Sửa sai Thông tư 16, Bộ Xây dựng phải xin lỗi dân?

Thông tư 16 hợp pháp nhưng không hợp lý

Tại phiên giải trình “Việc ban hành văn bản quy định chi tiết Luật Nhà ở” do Ủy ban Pháp luật tổ chức ngày 25/2, Bộ Xây dựng dẫu không thừa nhận sai nhưng đã phải ban hành một thông tư mới – Thông tư 03 để sửa đổi Thông tư 16.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, Bộ Xây dựng đã không sai khi quy định cách tính diện tích căn hộ trong Thông tư 16.

Thông tư này không hề mâu thuẫn với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010 của Chính phủ, bởi vì luật và nghị định không có quy định về phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.

Diện tích căn hộ không bao gồm tường bao quanh căn hộ (Ảnh: KT)

Bên cạnh đó, Thông tư 16 cũng không bắt buộc bên bán và bên mua căn hộ chung cư phải tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước tim tường mà đã hướng dẫn hai cách tính để các bên thỏa thuận (cách tính diện tích từ tim tường và cách tính kích thước thông thủy - diện tích sử dụng thực tế), đơn giá bán nhà theo hai phương pháp tính cũng do thỏa thuận giữa hai bên, Nhà nước không áp đặt giá bán nhà ở thương mại, vì đây là giao dịch dân sự.

Tuy nhiên, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam sau đó thừa nhận, Thông tư 16 hợp pháp nhưng không hợp lý. Ông cũng cho biết, Bộ Xây dựng chưa hướng dẫn cụ thể về việc thu phí dịch vụ quản lý vận hành giữa các chủ sở hữu căn hộ chung cư có cùng diện tích sàn, có cùng số người sử dụng nhưng lại có diện tích sử dụng khác nhau tùy theo cách tính diện tích từ tim tường hay cách tính thông thủy. Vì vậy việc tính diện tích sàn căn hộ chung cư theo cách tính tim tường là chưa hợp lý và điều này đã khiến người mua nhà bị thiệt.

Nêu quan điểm về vấn đề này, Ủy viên thường trực Ủy ban Pháp luật Ngô Văn Minh cho rằng: “Rõ ràng đây là chuyện thấy sai mà không chịu nhận sai. Nếu bây giờ người dân kiện ra tòa án thì ai gây ra thiệt hại người đó phải bồi thường theo Luật bồi thường nhà nước. Với những hợp đồng không ghi rõ là tính diện tích theo tim tường hay diện tích thông thủy thì hợp đồng đó vô hiệu, tức chủ đầu tư phải bồi thường. Nhưng trước khi nói đến câu chuyện bồi thường thì trước hết Bộ Xây dựng phải xin lỗi dân. Bộ Xây dựng phải có trách nhiệm chính trị, trách nhiệm hành chính, bởi cái thông tư anh ban hành không đúng thẩm quyền đã gây ra nhiều hậu quả mà người dân phải gánh chịu rất nhiều thiệt hại”.

Thông tư 03 liệu đã triệt để?

Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 03/2014 ngày 20/2/2014 sửa đổi, bổ sung điều 21 của Thông tư 16. Theo đó, diện tích căn hộ sẽ được tính theo kích thước thông thủy mà không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong.

Thông tư mới còn yêu cầu các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thương mại phải ghi rõ thêm phần diện tích thuộc sở hữu chung, riêng, diện tích sàn xây dựng căn hộ; diện tích sử dụng căn hộ (diện tích thông thủy) để tính tiền mua bán căn hộ.

Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn, trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung. Khi bàn giao căn hộ, các bên phải ghi rõ trong biên bản bàn giao căn hộ hoặc trong phụ lục hợp đồng diện tích sử dụng căn hộ thực tế bàn giao và diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; biên bản bàn giao căn hộ hoặc phụ lục hợp đồng được coi là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ.

Thông tư 03 sẽ có hiệu lực từ ngày 8/4 tới. Trường hợp các bên đã ký hợp đồng trước ngày Thông tư có hiệu lực, thì việc xác định diện tích căn hộ sẽ căn cứ vào hợp đồng mua bán căn hộ các bên đã ký trước đó.

Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định rằng, ngay cả khi Thông tư 03 ra đời thì cũng sẽ vẫn không tránh được kiện cáo vì khi các hợp đồng ký từ năm 2010 trở về trước không được hồi tố, quyền lợi người mua nhà sẽ bị ảnh hưởng không nhỏ./.