Trên cả nước có hàng nghìn khu chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng, mất an toàn, người dân đang trong cảnh thấp thỏm lo sợ. Cải tạo chung cư cũ thì vẫn chờ nghị định mới gỡ những vướng mắc về cơ chế.
Căn phòng tập thể hơn 20 m2 của gia đình bà Trần Thị Quy ở khu tập thể 3 tầng, phường Nguyễn Trãi, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội xuống cấp nghiêm trọng trong hàng chục năm nay. Tường nhà thấm mốc, trần bong tróc hàng mảng và dột nát. Mỗi khi trời mưa là phải chịu cảnh thấm dột, nhất là căn phòng ở trên tầng 3 – vị trí cao nhất của khu tập thể cũ. Sinh hoạt hàng ngày bấy lâu luôn bức bối nhưng chỉ là cán bộ về hưu số tiền lương ít ỏi gia đình bà Quy không có điều kiện chuyển đi nơi khác.
“Có hôm đứng trong bếp nấu cơm, vừa quay vào nhà thì cả mảng trần rơi, giờ ở nhà ai ra nấu cơm thì đội mũ bảo hiểm cho an toàn, tôi cũng có sửa chữa lại nhưng do xây dựng từ quá lâu, xuống cấp nên khắc phục tạm thời, chắp vá vẫn không đảm bảo được” - bà Trần Thị Quy chia sẻ.
Khu tập thể 3 tầng ở phường Nguyễn Trãi, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội được xây dựng từ thập niên 1970
Khu tập thể 3 tầng ở phường Nguyễn Trãi, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội được xây dựng từ những năm 1970, tới nay đã có tuổi đời khoảng 50 năm. Thực tế, kết cấu khu nhà đã bị xuống cấp rất nghiêm trọng. Trần nhà trơ khung, mái nhà thủng là thực tế hiện trạng khu chung cư có thể quan sát được. Theo người dân, cứ mỗi lần mưa lớn, tầng 1 ngập còn tầng trên thì bị dột. Nhiều gia đình tự cải tạo lại nhưng chỉ là giải pháp tình thế.
Ông Trần Văn Mật, Tổ trưởng Tổ dân phố 13, phường Nguyễn Trãi, quận Hà Đông (Hà Nội) cho biết, gần 200 hộ dân ở khu tập thể cũ 3 tầng đang “cố thủ” và chưa biết tới khi nào ước mơ về khu chung cư khang trang, hiện đại mới có thể trở thành hiện thực. Trong khi đó, nguy hiểm vẫn ngày rình rập và uy hiếp tới đời sống người dân.
Trên cả nước có hàng nghìn khu chung cư cũ xuống cấp nghiêm trọng, mất an toàn
Câu chuyện về cảnh “sống tạm” nhiều năm ở khu tập thể cũ 3 tầng phường Nguyễn Trãi, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội không chỉ là một trường hợp điển hình, Hà Nội và các thành phố lớn khác trên cả nước có hàng nghìn khu chung cư cũ tương tự. Theo kết quả kiểm tra, rà soát trên địa bàn thành Hà Nội có 1.579 nhà chung cư cũ có quy mô từ 2 - 5 tầng. Trong đó có 200 nhà cấp C, 137 nhà cấp B và 6 nhà cấp D (cấp rất nguy hiểm). Tính chung trong cả nước thì có hơn 2.500 toà chung cư cũ được xây dựng trước năm 1994. Sau 20 năm (từ năm 1999 đến nay) việc thực hiện cải tạo nhà chung cư cũ mới chỉ đạt 1% tiến độ đề ra.
Cải tạo chung cư cũ nhiều năm nay vẫn còn những tồn tại, vướng mắc cố hữu. Từ năm 1999 đến nay, thành phố Hà Nội mới chỉ cải tạo, xây mới được 14 chung cư trên tổng số hơn 1.500 chung cư cũ. Những dự án chung cư cũ được cải tạo hầu hết nằm ở vị trí đắc địa, trên các tuyến phố lớn như Giảng Võ, Phạm Ngọc Thạch… và được phê duyệt thời gian trước đây với chiều cao công trình tương đối. Còn lại, gần 1.500 chung cư cũ vẫn khó khăn trong thực hiện cải tạo.
Công tác giải phóng mặt bằng tồn tại nhiều năm nay trong việc thực hiện cải tạo chung cư nhưng vẫn chưa được giải quyết, quy định tuyệt đối về 100% dân cư đồng thuận mới thực hiện dự án cải tạo chung cư cũ gần như là không thể. Các dự án vẫn chỉ nằm trên giấy, các chủ đầu tư dường như cũng chưa thực sự mặn mà khi hiệu quả đầu tư không có.
Cải tạo chung cư cũ nhiều năm nay vẫn còn những tồn tại, vướng mắc cố hữu
Các khu chung cư cũ hầu hết nằm ở khu vực trung tâm hạn chế cao tầng, hạn chế tăng mật độ dân cư, việc phá vỡ quy hoạch là không thể. Nhưng tuân thủ theo quy hoạch thì các doanh nghiệp cũng không triển khai các dự án cải tạo chung cư vì sẽ lỗ. Vướng mắc về cải tạo chung cư cũ cũng không phải là câu chuyện của riêng Hà Nội, TPHCM cũng vấp phải tình trạng tương tự. Mâu thuẫn lợi ích vẫn chưa được cân bằng khiến các chủ trương cải tạo chung cư cũ vẫn đứng yên tại chỗ. Do đó, cần có những cơ chế, chính sách mở của Nhà nước để cân bằng giữa lợi ích chung và lợi ích của nhà đầu tư.
Ông Nguyễn Minh Tuấn, Phó Chủ tịch phường Nguyễn Trãi, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội cho biết, khi thực hiện khảo sát triển khai dự án cải tạo chung cư cũ, gần 200 hộ dân ở khu tập thể 3 tầng thì chỉ có hơn 70% là các hộ dân đồng tình xây mới nhưng số còn lại là không đồng thuận vì còn nhiều ý kiến liên quan tới đền bù. Việc quy định con số tuyệt đối 100% không khả thi cho bất kỳ dự án nào.
Quận Hoàn Kiếm có 120 chung cư cũ, trong đó có gần 70 chung cư thuộc diện nguy hiểm xuống cấp. Dù kêu gọi vận động doanh nghiệp tham gia vào cải tạo, xây mới chung cư cũ nhưng chưa nhận được sự hưởng ứng từ các chủ đầu tư. Thực tế, do các chủ sở hữu nhất là với tầng 1 thường yêu cầu hệ số K bồi thường quá cao, trong khi quy định chung về hệ số này chưa được Bộ Xây dựng quy định cụ thể.
Một số hộ dân vẫn quyết bám trụ ở dãy nhà B3 của chung cư Quang Trung, thành phố Vinh, Nghệ An do việc đền bù chưa thỏa đáng (Ảnh TTXVN)
Ông Nguyễn Tùng Lâm, Trưởng phòng Kinh tế, UBND quận Hoàn Kiếm, Hà Nội cho biết: “Vướng nhất là bồi thường tái định cư cho các hộ dân, trong 4 quận nội đô, khống chế quy hoạch, chiều cao và quy định về giảm dân số. Trong khi đó, các toà chung cư cũ xây mới hệ số sử dụng mặt bằng không lớn, diện tích thương mại không bù nổi chi phí, người dân thì muốn tái định cư tại chỗ với diện tích lớn, mâu thuẫn này vẫn không giải quyết được”.
Bên cạnh đó là hàng loạt các vấn đề vướng mắc như quy định về niên hạn sử dụng quá dài khiến công tác đánh giá mức độ an toàn khó kết luận; công tác lập quy hoạch, đền bù giải phóng mặt bằng… hay công tác kiểm định chất lượng công trình chung cư cũ. Hiện việc đánh giá này thuộc cơ quan quản lý nhà nước nhưng việc thực hiện rất chậm do thiếu ngân sách.
Trước các vấn đề nổi cộm về chậm tiến độ cải tạo chung cư cũ, Bộ Xây dựng đã tiến hành dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Nhiều quy định được nới lỏng và tạo sức hút cho đầu tư lĩnh vực này.
Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, dự thảo Nghị định sửa đổi Bộ Xây dựng đã đề xuất với các mức đền bù giải phóng mặt bằng là hộ tầng 1 thì hệ số K bằng 2 lần, các hộ tầng 2 trở lên là 1,5 lần để các địa phương lấy mốc triển khai (hệ số diện tích tái định cư tại chỗ cho các hộ dân). Ngoài ra, hộ tầng 1 ngoài mức k bằng 2 lần, chủ đầu tư phải dành 1 khu theo quy hoạch để bố trí diện tích kinh doanh và các hộ tầng 1 được ưu tiên mua hoặc thuê diện tích kinh doanh này, giá sẽ do chủ đầu tư quy định phù hợp.
Sở Xây dựng Hà Nội đã đề xuất 8 nội dung kiến nghị điều chỉnh, trong đó tập trung vào các quy định chủ sở hữu nhà chung cư; trình tự cải tạo nhà chung cư; điều chỉnh mật độ trong nội đô… Ông Bùi Tiến Thành, Trưởng phòng Phát triển đô thị, Sở Xây dựng thành phố Hà Nội nêu ý kiến: “Cơ chế bồi thường tái định cư, quy định hệ số 116 của Luật Nhà ở, các hộ dân được tái định cư tại chỗ bằng hoặc tốt hơn thì chung chung, về các địa phương khó thực hiện. Về hệ số K, trước đây phụ thuộc vào nhà đầu tư và chủ sở hữu nên nhiều ngươi dân so sánh mức bồi thường của các dự án khác nhau, điểm này cần phải tháo gỡ”.
Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đang được Bộ Xây dựng công khai lấy ý kiến. Trong đó, một số nội dung được đánh giá là bước tiến để thúc đẩy cải tạo chung cư cũ trong thời gian tới đây. Cụ thể, quy định giao thẩm quyền cho cấp tỉnh quyết định các chỉ tiêu về quy hoạch; quy định về miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án xây dựng lại nhà chung cư; quy định về bồi thường tái định cư…
Ông Trần Duy Độ, Giám đốc Đầu tư, Công Ty Cổ phần Tư vấn đầu tư tài chính Toàn Cầu cho rằng: “Việc thông qua hội nghị nhà chung cư chỉ cần 70% chủ sở hữu đồng thuận cho việc cải tạo, xây mới chung cư cũ. Đây là bước tháo gỡ lớn cho các doanh nghiệp khi tham gia cải tạo chung cư cũ, doanh nghiệp hoàn toàn có thể triển khai được dự án khi công tác giải phóng mặt bằng được gỡ”.
Việc cải tạo chung cư đã được gỡ khó, các nút thắt về giải phóng mặt bằng, quy hoạch, mật độ dân cư… dần được giải quyết. Lợi ích ba bên giữa người dân, chủ đầu tư và nhà nước đang dần được cân đối một cách hợp lý./.
