Tài sản khác gắn liền với đất nhà nước phải trưng mua

Việc thu hồi đất đã là một nội dung “nóng” nhưng việc xử lý thế nào với các loại tài sản gắn liền với đất cũng là một nội dung được nhiều đại biểu Quốc hội cho ý kiến tại phiên thảo luận về Luật đất đai sửa đổi ngày 17/6.

Đại biểu Trần Ngọc Vinh (đoàn Hải Phòng) cho rằng: Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản thuộc sở hữu của người dân. Họ phải đổ mồ hôi, công sức và cả tính mạng để xây dựng. Các tài sản này không phải sở hữu Nhà nước như lâu nay chúng ta đã đánh đồng 2 làm 1. Đại biểu Trần Ngọc Vinh đề nghị Ban soạn thảo làm rõ cơ sở pháp lý để thu hồi cả tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của người dân? “Tại sao chúng ta không dùng cơ chế trưng mua hay cơ chế thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người dân về giá bồi thường đối với loại tài sản này. Nếu tiếp tục quy định thu hồi đất đối với loại tài sản này có vi hiến hay không?” – đại biểu đặt vấn đề.

Cùng quan điểm này, Đại biểu Nguyễn Thanh Thụy (Bình Định) cho rằng, nhà ở và tài sản khác trên đất thuộc quyền sở hữu của tổ chức và cá nhân. Nhà nước không thể thu hồi. Chúng ta lại càng không thể coi đây là việc bồi thường tài sản gắn liền với đất là hệ quả của quyết định thu hồi đất. Vì vậy, đại biểu đề nghị quy định cụ thể trong luật "Nhà nước thực hiện thu hồi đất và trưng mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất trong các trường hợp sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội". Điều này cũng phù hợp với quy định của Hiến pháp hiện hành và pháp luật về trưng mua đã được quy định tại Luật Trưng mua, trưng dụng tài sản.

Nhiều đại biểu bày tỏ đồng tình với việc thu hồi đất phục vụ các dự án phát triển kinh tế-xã hội bên cạnh việc phục vụ các dự án an ninh, quốc phòng.... Đại biểu Nguyễn Thanh Thụy nhấn mạnh, riêng với trường hợp nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phát triển kinh tế - xã hội cần có những quy định chặt chẽ hơn để chứng minh được các dự án vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng. Những dự án mang tính kinh tế đơn thuần vì lợi ích của nhà đầu tư thì để nhà đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thực hiện dự án phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Nên đa dạng hình thức trả tiền bồi thường

Về phương án bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, theo đại biểu Tôn Thị Ngọc Hạnh (đoàn Đắk Nông), Nhà nước cần chịu trách nhiệm đa dạng hình thức trả tiền bồi thường cho chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Người dân có thể nhận tiền bồi thường một lần và nhiều lần. Vì thực tế, theo đại biểu Ngọc Hạnh, nhiều chủ sở hữu đất là người cao tuổi, sống nhờ vào tiền cho thuê một phần ngôi nhà, đất đai đang ở. Với hình thức nhà nước trả tiền bồi thường một lần như hiện nay các cụ ông, cụ bà đứng tên chủ sở hữu đất được bồi thường chỉ có hai cách sử dụng: Một, giao hết tiền bồi thường cho con cháu và trở thành người lệ thuộc dần và lệ thuộc hoàn toàn con cháu về mặt kinh tế. Hai, gửi vào ngân hàng để hưởng tiền lãi hàng tháng nhưng như vậy có nguy cơ rủi ro từ thị trường và phải thực hiện nhiều thủ tục chuyển đổi kỳ hạn tiền gửi và cũng không chắc chắn lắm về sự lệ thuộc hoàn toàn con cháu về mặt kinh tế.

Chính vì thế, đại biểu cho rằng, cần có nhiều hình thức trả tiền bồi thường để người được đền bù nhận tiền bồi thường lựa chọn có thể chi trả nhiều lần, chuyển một phần, có thể rải đều hàng tháng, trong 3 năm, 5 năm hoặc kéo dài hàng chục năm. Cơ quan chịu trách nhiệm chi trả phải là cơ quan nhà nước và phải tính yếu tố trượt giá. Đây có thể được xem như khoản tiền hưu trí dưỡng già giúp cuộc sống người cao tuổi ổn định khi không còn nguồn thu nhập do nhà nước thu hồi nhà ở, đất đai. Đại biểu cũng cho rằng thủ tục thực hiện nội dung này cũng không quá phức tạp, nhưng nhờ thế mà giữ vững vị thế và nguồn sống của người cao tuổi trong xã hội hiện nay, khi người cao tuổi đối diện trước vấn đề nan giải là nhà nước thu hồi nhà ở, đất đai đang cư trú.

Về bảng giá đất, Đại biểu Nguyễn Thanh cho rằng, giá đất được quy định tại Bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành thường thấp hơn rất nhiều so với thị trường, chỉ bằng khoảng 40% giá thị trường. Cá biệt, tại thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh chỉ bằng 18-30% giá thị trường. Hiện nay, hầu hết đất phục vụ cho sản xuất, kinh doanh đã được nhà nước cho thuê. Phần lớn doanh nghiệp được thuê đất có diện tích rộng, thậm chí vượt nhu cầu. Ngoài ra, do công tác quản lý nhà nước còn buông lỏng và giá thuê đất quá thấp nên nhiều doanh nghiệp giữ đất sử dụng đất sai mục đích và cho thuê lại đất để hưởng chênh lệch địa tô diễn ra khá phổ biến. Trong khi đó, đối với các doanh nghiệp mới thành lập khả năng tiếp cận đất trực tiếp của nhà nước rất khó khăn, thường phải đi thuê lại của doanh nghiệp trước đó với giá rất cao. Nếu quy định giá đất thuê như dự thảo luật sẽ không đảm bảo cân đối thu chi ngân sách nhà nước từ đất đai. Vì khi thu hồi đất nhà nước đã bồi thường theo giá thị trường, tức là mua theo giá cao, nếu cho thuê theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định sẽ thấp hơn rất nhiều so với thị trường, tức là bán theo giá thấp.

Cùng chia sẻ nội dung này, đại biểu Trần Ngọc Vinh cho rằng, mặc dù Ban soạn thảo đã cố gắng tiếp thu, chỉnh lý và có những sửa đổi so với Luật Đất đai hiện hành về giá đất. Nội dung về giá đất trong dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) lần này vẫn là một điểm nghẽn, thể hiện sự lúng túng của cơ quan soạn thảo, không có bước đột phá căn bản. Các quy định về giá đất trong dự thảo luật vẫn nghiêng nhiều về bảo vệ quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu trong việc áp đặt giá đất. Chưa có tiêu chí cụ thể để xác định giá đất, cơ chế định giá đất, vẫn chỉ là Chính phủ quy định khung giá đất, nguyên tắc phương pháp xác định giá đất, sau đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào đó để xây dựng bảng giá đất tại địa phương.

Một thực tế nữa là các dự án phát triển kinh tế - xã hội để chủ đầu tư tự thỏa thuận với người dân về giá sẽ khó thực hiện, kéo dài thời gian triển khai dự án, ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội đã có trong kế hoạch và tính khả thi của quy hoạch. Do vậy, để thuận lợi trong việc thu hồi đất nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội và tạo được sự đồng thuận của người dân có đất trong dự án và chủ đầu tư, theo Đại biểu Lê Thị Công (Bà Rịa-Vũng Tàu), cần có tư vấn định giá đất theo nguyên tắc, phương pháp định giá đất. Giá đất khi xây dựng phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của các loại đất của cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng đấu giá quyền sử dụng đất thành công hoặc phù hợp với việc sử dụng đất đối với trường hợp được xác định thu nhập.

Để định giá đất theo thị trường, nhiều đại biểu đề nghị sử dụng các tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất hiện có và đang hoạt động tích cực có hiệu quả, góp phần quan trọng đối với sự phát triển của thị trường bất động sản và quản lý Nhà nước về giá đất./.