"Bỏ khung giá đất như tháo vòng kim cô, gỡ khó cho xã hội"

Vì sao xuất hiện nhiều vụ khiếu kiện liên quan đến đất đai trong thời gian qua?

Liên quan đến vấn đề này, PGS.TS Ngô Trí Long, Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học-Đào tạo, Đại học Thành Đông cho biết, một trong những vấn đề gây ra khiếu kiện nhiều liên quan đến đất đai là giá đền bù đất cho người dân không sát với giá thị trường gây thiệt hại lớn.

“Thời gian qua, giá nhà nước quy định vào khoảng 30-70% so với giá thực. Đặc biệt giá đô thị chỉ bằng 30% giá thị trường.  Chính việc đền bù này không sát với giá thị trường, dẫn đến phân tâm, gây ra bức xúc với người dân. Tính trung bình 100 đơn kiện, có khoảng 60-70 đơn chủ yếu liên quan đến đất đai. Vấn đề này chúng ta cần phải nghiêm túc xem xét để làm sao đền bù cho các đối tượng bị thu hồi đất làm sao sát với giá thị trường”, PGS.TS Ngô Trí Long chia sẻ.

Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản, có nhiều các nhóm quan hệ pháp luật do Luật đất đai điều chỉnh, trong đó nhóm quan hệ quan trọng nhất mà Luật đất đai điều chỉnh là giữa người sử dụng đất với nhà nước. Thông qua hai hành vi chủ yếu, một là trao quyền sử dụng đất của nhà nước với người dân, thứ 2 là thu hồi đất của nhà nước.

“Hai nhóm quan hệ này đều liên quan đến giá đất, khi giao đất cho người dân cũng cần sát với giá thị trường, đảm bảo công bằng, bình đẳng giữa những người sử dụng đất, tránh thất thoát. Khi nhà nước thu hồi đất của người dân cũng cần sát với giá thị trường, đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân và các chủ thể khác. Tinh thần của Luật đất đai 2024 đã đi theo hướng bỏ khung giá đất và tính giá đất theo giá thị trường, đây được xem là một trong những điều chỉnh quan trọng nhất của Luật đất đai sửa đổi lần này”, ông Nguyễn Văn Đỉnh chỉ ra.

Theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, nhóm quan hệ thu hồi đất của người dân, đa số do UBND cấp huyện ban hành quyết định đối với hộ gia đình cá nhân. Những lô đất giá trị nhỏ, thường được định giá đất theo hệ số điều chỉnh giá đất. Hiện có 5 phương pháp định giá đất, phương pháp chủ yếu được áp dụng trong thu hồi đất vẫn là phương pháp theo hệ số điều chỉnh giá đất.

“Chúng ta đã nói quá nhiều đến hạn chế, bất cập của phương pháp này vì chúng ta đã dùng trên cơ sở là bảng giá đất của địa phương được ban hành 5 năm một lần nhân với hệ số điều chỉnh được ban hành hàng năm. Phương pháp này có rất nhiều bất cập vì bảng giá đất được tính trên khung giá đất của Trung ương và bị khống chế bởi mức trần và mức sàn. Hệ số điều chỉnh giá đất chưa theo kịp với sự phát triển. Ví dụ tại TP.HCM có những năm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất đến mười mấy lần. Việc duy trì các phương pháp này được đánh giá là hơi lạc hậu so với thời điểm hiện nay”, ông Nguyễn Văn Đỉnh thẳng thắn nêu quan điểm.

Luật đất đai 2024 bỏ khung giá đất mang ý nghĩa rất quan trọng

Theo PGS.TS Ngô Trí Long, Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học-Đào tạo, Đại học Thành Đông, Luật đất đai 2013 có khung giá đất và bảng giá đất và giá đất cụ thể. Bản chất ban hành khung giá đất là để quản lý về giá đất trên thị trường để cho các địa phương không được vượt khung. Trong khung giá đất có sàn và trần. Căn cứ vào khung giá đất đó để các địa phương ban hành giá đất cụ thể của mình. Căn cứ vào khung giá đất đó để xác định nghĩa vụ tài chính có liên quan.

“Từ khi ban hành khung giá đất trong Luật đất đai 2013 đến nay hầu như vẫn không được điều chỉnh, chuyện này là điều rất bất thường. Trước những bất cập đó dẫn đến nhiều hiện tượng tiêu cực, dẫn đến tham nhũng, thất thoát…gây ra khiếu kiện lớn. Tại Nghị quyết 18 của TƯ về cơ chế quản lý đất đai, một trong những đột phá trong cơ chế quản lý đất đai là bỏ khung giá đất có tác dụng bỏ vòng kim cô, chỉ còn bảng giá đất và giá đất cụ thể. Việc này sẽ tháo gỡ những mặt tiêu cực do khung giá đất gây ra,… có tính chất đột phá”, PGS.TS Ngô Trí Long chia sẻ.

Về nội dung này, ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản cho biết, lần đầu tiên quy định về khung giá đất năm 1993, đến nay đã có những lạc hậu, không theo kịp với sự phát triển với thời đại.

“Việc bỏ khung giá đất là chủ trương rất đúng đắn. Có tác động nhất định đến tài chính về đất đai trong đạo luật sắp tới. Chúng ta hy vọng khi định giá đất tiệm cận với giá thị trường thì khi đó người dân phải nộp vào ngân sách sát với giá thị trường, không còn sự thất thoát lãng phí nữa. Khi nhà nước thu hồi đất cũng đền bù theo giá thị trường, tránh được khiếu kiện, mất ổn định xã hội, đảm bảo an sinh xã hội cho người dân…”, ông Nguyễn Văn Đỉnh nhấn mạnh.