho biết, trên trang web của doanh nghiệp, hơn 66% lượng người tìm kiếm căn hộ phân khúc bình dân, giá bán dưới 30 triệu/m2. Tuy nhiên, năm 2020 số lượng nguồn cung dự án phân khúc bình dân ra thị trường lại rất ít, mà chủ yếu là phân khúc cao cấp. Điều này cho thấy, nhu cầu nhà ở của một bộ phận người có thu nhập trung bình chưa được đáp ứng, mà chủ yếu là phục vụ nhu cầu đầu tư.

Theo ông Tuấn, xu hướng sắp tới, các khu vực lân cận TPHCM như Đồng Nai, Bình Dương sẽ phát triển nhà ở phân khúc trung cấp. Với mức tăng giá như hiện tại thì thị trường Bình Dương đang dần tiệm cận với mức giá sản phẩm ở khu vực vùng ven TPHCM. Như vậy, số lượng nhà ở giá thấp phù hợp với người có thu nhập trung bình sẽ ngày càng ít đi. Do đó, những người có nhu cầu ở thực có thể nghĩ đến khu vực khác ngoài TPHCM.

“Hiện tại tốc độ đô thị hoá diễn ra rất mạnh, cơ sở hạ tầng được phát triển rất nhanh, đặc biệt năm 2020 nhiều hạ tầng đã được triển khai. Thời gian tới khi hạ tầng phát triển như tuyến metro hoặc tuyến buýt đi vào TPHCM nhanh hơn thì nên quan tâm khu vực nào có nhu cầu cao”, ông Đinh Minh Tuấn nói.

Có dấu hiệu thừa cung căn hộ cao cấp

Theo Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), trong 10 tháng từ đầu năm 2020, thị trường sụt giảm nguồn cung dự án căn hộ “vừa túi tiền” và nhà ở xã hội. Trong khi đó, Sở Xây dựng TPHCM xác nhận 20 dự án với tổng số 6.722 căn nhà đủ điều kiện huy động vốn nhà ở sẽ hình thành trong tương lai. Trong đó, có 4.876 căn (tỷ lệ 72,5%) thuộc phân khúc cao cấp; phân khúc nhà ở trung cấp có 1.683 căn (tỷ lệ 25%). Riêng phân khúc nhà ở bình dân chỉ có 163 căn, chiếm tỷ lệ 2,5% trên tổng sản phẩm nhà ở trên thị trường.

HoREA nhận định, cơ cấu sản phẩm nhà ở cho thấy rõ nét tình trạng lệch pha cung – cầu trên thị trường, dẫn tới phát triển thiếu cân đối, thiếu bền vững và có dấu hiệu thừa cung nhà ở cao cấp. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nguyên nhân gây lệch pha cung – cầu là do chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc bồi thường, giải phóng mặt bằng để chuẩn bị quỹ đất; ngoài ra thủ tục hành chính còn rườm rà, phức tạp cũng khiến giá nhà "đội" lên cao.

“Trong thời gian qua, nhiều sở, ngành của TPHCM đã có những cải cách thủ tục hành chính. Nhưng nhìn tổng thể, thủ tục hành chính trong lĩnh vực đầu tư, phát triển dự án bất động sản vẫn còn rất nặng nề, khó khăn”, ông Lê Hoàng Châu nhận định.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành (đơn vị chuyên xây dựng nhà ở xã hội) cho rằng, thị trường bị mất cân đối vì nguồn cung sản phẩm căn hộ cao cấp nhiều, đa số là trên 30 triệu đồng/m2. Còn căn hộ khoảng 15 triệu đồng/m2 thì thiếu, trong khi đây là phân khúc có nhu cầu nhiều hơn. Những người mua căn hộ phân khúc cao cấp thì phần lớn là để đầu tư chứ không phải để ở.

Để giải quyết tình trạng lệnh pha cung – cầu, ông Nghĩa cho rằng có ba chủ thể cần được giải quyết: “Thứ nhất, chủ đầu tư phải cân đối, nghiên cứu kỹ thị trường. Thứ hai, người mua phải bình tĩnh, sáng suốt, không phải đầu tư bất động sản lúc nào cũng lời. Thứ ba là cơ quan nhà nước cần có thông báo chính thức để người dân, các chủ đầu tư hiểu để điều chỉnh thị trường, làm sao cho thị trường phát triển bền vững”.

Giải quyết bài toán cân đối cung – cầu căn hộ chung cư tại TPHCM cũng chính là giải bài toán an cư cho người thu nhập thấp, đảm bảo an sinh xã hội, góp phần xây dựng TPHCM trở thành đô thị đáng sống, phát triển bền vững. Để làm được điều này, các cơ quan quản lý và lãnh đạo TPHCM trong thẩm quyền của mình, cần tạo điều kiện giải quyết khó khăn, vướng mắc về thủ tục đầu tư, xây dựng. Đồng thời có cơ chế khuyến khích các doanh nghiệp tham gia nhiều hơn vào việc xây dựng các dự án chung cư có mức giá phù hợp với đa số người dân./.