Thị trường bất động sản không thừa nguồn cung

Về những tín hiệu của nền kinh tế trong quý 1/2013 tác động tới thị trường bất động sản, ông Marc Townsend, Tổng Giám Đốc Công ty CBRE Việt Nam, bình luận: “Lãi suất giảm cùng với sự hồi phục của thị trường chứng khoán tạo niềm tin cho thị trường bất động sản, giảm nhẹ gánh nặng lo âu về tâm lý tiêu cực trên thị trường của các chủ đầu tư các dự án nhà ở. Từ những chu kỳ trước, chúng tôi nhận thấy lợi nhuận thu được từ thị trường chứng khoán và nguồn vốn sẵn sàng là yếu tố chính thúc đẩy giao dịch mua bán trên thị trường nhà ở. Mặc dù tâm lý thị trường còn ảm đạm nhưng vẫn le lói tia hy vọng phía cuối đường hầm”.

Giá hợp lý, vị trí thuận lợi vẫn bán chạy

Tai TP HCM, Quý 1/2013 ghi nhận nhiều dự án chào bán hơn so với quý trước và cùng kỳ năm trước. Đáng lưu ý là hai trong bốn dự án này thuộc phân khúc cao cấp và hai dự án thuộc phân khúc bình dân.

Các dự án được chào bán trong quý bao gồm Happy Valley trong khu Phú Mỹ Hưng (163 căn), The Prince Residence ở Quận Phú Nhuận (277 căn), Nhất Lan 3 ở Quận Bình Tân (240 căn) và căn hộ Metro Apartment (104 căn).

Giá cạnh tranh tiếp tục là điểm nhấn của chủ đầu tư. Ước tính, giá của các dự án mới chào bán giảm khoảng 10% so với các dự án đã chào bán cách đây một năm trong cùng khu vực.

Dự án Happy Valley của Phú Mỹ Hưng

Bình luận về tình hình thị trường, Ông Marc Townsend cho biết: “Các giao dịch cho thấy nhu cầu hiện tại của thị trường tập trung ở các dự án có giá cả hợp lý và vị trí thuận lợi. Tôi luôn luôn tin rằng bản thân thị trường không ‘thừa nguồn cung’, chỉ đơn giản vì có quá nhiều dự án định vị không đúng hướng mà thôi.” 

Phần lớn các giao dịch diễn ra ở các dự án mới chào bán. Dự án Happy Valley của Phú Mỹ Hưng ghi nhận số lượng giao dịch đáng kể.

Nhìn chung, giá bán của phân khúc hạng sang ghi nhận mức giảm 2,2% so với quý trước và phân khúc cao cấp giảm 1,0% so với quý trước, trong khi đó phân khúc bình dân và trung bình hầu như không thay đổi nhiều.

Ông Marc Townsend kết luận: “Như chúng tôi nhận thấy trong thị trường văn phòng khi giá thuê được điều chỉnh giảm, chất lượng sản phẩm của thị trường nhà ở cũng được chú trọng hơn. Người mua chỉ quan tâm đến những dự án có mức giá tương xứng với chất lượng sản phẩm, vị trí dự án và danh tiếng của chủ đầu tư. Chúng tôi dự báo những đặc điểm này sẽ không thay đổi trong thời gian tới.”

Thị trường văn phòng đã sôi động hơn

Quý đầu tiên của năm chứng kiến những tháng sôi động trên thị trường văn phòng tại TP.HCM với nhiều giao dịch đáng chú ý được thực hiện do khách thuê bắt đầu nhận thấy giá thuê đã chạm đáy. Giá thuê tiếp tục ổn định hoặc chỉ tăng rất nhẹ trong cả hai phân khúc A và B.

Giá thuê của phân hạng A đứng tại mức 31,36 USD/m2/tháng, tăng 1,0% so với quý trước. Bên cạnh đó, tỷ lệ trống vẫn tiếp tục chiều hướng giảm, ghi nhận vào cuối quý là 13,1%. Giá thuê phân khúc hạng B cũng tăng trong quý này, tăng khoảng 3.5% so với quý trước với mức giá được ghi nhận vào cuối quý là 18,11 USD/m2/tháng. Mức tăng giá trong phân hạng B này càng đáng chú ý trong bối cảnh thị trường có thêm nguồn cung mới với 37.449 m2 GFA, khiến cho tỷ lệ trống trung bình trong phân khúc này tăng nhẹ. Để khẳng định sự sôi động diễn ra trên thị trường văn phòng, cả bốn tòa nhà mới đi vào hoạt động trong sáu tháng vừa qua đều đã được cho thuê ít nhất là 50% công suất. 

Cô Dung Dương, Quản lý Cấp cao, phòng Nghiên Cứu và Tư Vấn của CBRE Việt Nam nhận định, “Như đã dự đoán từ quý trước, giá thuê văn phòng đang tạm thời chạm đáy. Chúng tôi dự kiến sẽ không có tòa nhà hạng A hay B mới nào đi vào hoạt động ít nhất cho đến quý đầu tiên của năm 2014, do đó, sẽ không có nhiều lý do khiến giá thuê giảm thêm và có thể, một số chủ tòa nhà sẽ dần trở nên có lợi thế hơn.”

Trong khi các chủ tòa nhà có xu hướng cho rằng mức giá đáy hiện tại là khá “rẻ”, thì CBRE lại cho rằng sự hiệu chỉnh giá  trong thời gian vừa qua đã giúp cho thị trường văn phòng dần trở nên cạnh tranh so với các nước khác trong khu vực và từ đó, đưa ra mức giá thuê văn phòng hợp lý cho các công ty đa quốc gia, tạo động lực cho họ trong việc gia nhập thị trường, hợp nhất các trụ sở thành viên hoặc thậm chí mở rộng quy mô hoạt động.

Xu hướng hợp nhất các văn phòng thành viên diễn ra đối với cả khách thuê nội địa và nước ngoài. Điều này được khẳng định thể hiện qua các giao dịch thuê văn phòng được thực hiên tăng đáng kể về mặt quy mô diện tích. Riêng trong quý đầu năm, có rất nhiều giao dịch đã được thực hiện với diện tích thuê dao động từ 1.000 - 6.000 m2, đánh dấu một sự thay đổi lớn trong xu hướng thuê văn phòng trong lịch sử vốn chủ yếu chỉ gồm các giao dịch nhỏ lẻ có diện tích thuê nhỏ hơn 1.000 m2. Việc hợp nhất văn phòng đã giúp các công ty quản lý được chi phí hiệu quả hơn, từ đó tăng được tính cạnh tranh trên thị trường.  

Ngoài ra, các chuyên gia của CBRE còn nhấn mạnh sự thiết yếu của chính sách kinh tế vĩ mô trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế cùng lúc với kiểm soát lạm phát để Việt Nam một lần nữa trở thành điểm đầu tư lý tưởng của các nhà đầu tư quốc tế./.