Siết tín dụng ngân hàng, thị trường bất động sản sẽ khó khăn?
VOV.VN - Việc siết tín dụng cho thị trường bất động sản sẽ lành mạnh hơn, tạo cơ hội nhiều hơn cho những người mua nhà để ở thực.
Cách đây 10 năm, nguồn tín dụng cho lĩnh vực bất động sản chiếm khoảng 30% tổng dự nợ cho vay. Điều này cho thấy lĩnh vực bất động sản phụ thuộc quá lớn vào hệ thống ngân hàng. Đây là nguy cơ tiềm ẩn dẫn tới “bong bóng” bất động sản, gây ảnh hưởng tới nền kinh tế.
Nhận thấy rủi ro, trong vòng vài năm trở lại đây, Ngân hàng Nhà nước đã có chính sách hạn chế tín dụng cho bất động sản, kéo mức dư nợ cho vay giảm xuống một nửa. Thị trường bất động sản phản ứng như thế nào sau khi chính sách điều tiết này của Nhà nước được ban hành?
Theo quy định trong Thông tư 22/2019 do Ngân hàng Nhà nước ban hành, hệ số rủi ro áp vào các khoản vay để đầu tư bất động sản sẽ được nâng từ 150% lên 200%. Cùng với đó, các ngân hàng thương mại phải có lộ trình giảm tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung và dài hạn. Cụ thể, từ 1/1/2020 đến hết 30/9/2020 tỷ lệ này giảm xuống ở mức 40%, qua từng năm sẽ giảm dần và bắt đầu từ 1/10/2022 sẽ còn ở mức 30%.
 |
| Siết tín dụng BĐS buộc doanh nghiệp phải tái cấu trúc, phát triển bài bản, chuyên nghiệp hơn. |
Mục đích của quy định này nhằm giúp Ngân hàng Nhà nước kiểm soát được rủi ro thanh khoản để đảm bảo hệ thống ngân hàng vận hành ổn định. Đối với các cá nhân vay mua bất động sản, tuỳ vào tình trạng dư nợ gốc của cá nhân đó mà các NHTM sẽ quyết định áp hệ số rủi ro ở mức từ 50% - 150%. Điều này nhằm hạn chế việc đầu cơ, hướng tín dụng bất động sản vào nhu cầu thực, thúc đẩy sự phát triển cho phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ.
Trên thực tế, từ đầu tháng 11/2019, nhiều NHTM đã hạ lãi suất huy động ở mức 6%/năm với kỳ hạn từ 3 - 6 tháng xuống còn 5%. Đối với kỳ hạn 12 tháng trở lên, mức lãi suất vẫn được giữ nguyên. Điều này có nghĩa là các ngân hàng đang tập trung huy động lượng tiền gửi dài hạn. Đối với các khoản vay mua bất động sản, các ngân hàng đang ấn định ở mức cao như Techcombank là 8,29%, VietinBank là 9,5%, VIB là 9,9%...
Phân tích sâu hơn về Thông tư 22/2019, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng ngân hàng BIDV nhận định, tín dụng cho thị trường bất động sản sẽ lành mạnh hơn, tạo cơ hội nhiều hơn cho những người mua nhà để ở thực. Việc phân nhóm rủi ro cũng hợp lý hơn so với trước đây. Ví dụ như cho vay để sửa chữa nhà đang được áp hệ số rủi ro ở mức 50%. Với các khoản vay nhỏ đến trung bình có giá trị dưới 4 tỷ đồng thì áp hệ số rủi ro ở mức 100%. Do đó, người vay mua nhà để ở thực sẽ hầu như không bị ảnh hưởng. Đối tượng bị ảnh hưởng là chủ đầu tư vay kinh doanh bất động sản.
Theo ông Lực, tín dụng vào bất động sản không phải hạn chế mà hiện vẫn có sự tăng trưởng. “Cho vay kinh doanh bất động sản năm nay dự kiến tăng khoảng 5,5% - 6%. Cho vay mua nhà, sửa nhà năm nay tăng từ 19% - 20%. Tính bình quân, vốn cho thị trường bất động sản năm nay vẫn tăng khoảng 15%, cao hơn cả mức bình quân chung của hệ thống ngân hàng về tăng trưởng tín dụng là khoảng 12% -13%”, ông Lực nói.
Đánh giá về tác động từ chính sách tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước đến thị trường bất động sản, TS. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu và quản lý kinh tế Trung ương cho rằng, sau khi siết tín dụng, chắc chắn thị trường sẽ có khó khăn. Các doanh nghiệp, nhà đầu tư cá nhân cần có sự chuẩn bị phương án huy động vốn khác ngoài kênh tín dụng.
Ví dụ như qua cổ phiếu được doanh nghiệp bất động sản chào bán trên thị trường chứng khoán, hoặc qua trái phiếu bất động sản, hoặc liên kết với các quỹ đầu tư nước ngoài. Đây là cuộc “thanh lọc” thị trường, để đứng vững và tiếp tục duy trì mức độ phát triển, các doanh nghiệp bất động sản phải thực sự đủ năng lực.
“Phát triển thị trường bất động sản phải bài bản, chuyên nghiệp, pháp lý rõ ràng, thông tin minh bạch. Việc siết tín dụng chặt chẽ hơn nhưng không phải là gây sốc, góp phần đòi hỏi các nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản dưới góc độ phát triển dự án hay cá nhân nhỏ lẻ phải chuyên nghiệp hơn, đằng sau gián tiếp phát triển thị trường tài chính lành mạnh hơn”, ông Thành lưu ý.
Nhận định về thị trường bất động sản sau khi siết tín dụng, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hoà cho rằng, trong những năm qua, thị trường phát triển quá nóng, đến nay gặp phải tình trạng khan hiếm nguồn cung. Các doanh nghiệp bất động sản cần cân nhắc mức giá khi đưa sản phẩm ra thị trường, nếu giá quá cao sẽ gây phản ứng ngược, không tìm được người mua. Đặc biệt sau những sự cố về dự án ma, căn hộ khách sạn condotel thì doanh nghiệp càng phải thực hiện đầy đủ thủ tục pháp lý cho sản phẩm của mình để hấp dẫn khách hàng.
Ông Quang cũng cho rằng, không lo ngại về vấn đề quỹ đất dành cho bất động sản, không lo về quỹ đất sạch. Chính sách phát triển chung về bất động sản nên hạn chế những gì phát triển nóng.
“Khu vực nội đô đang bị quá tải về hạ tầng, nếu tiếp tục phát triển ở đây thì định dạng giá rất cao, thị trường bị đẩy lên một mức giá mới. Điều doanh nghiệp cần lo là tạo ra những sản phẩm tốt và chính sách tốt để thuyết phục những người có nhu cầu thực có thể mua được nhà”, ông Quang khuyến cáo.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM khuyến nghị, các doanh nghiệp muốn thích nghi với lộ trình siết tín dụng thì phải nỗ lực kinh doanh có hiệu quả, có uy tín cao để trở thành khách hàng tin cậy của các ngân hàng thương mại và thu hút được người mua nhà. Đây vừa là thách thức nhưng cũng là cơ hội lớn. Áp lực này buộc doanh nghiệp phải tái cấu trúc lại quy mô, hoạt động đầu tư lẫn sản phẩm.
“Nguồn vốn ngân hàng khó tiếp cận thì doanh nghiệp phải cố gắng huy động vốn từ khách hàng, muốn vậy phải làm tốt từ chất lượng công trình, đủ tiện ích dịch vụ và làm công tác hậu mãi. Các doanh nghiệp nên tăng vốn chủ sở hữu, phấn đấu đạt mọi tiêu chuẩn để trở thành công ty đại chúng và niêm yết trên thị trường chứng khoán để từ đó huy động vốn”, ông Châu nói.
Như vậy, việc siết vốn cho bất động sản là cần thiết, không làm nghẽn sự phát triển của thị trường này mà còn giúp lành mạnh hoá, hạn chế đầu cơ, trao cơ hội cho những người có nhu cầu thực. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, con đường phát triển không có cách nào khác là buộc phải làm ăn chân chính, chuyên nghiệp, có định hướng phù hợp để tiếp tục đứng vững./.
Siết tín dụng bất động sản: Doanh nghiệp và người mua đều “sốc”?
