Kịch bản nào cho bất động sản 2013?

Dựa vào thực trạng diễn biến thị trường và số liệu của các cơ quan, tổ chức, TS Nguyễn Minh Ngọc, Trường ĐH Kinh tế Quốc dân, đưa ra dự báo 3 kịch bản cho thị trường BĐS năm 2013.

Khởi sắc từ cuối quý III/2013

Kịch bản đầu tiên được TS Nguyễn Minh Ngọc đưa ra là “thị trường mong đợi”. Kịch bản này xảy ra nếu các điều kiện thị trường rất thuận lợi, chính sách phát huy hiệu quả thực sự ngay trong năm 2013.

Các điều kiện cho kịch bản này bao gồm: Kinh tế thế giới hồi phục, khu vực eurozone vượt qua khỏi khủng hoảng nợ công, lạm phát dưới 7-8%, lãi suất 7%/năm. Có chính sách miễn, giảm, giãn thu tiền sử dụng đất, thuế đất đối với các DN kinh doanh BĐS trong năm 2012; giảm 50% tiền thuế VAT cho người mua nhà theo đề xuất của Bộ Tài chính và giảm thuế thu nhập DN BĐS.

Theo kịch bản 1, giá BĐS sẽ tiếp tục giảm 10-15% so với hiện tại ở các thành phố lớn

Việc khoanh nợ, cơ cấu, kiểm soát lại nợ sau đó tiếp tục cho vay của ngân hàng đối với các khoản vay thế chấp BĐS diễn ra tích cực. Khoản tiền 150.000 tỷ đồng mà NHNN sẽ đưa ra thị trường trong đầu năm 2013 để xử lý nợ xấu và 40.000 tỷ đồng cho vay kích cầu lãi suất thấp sẽ gây hiệu ứng đặc biệt tích cực, kích thích các đối tượng trong thị trường đồng thời tung tiền “góp gió thành bão”, tạo niềm tin, sự kỳ vọng cho thị trường.

Cạnh đó, vốn FDI vào thị trường BĐS trong năm 2013 và những năm sau đó vẫn tăng mạnh, đạt được mức tăng tối thiểu gấp 2 lần năm trước giống như năm 2012. Đồng thời, thực hiện thành công việc chuyển dự án nhà ở kinh doanh thành nhà ở xã hội. Nhà nước cũng thực hiện thành công việc mua lại các dự án (đang dở dang hoặc đã hoàn thành) để làm quỹ nhà ở sử dụng cho các mục đích khác nhau.

Một điều kiện nữa, theo TS Ngọc, hướng kinh doanh nhà ở cho người thu nhập thấp phát huy hiệu quả, chứng tỏ là xu thế đúng đắn, giúp các doanh nghiệp xây dựng, củng cố hình ảnh, niềm tin của xã hội, mang lại lợi nhuận để bù đắp phần nào các chi phí trong giai đoạn trước.

Công tác quản lý đầu tư xây dựng, quản lý đất đai, quản lý các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị, cấp giấy chứng nhận... tạo hành lang pháp lý để quản lý thị trường BĐS thực sự lành mạnh, minh bạch.

Trong kịch bản này, nếu đạt được các điều kiện trên, TS Ngọc cho rằng, thị trường BĐS sẽ dần chuyển động theo chiều hướng tích cực bắt đầu tư cuối quý III/2013. Các DN có sức cạnh tranh tốt dần lấy lại sức vóc, củng cố lại đội ngũ, tái cơ cấu sản phẩm, lựa chọn phân khúc và địa điểm thị trường khôn ngoan hơn. Những DN yếu sẽ phải quyết định chịu phá sản hoặc bắt đầu quá trình sáp nhập, bán, cổ phần hóa để giải quyết phần nào tồn đọng và chuyển đổi lĩnh vực kinh doanh phù hợp hơn với năng lực, điều kiện.

Đặc biệt, giá BĐS sẽ tiếp tục giảm 10-15% so với hiện tại ở các thành phố lớn. Nhiều DN chấp nhận bán bằng giá thành (thậm chí thấp hơn 5-15%). Dòng tiền đầu tư thông minh bắt đầu quay lại thị trường từ đầu quý II/2013, chủ yếu nhắm vào các sản phẩm, dự án có khả năng tăng giá mạnh hay sản phẩm tiêu dùng phổ thông.

Người mua để sử dụng sẽ bắt đầu đưa ra quyết định mua từ đầu quý II/2013 và số lượng thương vụ ngày càng tăng dần đến cuối năm 2013. Cho đến cuối 2014, các dự án có tính cạnh tranh (giá cả, địa điểm, chất lượng dịch vụ...) sẽ cơ bản giải quyết hàng tồn đọng. Tính thanh khoản sẽ trở thành yếu tố chính để cải thiện tốt tâm lý thị trường. Thị trường dần lấy lại được niềm tin.

Tiếp tục bế tắc...

Với kịch bản 2-“thị trường truyền thống”, TS Nguyễn Minh Ngọc cho biết thị trường sẽ xảy ra theo kịch bản này khi các điều kiện thị trường không diễn ra được như mong đợi (nêu trên) trong giai đoạn 2013-2015.

Đặc biệt, trong các vấn đề mũi nhọn như: kinh tế thế giới vẫn bất ổn kéo dài; lạm phát 9-10%; lãi suất vay thực tế 12-15%/năm. Đồng thời, Nhà nước không làm tròn trách nhiệm khi ra các chính sách chậm chạp, thi hành và kiểm soát chính sách lỏng theo kiểu “lương thế nào trách nhiệm thế ấy” với tâm lý “cháy nhà họ chứ không phải nhà ta”; vốn FDI đăng ký mới năm sau chỉ bằng hay thấp hơn 10-30% so với năm trước;  các DN vẫn không chịu đột phá về giảm giá hoặc buông xuôi chứ không tích cực tìm cách giải quyết khó khăn; niềm tin thị trường không được cải thiện.

Theo TS Nguyễn Minh Ngọc, đây sẽ là kịch bản có khả năng xảy ra nhất. Với những điều kiện như trên, thị trường sẽ đi vào tình trạng bế tắc. Việc đổ vỡ, phá sản xảy ra hàng loạt trong các DN BĐS. Chỉ có DN nào quyết liệt thoát chạy (bán bằng hoặc dưới giá thành từ 10-30%) hoặc tận dụng được mối quan hệ với các tổ chức cấp vốn thì sẽ tồn tại cầm chừng.

TS Ngọc cho rằng, với kịch bản 2, DN nào quyết liệt thoát chạy sẽ bán bằng hoặc dưới giá thành từ 10-30%, ...

Hơn thế, tín dụng đen sẽ phát triển mạnh; các nhà đầu tư chuyên nghiệp án binh bất động; dòng vốn của cá nhân và tổ chức trước đây rình rập nhằm vào thị trường BĐS sẽ chuyển dịch mạnh sang các lĩnh vực đầu tư, đầu cơ khác. Khi đó, số lượng dự án bỏ hoang tăng; các quan hệ kinh doanh trong thị trường trở nên rất xấu và phức tạp. Thị trường mất tính thanh khoản ở nhiều phân khúc và địa điểm. Chỉ còn mảng cho thuê nhà ở vẫn hoạt động tốt, thậm chí khởi sắc.

Tâm lý thị trường tuyệt vọng

Trong kịch bản 3-“thị trường thất vọng”, TS Nguyễn Minh Ngọc cho rằng nhiều khả năng giai đoạn 2013-2015 không xảy ra kịch bản này, do sự chung tay của toàn xã hội. Kịch bản này sẽ xảy ra khi toàn bộ các điều kiện đều rất xấu như: kinh tế thế giới và châu Âu rơi vào khủng hoảng sâu; lạm phát 12-20%; lãi suất vay thực tế 16-25%/năm; ngân sách cạn kiệt; các nhà quản lý bất lực; các chính sách phục hồi thị trường không hiệu quả;

Đồng thời, vốn FDI vào BĐS giảm 50% hoặc không có đăng ký mới; gói cứu trợ của NHNN không phát huy hiệu quả như mong đợi; nợ xấu thực tế trong các NHTM tăng cao kỷ lục, buộc ngân hàng  sáp nhập hay phá sản, chạy làng gây hiệu ứng tâm lý xấu; phần lớn các dự án đình trệ hoàn toàn; dòng vốn rời bỏ thị trường; thị trường về cơ bản là mất hoàn toàn tính thanh khoản. Các quan hệ kinh doanh trong thị trường trở nên cực kỳ phức tạp, gây nhiều hậu quả xấu. Tâm lý thị trường nói chung là tuyệt vọng.