Nhiều “lỗ hổng” trong đợt đầu kiểm tra khu đô thị mới

Quy hoạch tại các khu đô thị mới: Bức tranh lộn xộn

Để kịp thời khắc phục những thiếu sót trong công tác quản lý đô thị, mới đây, Uỷ ban Nhân dân thành phố Hà Nội đã thành lập Đoàn kiểm tra liên ngành rà soát các dự án xây dựng khu đô thị mới. Trong đợt đầu kiểm tra 7 khu đô thị mới: Sài Đồng, Cổ Nhuế - Xuân Đỉnh, Đặng Xá, Văn Quán - Yên Phúc, Nam Thăng Long, khu nhà ở Đồng Me, dự án hạ tầng kỹ thuật khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng, đoàn kiểm tra phát hiện rất nhiều bất cập, đặc biệt là những “lỗ hổng” trong quản lý từ công tác quy hoạch đến phát triển, xây dựng.

Cả 7 dự án đều có sự điều chỉnh về chức năng sử dụng, quy hoạch chi tiết so với quy hoạch ban đầu, có dự án còn bị điều chỉnh nhiều lần. Sau khi được phê duyệt quy hoạch, Khu nhà ở Đồng Me có điều chỉnh tăng diện tích xây dựng nhà ở dẫn đến kiến trúc bị phá vỡ; khu đô thị Cổ Nhuế - Xuân Đỉnh cũng có thay đổi so với quy hoạch ban đầu. Tại khu Văn Quán - Yên Phúc, có 2 ô theo dự án ban đầu là xây dựng nhà ở 6 tầng, sau tăng lên thành 27 và 36 tầng; 1 lô khác thì chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây xanh sang xây dựng công trình thương mại, câu lạc bộ, nhà hàng…

Ông Vũ Ngọc Đạm, Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng Hà Nội), thư ký đoàn kiểm tra liên ngành của thành phố Hà Nội khẳng định: “Đa phần các dự án đều điều chỉnh quy hoạch so với quy hoạch được phê duyệt ban đầu. Cụ thể, trong 7 dự án kiểm tra: ở khu Văn Quán - Yên Phúc, lô CQ và CC2 từ thiết kế ban đầu là 6 tầng, sau trình điều chỉnh lên 27 tầng”.

Vì sao hầu hết các dự án đều có điều chỉnh so với quy hoạch ban đầu? Có thể dễ dàng nhận thấy nguyên nhân chính đó là: sự điều chỉnh quy hoạch đều xuất phát từ chủ đầu tư nhằm mục đích tăng diện tích nhà ở, tăng diện tích khu kinh doanh, dịch vụ, thương mại để có thêm lợi nhuận. Việc điều chỉnh này đã tạo ra nhiều hệ luỵ.

Thứ nhất, gây ra nhiều bất hợp lý trong xây dựng khiến mục đích sử dụng của các công trình trong đồ án không đảm bảo và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của người dân tại các khu đô thị mới. Thứ hai: với những điều chỉnh lớn còn có thể phá vỡ cảnh quan kiến trúc của khu đô thị, khu nhà ở. Thứ ba: tiến độ của các công trình xây dựng bị gián đoạn. Minh chứng rõ nhất đó là tại 7 dự án được kiểm tra thì chỉ có 2 dự án xây dựng đúng tiến độ, còn lại đều chậm tiến độ so với phê duyệt. Tiêu biểu là dự án khu đô thị mới Sài Đồng ở quận Long Biên bị chậm tiến độ 5 năm, ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi những người mua nhà.

Sau khi điều chỉnh quy hoạch, diện tích nhà ở tăng lên đồng nghĩa với dân cư tại các khu đô thị mới tăng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng phải điều chỉnh để đáp ứng nhu cầu của người dân.

Điều chỉnh để tăng tính hiệu quả trong sử dụng quỹ đất là một chủ trương đúng của Uỷ ban Nhân dân thành phố Hà Nội. Nhưng thực tế, nhiều chủ đầu tư đã lạm dụng chủ trương này mà không quan tâm đến lợi ích cộng đồng dân cư tại các khu đô thị mới. Phó giáo sư, Tiến sĩ Phạm Hùng Cường, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Xây dựng cho biết: “Khi một đồ án khu đô thị mới được phê duyệt thì có sự tham gia của đầy đủ các ban ngành, được thẩm định qua hội đồng, sau khi có ý kiến của chính quyền cơ sở. Nhưng đến lúc điều chỉnh quy hoạch chỉ có chủ đầu tư dự án và Sở Quy hoạch kiến trúc biết. Những cơ quan tham gia phê duyệt quy hoạch ban đầu không được tham khảo ý kiến”.

Ông Cường phân tích: “Thành phố Hà Nội cho phép được điều chỉnh dưới 10%, do đó khi điều chỉnh quy hoạch cục bộ, người ta không phải lập lại quy hoạch. Điều này đã tạo kẽ hở cho chủ đầu tư lách luật. Tuy nhiên, những điều chỉnh cục bộ đó có thể gây ra những bất lợi cho một quy hoạch tổng thể”.

Quy trình ngược trong phát triển đô thị khu mới

Những người dân sống ở khu Đồng Me (huyện Từ Liêm) cho biết, ban đầu, chủ đầu tư dự án có hứa với người dân, khi chuyển về, các điều kiện hạ tầng kỹ thuật (đường, điện, nước sạch sinh hoạt) sẽ được đảm bảo. Nhưng từ lúc người dân chuyển về (năm 2005) cho tới cuối năm 2009, hệ thống nước sạch mới có, còn hệ thống điện của khu dân cư tới thời điểm hiện nay vẫn chưa hoàn thành.

Ông Nguyễn Văn Phan, một người dân sống tại khu nhà ở Đồng Me nói: “Về quy hoạch của khu tái định cư thì về điện, nước, đường là phải có đầy đủ cho các hộ. Nhưng trong quá trình thực hiện, điện, nước không có buộc dân phải tự túc: sử dụng nước giếng khoan, đấu mua điện của hợp tác xã Mễ Trì, nhưng vì khoảng cách quá xa, có nhà phải dùng tới 200, 300m dây mới kéo được điện về tới nhà, giá tiền đầu tư đợt trước rẻ cũng phải 15 triệu đồng”.

Tương tự khu Đồng Me, dãy nhà N khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, người dân về ở từ năm 2003, tới nay đã hơn 6 năm, số dân ở đây đã lên đến hơn 7.000 người, nhưng hệ thống hạ tầng xã hội vẫn chưa hoàn thành. Cả khu vực không có chợ dân sinh hay siêu thị, không có trường học, trạm xá; 16 tổ dân phố chỉ được cấp một căn phòng 70 m² cho sinh hoạt tập thể…

Lãnh đạo Uỷ ban Nhân dân phường Nhân Chính xác nhận sự thiếu đồng bộ, chậm trễ trong việc hoàn thiện hệ thống hạ tầng cơ sở, gây nhiều khó khăn trong cuộc sống của người dân. Bà Nguyễn Thị Thu Hà, Chủ tịch phường Nhân Chính cho biết: “Chúng tôi đã báo cáo với quận, thành phố về tình trạng hạ tầng cơ sở thiếu: trường học, chợ, trạm y tế đều chưa có, chưa kể là hệ thống cống rãnh, thoát nước, hệ thống chiếu sáng cây cảnh... Nhân dân rất bức xúc bởi vì nước thải tồn đọng, rác thải ở khắp mọi nơi”.

Tại các khu đô thị mới Cổ Nhuế - Xuân Đỉnh, Đặng Xá, nhà đã bán, các hộ dân về ở, nhưng công trình công cộng, trường học chưa được đầu tư xây dựng. Được đánh giá có nhiều nỗ lực trong hoàn thiện công trình hạ tầng xã hội, song khu đô thị mới Văn Quán - Yên Phúc cũng mới có 2 trường tiểu học, 1 nhà trẻ. Sự lơ là trong việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của các chủ đầu tư dự án là ý kiến kết luận của đoàn kiểm tra liên ngành của thành phố Hà Nội khi rà soát dự án xây dựng các khu đô thị mới.

Hình thành một khu đô thị mới, khu nhà ở, các điều kiện về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phải đi trước một bước, sau đó, là quá trình phát triển các khu nhà ở. Tuy nhiên, quy trình này ở hầu hết các khu đô thị mới, khu nhà ở là quy trình ngược.

Ông Dương Đức Tuấn - Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc cho biết: quy định trong quy hoạch xây dựng các khu đô thị thường không xác định rõ với chủ đầu tư về tiến độ xây dựng công trình công cộng, hạ tầng xã hội. Và ngay cả hệ thống hạ tầng xã hội chưa có những quy hoạch tổng thể, xác định cụ thể vốn đầu tư, đâu là công trình công lập với nguồn vốn ngân sách hay công trình được xây dựng theo phương thức xã hội hóa… Những điểm thiếu rõ ràng, lỏng lẻo trong quy định là nguyên nhân dẫn tới sự phát triển không đồng bộ trong khu đô thị mới. Ông Dương Đức Tuấn nói: “Trên thực tế một nền tảng hệ thống pháp lý hoạch định điều này một cách có hệ thống thì cũng chưa được hoàn chỉnh. Các chủ đầu tư chủ yếu là chuyên tâm cho hạng mục phát triển phần công trình có tính chất kinh doanh, còn công trình hạ tầng xã hội để đảm bảo một khả năng phát triển đồng bộ chưa được quan tâm đích đáng. Vì vậy có hiện tượng chậm triển khai hệ thống hạ tầng xã hội trong khi dân cư đã về hội tụ sử dụng ở khu đô thị đó rồi nhưng điều kiện về hạ tầng tương thích kèm theo chưa được hoàn chỉnh”.

Sắp tới Đoàn liên ngành của thành phố Hà Nội sẽ tiến hành kiểm tra đợt 2 những dự án xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở. Đoàn kiểm tra sẽ dựa theo mẫu chuẩn về quy tắc do Sở Xây dựng soạn thảo, tiếp tục kiểm tra các nội dung liên quan tới quy hoạch, phát triển hệ thống hạ tầng cơ sở, tiến độ công trình… Trong đó chú trọng kiểm tra chất lượng công trình./.