Không nên cứu thị trường bất động sản?

Lần đầu tiên, trên các phương tiện thông tin đại chúng có người dám “vạch” những góc khuất của thị trường bất động sản bằng hàng loạt những phân tích, đánh giá của mình. Đó là Alan Phan. Câu nói khiến dư luận yên lòng nhất có thể nhắc tới trong bức thư (và có thể coi là một phân tích) của ông Alan Phan gửi CLB Bất động sản Hà Nội là: Giới BĐS đã “tự đặt cho mình một vị trí quá quan trọng trong nền kinh tế chung”.

Alan Phan đã đưa ra hàng loạt góc nhìn về thị trường BĐS đó là cách đầu tư chụp giật kiểu bầy đàn. Ngoài ra, hàng loạt DN vật liệu xây dựng chung sức kêu gọi sự cứu trợ của Chính phủ, theo quan sát của Alan Phan, vì họ đã ngất ngư vì không thể cạnh tranh với sản phẩm của Trung Quốc, Thái Lan… tại sân nhà hay sân người; Yêu cầu Chính phủ cứu thể hiện sự không công bằng trong luật chơi...

Không biết ông Alan Phan nói có đúng hay không nhưng trong 2 năm vừa rồi, nhiều người luôn canh cánh, thậm chí “giật nảy” khi nhắc đến cụm từ “bong bóng bất động sản” và bong bóng này có thể vỡ bất cứ lúc nào. Và bài học về vỡ tín dụng bất động sản ở Mỹ là nhãn tiền....

Theo Alan Phan, “hệ quả khi BĐS đổ vỡ là chẳng sao cả” và ông còn lo ngại nó không nổ. Với kinh nghiệm của mình, Alan Pham cho rằng, không lo ngại việc mất tiền gửi tiết kiệm như đã xảy ra ở Sip vì hàng loạt đặc điểm của hệ thống ngân hàng Việt Nam.

Theo đánh giá của  chuyên gia này, hiện tại, họ (những nhà đầu tư BĐS – PV) không đóng góp chút gì cho sản lượng quốc gia trong khi chiếm dụng một phần nguồn lực không nhỏ.

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, đến nay tại các địa phương cả nước có trên 42.000 căn nhà còn đang tồn kho, trong đó có 26.444 căn hộ và 15.788 căn nhà thấp tầng. Riêng ở TP.Hà Nội, theo thống kê chưa đầy đủ tính đến nay, có tổng số căn hộ chung cư tồn kho (chưa bán hoặc chưa huy động vốn) là 5.789 căn, tương ứng 566.610 m2 sàn. Nhà thấp tầng (biệt thự, liền kề) tồn kho 3.483 căn, tương ứng 874.825 m2 sàn. Nhà thu nhập thấp còn tồn khoảng 330 căn hộ. Diện tích sàn văn phòng đủ điều kiện cho thuê tồn kho khoảng 175.000 m2. Tuy nhiên, đây vẫn chưa phải là con số cuối cùng, vì còn nhiều địa phương, dự án chưa báo cáo và chưa được thống kê.

Hàng tồn kho, đóng băng nhưng chưa bị tan chảy nhưng đã có ai “chết” đâu? Nhiều chuyên gia kinh tế thắc mắc, nhiều DN kinh doanh ở các lĩnh vực khác tuyên bố phá sản nhưng chưa có DN bất động sản nào phá sản trong thời gian qua.

Với lý do giá BĐS cao ngất trời vì giá đất, giá nguyên vật liệu, chi phí hành chánh và bôi trơn… quá cao. Alan Phan cho rằng, cách lý giải này chỉ chứng tỏ tính chất làm ăn thiếu hiệu quả vì không biết những tính toán căn bản về đầu tư cho dự án; cũng như cho thấy yếu kém của các quyết định bầy đàn và chụp giựt”. 

Và cuối cùng, để cứu mình, các DN bất động sản lại kêu gọi sự hỗ trợ từ phía Chính phủ. Hãy thử nhìn lại hàng loạt giải pháp đã được bàn tới, đưa ra trong thời gian qua để giải cứu thị trường này. Chỉ một khía cạnh, khi Chính phủ xem xét hạ lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp thì phương án này cũng vẫn mặc định để nhà đầu tư chờ khách đến mua chứ đâu có ảnh hưởng đến túi tiền của nhà đầu tư. Lãi suất này dù có hạ đến 0% thì người có lợi vẫn là các nhà đầu tư bất động sản chứ không phải có lợi cho thị trường, người dân.

Các giải pháp đưa ra vẫn chỉ tập trung cứu giới đầu tư bất động sản chứ chưa thực sự vì thị trường. Mặt khác, không phải tất cả người thu nhập thấp đều có thể “đi đường thẳng” để mua được một căn nhà. Bởi thực tế, nhà thu nhập thấp thì “môi giới”, nhà đầu tư ăn chênh lệch thấp hơn chút ít.

Dân gian ta có câu “Thuốc đắng giã tật, sự thật mất lòng”. Alan Phan đi ngược với mong muốn của hàng nghìn nhà đầu tư. Nhiều người đã bày tỏ sự không hài lòng với cách trả lời mang tính “mỉa mai, thiếu nghiêm túc, thiếu cơ sở và cách trả lời coi thường những người làm trong ngành BĐS” của ông.

Nhưng nói đi thì cũng phải nói lại. Nếu thị trường bất động sản Việt Nam, những nhà làm bất động sản không có “tật” thì sao khi ông Alan Phan nói ra lại “giật mình”?

Các chuyên gia kinh tế, tài chính vẫn thường nói về thị trường bất động sản hiện nay: Quan trọng là phải bắt đúng bệnh nhưng bắt đúng bệnh rồi phải bốc thuốc đúng toa thì mới cứu được thị trường. Nếu cứ giấu bệnh mãi liệu  có ổn không?/.