Việt Nam cấp thiết cần thị trường đất đai minh bạch

Vắng bóng thị trường đất đai

Báo cáo này phân tích: Theo Hiến pháp và luật hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do nhà nước đại diện quản lý. Cá nhân được giao quyền sử dụng có thời hạn và pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất cho các cá nhân khác. Nhà nước có thể thu hồi quyền sử dụng đất để phục vụ lợi ích quốc gia và bồi thường theo luật.

Trên thực tế Việt Nam, thị trường mua bán quyền sử dụng đất còn vắng bóng.(Ảnh minh họa: KT)

Tuy nhiên, khung pháp lý chung về quyền sử dụng đất của cá nhân được cụ thể hóa bằng nhiều văn bản pháp luật thiếu đồng bộ; công tác thi hành luật cũng bị chi phối bởi một số quy định và nhiệm vụ chồng chéo. Đó mới chỉ là ở cấp Trung ương, còn chính quyền tỉnh và huyện lại ban hành những hướng dẫn riêng về sử dụng và chuyển nhượng đất đai.

Trên thực tế, thị trường mua bán quyền sử dụng đất còn vắng bóng. Gần như chưa có thị trường đất đai sơ cấp. Thị trường chủ yếu do các cơ quan nhà nước vận hành thông qua những thủ tục hành chính thiếu thực tế và “giá” quyền sử dụng đất được định đoạt không sát thị trường.

Đối với thị trường thứ cấp, Báo cáo Việt Nam 2035 đánh giá: có phát triển hơn nhưng còn vấp phải nhiều trở ngại. Cơ chế thị trường ít được áp dụng trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Trong trường hợp đó, quy hoạch sử dụng đất của chính quyền địa phương quyết định mục đích sử dụng đất, chứ chưa dựa trên quan hệ cung cầu hay nhu cầu người dân địa phương.

Hơn nữa, “người bán” tức là cá nhân từ bỏ quyền sử dụng đất của mình thường là nông dân, ít có khả năng được đền bù một cách thoả đáng: lợi ích của việc chuyển nhượng chủ yếu rơi vào chính quyền địa phương và “người mua” - người thường được mua với giá rẻ hơn giá thị trường thứ cấp.

Thiếu thị trường đất đai làm giảm hiệu quả kinh doanh

Đáng chú ý là, sự thiếu vắng thị trường đất đai làm nảy sinh một số vấn đề. Đó là, cùng với quyền sở hữu tài sản chưa được quy định rõ ràng, điều này khuyến khích mô hình kinh doanh dựa trên quan hệ thân hữu. Mặt khác, sự thiếu vắng thị trường đất đai cũng làm giảm hiệu quả kinh doanh. Người có quyền sử dụng đất muốn chuyển đổi mục đích sử dụng để thực hiện hoạt động kinh tế có lợi hơn sẽ phải chịu chi phí hành chính rất cao, thường là cao tới mức không thể chịu nổi, và quy trình thì mất nhiều thời gian.

Không những thế, thiếu vắng thị trường đất đai cũng làm méo mó quá trình đô thị hóa. Vì vậy, Báo cáo này khuyến nghị: “thị trường đất đai phát triển minh bạch và đầy đủ chức năng là một ưu tiên chính sách quan trọng và cấp thiết”.

Bởi theo phân tích của Báo cáo này, trọng tâm của cải cách chính sách đô thị là tạo điều kiện để thị trường đất đai được hình thành và phát triển. Cải cách thể chế đất đai (chẳng hạn cải cách về đăng ký quyền sử dụng đất, thẩm định giá đất theo cơ chế thị trường) là một ưu tiên để giảm bớt tình trạng chuyển đổi đất tùy tiện và manh mún.

Việc đầu tiên cần làm là tăng tính minh bạch trong định giá đất bằng cách thiết lập cơ chế thường xuyên công khai giá đất qua đấu giá hoặc giao dịch mua bán đất đai. Những nỗ lực đó cần gắn với những cải cách về ngân sách của địa phương theo hướng khuyến khích áp dụng rộng rãi thuế đất và thuế bất động sản thay cho nguồn thu từ phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất như hiện nay./.