Những lô đất dịch vụ ở xã Vân Canh, huyện Hoài Đức, Hà Nội đã được đấu giá nhiều năm nhưng chỉ lác đác có một vài ngôi nhà được xây dựng, hầu hết để người dân xung quanh tận dụng trồng rau, hay bỏ cỏ mọc. Theo một người dân ở đây, hầu hết các lô đất này đã qua tay từ 2 -3 chủ, so với giá ban đầu những lô đất đã tăng đến hơn 2 lần.
Tại huyện Mê Linh, Hà Nội các dự án “đắp chiếu” cả chục năm nay bỗng dưng được hồi sinh. Từ năm 2021 tới nay, giới môi giới nhà đất lan truyền thông tin Mê Linh sắp đón hàng loạt dự án khu đô thị tỷ USD, điều này đã khiến đất Mê Linh tăng giá chóng mặt.
Tại xã Tiền Phong, huyện Mê Linh xung quanh khu vực dự án Cienco 5, giá đất thổ cư từ 15 - 23 triệu đồng, nhảy vọt lên 21 triệu - 40 triệu đồng/m2 trong vài tháng. Những dự án đã “đắp chiếu” cả thập kỷ, cỏ mọc um tùm, thế nhưng, nhờ có tin đồn về quy hoạch, giá trị cũng tăng từ 40 - 70%, như dự án nhà liền kề tại Diamond Park, Mê Linh New City, Mê Linh Vista…
Nhà nhà, người người lao vào đầu tư đất, bài toán đầu cơ về bất động sản được đặt ra. Chuyên gia kinh tế TS. Vũ Đình Ánh cho rằng, "sốt" đất hay giá đất bị thổi chủ yếu xuất phát từ thông tin quy hoạch, dự định quy hoạch, việc ban hành bảng giá đất mới, việc sáp nhập thành lập, nâng cấp đơn vị hành chính… rồi nhiều "cò mồi" tung tin đồn thổi, mua đi bán lại bất động sản.
“Nguyên nhân khác nữa phải kể đến việc lãi suất thấp, tín dụng rẻ dư thừa thì chắc chắn dồn sang các kênh đầu tư rủi ro cao hơn nhưng tỷ suất lợi nhuận tốt hơn như bất động sản, chứng khoán” - TS. Vũ Đình Ánh nói.
Những dự án bất động sản bỏ không, rơi vào cảnh hoang tàn, làm nơi chăn thả trâu bò… TS. Vũ Đình Ánh khẳng định, nếu quy hoạch tốt, khu vực nào cho phép phân lô bán nền được tính toán hợp lý thì sẽ khó có chuyện cỏ mọc um tùm, bỏ hoang.
Đây không phải là câu chuyện của riêng Hà Nội mà còn ở nhiều địa phương khác như TP.HCM, Bình Dương, Đà Nẵng… Tình trạng đất đai bỏ hoang còn xuất hiện ngay cả tại các khu đất đấu giá, dự án khu nhà ở, khu đô thị ở nhiều địa phương đã xây dựng xong hạ tầng. Những lô đất đấu giá rơi vào tay của giới đầu cơ mua gom, không có mục đích sử dụng mà chỉ hướng tới giá trị tăng lên của đất.
Anh Nguyễn Ngọc Thiện (ở Nam Từ Liêm, Hà Nội) cho biết, đã từng tham gia đấu giá đất khu vực Mai Dịch (Cầu Giấy) tuy nhiên, giá đất được đấu quá cao, gấp nhiều lần giá khởi điểm, người trúng đấu giá đất sau đó bỏ cọc, còn người có nhu cầu không mua nổi.
“Phong trào” đấu giá đất rầm rộ ở các địa phương cũng đang là vấn đề cần được xem xét. Đấu giá đất tăng nguồn thu cho ngân sách địa phương nhưng cũng để lại nhiều hệ quả. Như khu phố chợ thuộc Thị trấn Lương Sơn (huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình) đã có đến 3 vị trí vừa tổ chức đấu giá đất. Các khu vực đấu giá đất này gần như đã được các doanh nghiệp, tổ chức đấu giá, sau đó tổ chức phân lô bán nền với hàng trăm lô đất được các sàn môi giới rao bán rầm rộ.
Các địa phương khác như Bắc Giang, Thanh Hóa, Bình Dương, Đồng Nai… các phiên đấu giá đất cũng diễn ra liên tục và người tham gia hầu hết không phải là người dân đang sinh sống quanh các khu vực đấu giá đất. Lực lượng tham gia các cuộc đấu giá đất là các nhà đầu tư cả chuyên nghiệp và không chuyên với hy vọng có thể kiếm lời từ việc bán chênh ngay sau khi trúng đấu giá.
Riêng tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM hiện có hàng trăm dự án ôm đất bỏ hoang không triển khai, trong khi đó, không ít dự án tìm quỹ đất mà không có. Thị trường bất động sản thì nhiều năm nay vẫn thiếu hụt nguồn cung căn hộ giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Tài nguyên đất không sử dụng hiệu quả trong quá trình phát triển hạ tầng, đô thị và hàng nghìn tỷ đồng chôn vào những khu đất bỏ hoang.
Theo thông tin từ Bộ Xây dựng, nguồn vốn chảy vào thị trường bất động sản tính đến quý 3 năm 2021 tiếp tục tăng lên, từ dòng vốn tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp hay FDI chảy vào lĩnh vực này đều tăng. Cụ thể, tính đến 30/9/2021, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 682.594 tỷ đồng, tăng so với mức 672.224 tỷ đồng tính đến hồi cuối tháng 6 năm nay.
Việc chôn tiền vào những khu đất bỏ hoang, giá bất động sản tăng trên giấy, do mua bán qua tay mà không tăng giá trị thực từ quá trình phát triển đô thị, xây dựng cần phải nhìn nhận lại. GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, phải xác định việc đưa đất ra thị trường là để phục vụ quá trình đầu tư, phát triển. Việc đấu giá đất không phải là để thu tiền mà nó phải căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
“Mục tiêu hàng đầu là phải phục vụ quá trình đầu tư phát triển sao cho mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội tốt nhất. Do đó nó phải căn cứ vào kế hoạch, quy hoạch, chiến lược đầu tư phát triển, rồi phải sử dụng sao cho tiết kiệm, đạt hiệu suất sử dụng cao nhất. Đấu giá đất nguồn tiền phải phục vụ vào đầu tư phát triển kinh tế, xây dựng hạ tầng rõ ràng. Ngoài ra, khu vực đất đấu giá cũng phải có kế hoạch xây dựng cụ thể” - GS. Đặng Hùng Võ nói.
Không thể phủ nhận hiệu quả kinh tế trong thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất công khai theo quy định của Luật Đất đai. Tuy nhiên, quy định chưa chặt chẽ và đầy đủ trong đấu giá đất nền theo các chuyên gia là một nguyên nhân quan trọng dẫn tới tình trạng đầu cơ đất đai, tạo thị trường ảo. Việc áp dụng mức thuế cao hoặc chế tài rất mạnh nếu như người sở hữu để đất hoang, không triển khai dự án theo cam kết cũng được đặt ra.
TS. Nguyễn Minh Phong thì cho rằng, những dự án không đưa vào sử dụng, sử dụng không hết công suất hoặc để lâu hiện nay khá phổ biến. Đây cũng là sự lãng phí tài sản công, tài nguyên của đất nước. Mặc dù đến nay chưa có sự tổng kết, đánh giá về việc này và cũng chưa có quyết sách chính thức. Nếu là cá nhân thì áp dụng theo kinh nghiệm của nhiều nước theo nguyên tắc có nhiều tài sản thì phải đóng thuế nhiều, hàng năm. Từ các khoản thuế này sẽ khiến không còn tình trạng giữ đất để tích lũy hay nhà đất như một loại tài sản tiết kiệm mà phải đưa vào sử dụng để mang lại hiệu quả cho xã hội.
“Với doanh nghiệp thì sử dụng những biện pháp thúc đẩy nếu dự án có thời hạn, có thể sử dụng biện pháp gia tăng, lũy tiến về tài chính để buộc các doanh nghiệp phải điều chỉnh để đẩy nhanh tiến độ đưa vào sử dụng” - TS Nguyễn Minh Phong nêu ý kiến.
Bộ trưởng Tài nguyên Môi trường Trần Hồng Hà trả lời trước Quốc hội cũng nêu thực tế, những hành vi nay mua đi mai bán lại, lướt sóng giá đất để kiếm lời trên thực tế không mang lại giá trị kinh tế cho xã hội. Phải sử dụng công cụ tài chính là chính sách thuế. Dự án đấu thầu, đấu giá đất phải xác định thời điểm, kể cả nhà ở thương mại, khu công nghiệp sau thời gian bao lâu được hưởng chính sách ưu đãi và phải xây dựng xong trong thời gian hưởng ưu đãi. Nếu không làm xong, đất đó phải tăng thuế lũy tiến.
“Về thuế sử dụng đất, với dự án chậm sử dụng đất khi đấu giá, phải đưa ra lộ trình sử dụng và coi đây là quy định bắt buộc. Nếu kéo dài thì phải có biện pháp đánh thuế tránh đầu cơ, trục lợi. Đánh thuế cao hơn với các trường hợp đầu cơ, găm đất, bởi các trường hợp này không làm phát sinh giá trị kinh tế - xã hội. Đánh thuế cao cũng khiến người đang ôm đất phải từ bỏ” - Bộ trưởng Trần Hồng Hà nói.
Thuế đất, thuế lũy tiến đang được xem xét, đánh giá là công cụ hữu hiệu để hạn chế các dự án bất động sản “ôm” đất bỏ hoang, những khu đất đấu giá không được sử dụng hiệu quả để mọc cỏ. Từ đó, hướng tới thị trường bất động sản về với giá trị thực, hiệu quả trong sử dụng đất, giá trị của bất động sản không chỉ nằm trên giấy./.
