Xác định thời điểm chuyển giao bất động sản trong hợp đồng tặng cho

Xác định thời điểm chuyển giao bất động sản trong hợp đồng tặng cho

VOV.VN -Xác định thời điểm chuyển giao bất động sản trong hợp đồng tặng cho không phải là điều “thừa thãi” như nhiều người vẫn khẳng định.

Việc tặng cho, thừa kế đất của người thân luôn là vấn đề nhận được nhiều sự quan tâm trong xã hội. Song, trên thực tế, hợp đồng tặng cho bất động sản được thực hiện bằng giấy viết tay, bằng miệng, người dân chưa hiểu hết những nguy cơ tiềm ẩn đằng sau những hợp đồng thiếu căn cứ pháp luật. Và ngay cả khi họ đã làm đúng theo những quy định của pháp luật thì có quá nhiều cách hiểu, cách áp dụng luật khác nhau khiến việc xử lý các tranh chấp dân sự phát sinh nhiều tình huống éo le.

Những tranh chấp trong dân sự liên quan đến tặng cho tài sản đều phức tạp, đặc biệt khi đối tượng của tranh chấp là quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất, quá trình giải quyết tố tụng thường kéo dài, khiến các bên trong cuộc gặp áp lực về tinh thần, kinh tế và nhiều vấn đề khác.

Bởi vậy, xác định thời điểm chuyển giao quyền giữa người tặng cho và người nhận tặng cho đối với bất động sản không phải là điều “thừa thãi” như nhiều người vẫn khẳng định.

xac dinh thoi diem chuyen giao bat dong san trong hop dong tang cho hinh 1
Ảnh minh họa.

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận. Theo quy định tại Điều 174, BLDS đã đề cập đến sự phân loại bất động sản và động sản, theo đó bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai (rừng trồng, cây trồng lâu năm…).

Việc tặng cho bất động sản là việc hai bên thỏa thuận về việc một bên tặng cho nhà ở, quyền sử dụng đất, các công trình xây dựng gắn liền với đất và các tài sản khác gắn liền với đất cho một bên khác mà không yêu cầu đền bù và được bên đó đồng ý nhận. Có khá nhiều vụ việc dân sự do không thực hiện triệt để, dễ xảy ra tranh chấp.

Khó “áp dụng”, khó giải quyết?

Năm 1990, ông L. mua lại một căn nhà 4 tầng trên diện tích 100m2 ở thành phố H. Năm 2009, ông bà lập hợp đồng tặng cho nhà đất, giao căn nhà cho con trai là anh K. quản lý, sử dụng. Hợp đồng được lập thành 3 bản, có người làm chứng và chứng thực của UBND phường. Năm 2015, hai vợ chồng anh K. ly hôn. Ông L. muốn hủy bỏ việc tặng cho này do con dâu muốn được chia một nửa giá trị căn nhà nên tháng 5/2016, vợ chồng ông L. khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân (TAND) quận hủy bỏ việc tặng cho nhà đất, buộc vợ chồng anh K. phải trả lại toàn bộ nhà và diện tích đất, tài sản trên đất.

TAND quận đã bác yêu cầu của ông L. vì cho rằng hợp đồng tặng cho nhà ở nêu trên đã có hiệu lực pháp luật (được chứng thực và thực tế hai bên đã chuyển quyền sở hữu và sử dụng). Tuy nhiên, khi ông L. kháng cáo và được TAND thành phố H. chấp nhận, tuyên bố hủy hợp đồng tặng cho nhà đất vì cho rằng hợp đồng này chưa có hiệu lực pháp luật và ông L. đã thay đổi ý kiến, không đồng ý tiếp tục tặng cho nhà đất nữa nên chấm dứt việc tặng cho, TAND thành phố H. đã buộc vợ chồng anh K. trả lại nhà đất cho ông L.

Từ vụ việc trên, ta thấy ngay cả khi thực hiện lập hợp đồng tặng cho, có chứng thực, công chứng theo đúng quy định của pháp luật thì gia đình ông H. vẫn gặp những tranh chấp đáng tiếc liên quan đến hiệu lực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất gắn liền với quyền sở hữu nhà ở. Rõ ràng, những quy định pháp luật chồng chéo nhau, khó áp dụng, dễ gây hiểu lầm đã làm ảnh hưởng đến việc thực thi pháp luật giải quyết các vụ án liên quan đến việc đăng ký quyền sở hữu tài sản của tòa án. Những tranh chấp dân sự về vấn đề này ngày càng xuất hiện nhiều hơn, gây ảnh hưởng lớn tới chủ sở hữu và cả cơ quan nhà nước kéo dài vô thời hạn hoặc kết thúc khi tình cảm gia đình, bạn bè bị rạn nứt.

Văn bản luật “chồng chéo, khó áp dụng, dễ gây hiểu lầm”

Theo quy định tại Điều 167 BLDS 2005, quyền sở hữu đối với bất động sản được đăng ký theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đăng ký bất động sản. Căn cứ theo Điều 467 Luật này, việc tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật, bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Việc chuyển quyền sở hữu bất động sản Quy định này đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đồng thời hạn chế những giao dịch “ngầm”, tăng cường sự quản lý của nhà nước với đất đai, những hành vi lừa đảo, giả mạo trong giao dịch liên quan đến bất động sản.

Tuy nhiên, tại Khoản 2 Điều 12 Luật Nhà ở (2014) thì: “Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là kể từ thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở…”. Nhiều cách hiểu khác nhau về thời hiệu của hợp đồng tặng cho bất động sản vốn không thống nhất. Như vậy, hiệu lực của hợp đồng tặng cho nhà ở theo quy định của hai văn bản pháp lý trong lĩnh vực quan trọng này lại có sự khác biệt, dẫn đến những cách hiểu và giải quyết khác nhau đối với cùng một vụ việc tranh chấp.

Áp dụng văn bản pháp luật để xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất?

Xin nêu ý kiến cá nhân về vấn đề áp dụng văn bản luật để xác định thời điểm chuyển quyền trong trường hợp tặng cho bất động sản:

-Thứ nhất, căn cứ theo quy định của Điều 167, Bộ Luật Dân sự 2005; Điều 95, Luật Đất đai 2013 và khoản 4, Điều 79 Nghi định 43 /2014/NĐ-CP của Chính phủ về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, thời điểm chuyển quyền khi tặng cho tài sản đối với quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất (trừ nhà ở) là từ thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.

-Thứ hai, thời điểm chuyển quyền khi tặng cho tài sản đối với tài sản là đất và nhà ở xây dựng trên đất được áp dụng như sau: Theo quy định Khoản 2, Điều 12 Luật Nhà ở 2014, nhà ở xây dựng trên đất mà đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng chưa đăng ký quyền sử dụng đất thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà và đất) được xác định kể từ thời điểm nhận bàn giao nhà ở. Trường hợp nhà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng đã đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền, thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà và đất) được xác định kể từ thời điểm đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền.

- Thứ ba, thời điểm chuyển quyền khi tặng cho tài sản là nhà ở và đất ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất thì thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản (nhà và đất) được xác định căn cứ Điều 156. Áp dụng văn bản quy phạm pháp luật  - Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật 2015 quy định: ….Trong trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật do cùng một cơ quan ban hành có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng quy định của văn bản quy phạm pháp luật ban hành sau.” Quốc hội là cơ quan ban hành Bộ Luật Dân sự ban hành năm 2005, Luật Đất đai ban hành năm 2013, Luật Nhà ở ban hành năm 2014 và Luật Nhà ở là văn bản luật được ban hành sau cùng. Bởi vậy, việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản là nhà ở và đất ở đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất được áp dụng theo quy định Khoản 2 Điều 12 Luật Nhà ở (2014)  kể từ thời điểm giao nhà ở.

Tóm lại, những vụ việc liên quan đến vấn đề thời điểm chuyển giao quyền và tài sản khi tặng cho bất động sản còn nhiều tranh cãi, nhiều ý kiến trái chiều. Trước hiện trạng chồng chéo lẫn nhau của các quy định đăng kí bất động sản và khi thị trường bất động sản ngày càng nóng lên, việc giao dịch bất động sản ngày càng rắc rối, là đầu tiên quyết để giải quyết những vướng mắc mà hệ thống hiện hành gây ra cần có những quy định riêng về chế định này và thống nhất hệ thống đăng kí bất động sản để tránh trường hợp khó áp dụng, khó thực thi pháp luật của cơ quan chức năng và  những cá nhân có thẩm quyền./.

GM_PC_ARTICLE_ARTICLE_2

Tin liên quan

Dable_PC_Detail_After_Related

Tin cùng chuyên mục

Video đang được xem nhiều

Tiêu điểm

TIN MỚI TRÊN VOV.VN

Dable_PC_Footer
GM_PC_ARTICLE_RIGHT_1
Dable_PC_Sidebar_Right_1
GM_PC_ARTICLE_RIGHT_5
GM_PC_ARTICLE_RIGHT_6
GM_PC_ARTICLE_LEFT_FLOATING
GM_PC_ARTICLE_POPUP
Close