Vì sao nhà đầu tư ngoại rót mạnh vốn vào bất động sản Việt Nam?

Theo tổng hợp của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và đầu tư), 8 tháng đầu năm nay, lĩnh vực hoạt động kinh doanh bất động sản đứng thứ 2 về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào Việt Nam, với 34 dự án cấp mới, tổng vốn đăng ký cấp mới và tăng thêm là 836,2 triệu USD, chiếm 5,8% tổng vốn đầu tư đăng ký. Trong nhiều tháng qua, lĩnh vực kinh doanh bất động sản liên tục đứng thứ 2 và thứ 3 về thu hút vốn FDI vào Việt Nam. Đây là một chỉ báo quan trọng đánh giá thị trường bất động sản ngày càng trở nên hấp dẫn nhà đầu tư nước ngoài.

Thị trường giàu tiềm năng sinh lợi

Phân tích về sự hấp dẫn của thị trường bất động sản Việt Nam, một nghiên cứu mới nhất của Tập đoàn Jones Lang LaSalle (JLL), chuyên quản lý đầu tư và dịch vụ chuyên nghiệp về bất động sản, vừa công bố cho rằng: Lượng vốn đầu tư vào thị trường nhà ở tăng mạnh trong năm 2015 là nhờ vào các yếu tố kinh tế cơ bản tốt cũng như những thay đổi tích cực về mặt chính sách. Kể từ năm 2011, ngành sản xuất tại Việt Nam đã thu hút một lượng lớn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài nhờ chi phí sản xuất thấp hơn so với Trung Quốc. Kim ngạch xuất khẩu tại Việt Nam cũng tăng trung bình 16% mỗi năm trong giai đoạn 2011-2016, so với con số 6% tại Trung Quốc.

Hơn nữa, sau năm 2011, thâm hụt thương mại thu hẹp đã giúp đồng VND được giữ ổn định ở mức 21.000 VND/USD trong một thời gian dài. Lạm phát đã giảm từ 9% vào năm 2012 xuống khoảng 1,4% vào năm 2016, dẫn đến lãi suất tiền gửi và lãi suất vay đã lần lượt giảm xuống còn 5,0% và 8,5% trong năm 2016.

Các chuyên gia của JLL cho rằng, niềm tin vào nền kinh tế tăng trưởng giúp phục hồi tỷ suất lợi nhuận từ các khoản đầu tư bất động sản. Đặc biệt, tháng 11/2014, chính sách mới được đưa ra đã cho phép người nước ngoài được mua 30% giá trị của bất cứ tòa nhà chung cư nào hoặc mua tối đa 250 căn nhà ở tại bất kỳ khu vực nào. Chính sách này chính thức có hiệu lực từ tháng 7/2015. Người nước ngoài được sở hữu tài sản đã mua trong vòng 50 năm và hoàn toàn có quyền cho thuê, chuyển nhượng hoặc bán lại tài sản. Họ cũng có thể gia hạn quyền sở hữu sau 50 năm tùy thuộc theo phê duyệt. Đây là lí do khiến các nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản tại Việt Nam nhiều hơn.

Theo ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam, có nhiều tín hiệu cho thấy thị trường bất động sản đang ấm lên và có tăng trưởng thực sự, nguồn cung ra thị trường cũng nhanh và số lượng lớn. Qua tham vấn của nhiều chuyên gia của CBRE tại nhiều quốc gia khác, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có nhiều lợi thế hơn trong việc thu hút nhà đầu tư, nhất là giá nhà tại Việt Nam hiện vẫn còn thấp hơn  nhiều so với nhiều nước trong khu vực. Trong khi đó, với dân số đông và người trẻ nhiều, nhu cầu nhà đất còn rất lớn, tiềm năng thị trường rất lớn.

Từ thực tế thị trường TPHCM, các chuyên gia của JLL còn kỳ vọng giá bán căn hộ sẽ tăng từ 5-7%/năm trong vòng 3 năm tới, được hỗ trợ bởi nhu cầu thị trường tăng cao cũng như mức giá hợp lý. Giá bán tại các phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp được dự đoán sẽ tăng đến 10%/năm.

Đặc biệt, theo JLL, mặc dù doanh số bán hàng trong năm 2015 và 6 tháng đầu năm 2016 rất cao nhưng giá bán phân khúc căn hộ cao cấp chỉ tăng 9% trong 6 quý vừa qua. Đây là khoảng giá mà các chủ đầu tư đã luôn cân nhắc để tạo sức cạnh tranh so với đối thủ. Tỷ lệ bán hàng đạt khá cao ở mức 60-70% trong năm 2015 và 6 tháng đầu năm 2016, so với 30% trong giai đoạn 2010-2014. Ngược lại, giá bán đã tăng 106% trong giai đoạn 2005-2007 khi dòng vốn từ nước ngoài đổ vào Việt Nam tăng mạnh, với niềm tin nền kinh tế cũng như thị trường bất động sản sẽ hồi phục mạnh mẽ.

Hơn thế nữa, giá thuê căn hộ đã tăng 4% trong sáu quý vừa qua, giữ tỷ suất lợi nhuận của thị trường ổn định ở mức 5,7%. Khoảng cách giữa lợi nhuận của việc cho thuê và lãi suất cho vay đã thu hẹp lại từ mức 880 điểm phần trăm năm 2008 xuống còn 280 điểm phần trăm trong nửa đầu năm 2016.

Trong 3 năm tới, theo JLL, “khi các dự án căn hộ tương lai được hoàn thiện, giá thuê và lợi nhuận cho thuê sẽ giảm. Tuy nhiên, với mức lạm phát thấp ghi nhận được trong năm 2015-2016, có khả năng lãi suất vay vẫn sẽ tiếp tục giảm, từ đó hỗ trợ thúc đẩy giá bán tăng lên”.

Triển vọng cao ở khả năng hấp thụ sản phẩm

Khảo sát thực tế từ thị trường bất động sản TPHCM, các chuyên gia của JLL cho hay, tuy nguồn cung nhà ở được dự đoán sẽ tăng 74% trong vòng 3 năm tới, nhưng thị trường vẫn sẽ đủ sức hấp thụ lượng cung này.

Giải thích về đánh giá này, JLL cho rằng, nguồn cung căn hộ hiện tại so với mật độ dân số tại TPHCM vẫn còn khá thấp khi so sánh với các nước khác trong khu vực Đông Nam Á, ngay cả khi tính luôn số căn hộ tương lai đang được chào bán. Chính phủ vẫn khuyến khích các chủ đầu tư thực hiện những dự án nhà ở bình dân để có thể đáp ứng được lượng nhu cầu nhà ở trong thành phố.

Tuy nhiên, JLL cũng lưu ý, nguồn cung tại phân khúc căn hộ cao cấp và sang trọng hiện đang khá cao, đặc biệt là sau khi các dự án được hoàn thành. JLL ước tính mật độ căn hộ cao cấp trên đầu người tại TPHCM sẽ đạt mức 3 căn trên mỗi 1000 dân, gần tương đương mức ở BangKok, Kuala Lumpur và Manila, nhưng vẫn cao hơn Jakarta.

Một số điểm hấp dẫn nữa của thị trường được ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam chỉ ra là, năm 2016, các hoạt động thuê trong thị trường bất động sản tại Việt Nam tiếp tục đà tăng trưởng. Tốc độ tăng giá và tỷ lệ lấp đầy ghi nhận mức tăng trưởng ổn định xuyên suốt các mảng thị trường. Thị trường bất động sản nhà ở và thương mại đang dần hồi phục một cách rõ nét. Bên cạnh đó, nhờ vào đà phục hồi kinh tế và nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài, tỷ lệ hấp thụ sản phẩm văn phòng sẽ tăng mạnh từ năm 2017 trở đi khi có thêm nhiều nhu cầu từ các công ty ngoại quốc và nhu cầu từ việc mở rộng của các tập đoàn đa quốc gia cũng như các công ty địa phương dự kiến sẽ tăng trong một vài năm tới…/.