Đấu giá đất: "Đặt cọc tới 50%, người mua ở thực có nguy cơ bị gạt khỏi cuộc chơi?"

Tại phiên thảo luận tại Tổ về dự thảo Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), nhiều đại biểu Quốc hội tập trung vào những vấn đề tác động trực tiếp đến quyền lợi người dân, hiệu quả quản lý tài sản công và tính minh bạch của thị trường. Nổi bật là đề xuất điều chỉnh mức tiền đặt trước khi đấu giá đất ở, cơ chế xử lý tình trạng “thổi giá rồi bỏ cọc”, cùng yêu cầu kiểm soát việc khai thác tài sản gắn với khu du lịch, khu di sản.

Đặt cọc 1 tỷ đồng cho thửa đất khởi điểm 2 tỷ: Có ngăn được đầu cơ?

Góp ý về điểm c khoản 2 Điều 29 dự thảo Luật, đại biểu Trần Văn Khải, Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Ninh Bình, bày tỏ sự quan tâm đặc biệt đến quy định nâng mức tiền đặt trước khi đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân lên từ 20% đến 50% giá khởi điểm.

Theo đại biểu, so với khung 5%-20% hiện hành, đây là mức tăng đáng kể, được đưa vào dự thảo trên cơ sở Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP, văn bản xử lý tình huống có thời hạn hiệu lực đến hết tháng 2/2027. Đại biểu cho rằng, chính sách này liên quan trực tiếp đến hàng vạn hộ gia đình có nhu cầu nhà ở thực, đồng thời ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách địa phương. Trong khi đó, báo cáo của Chính phủ được đại biểu đề cập mới khẳng định quy định đã được thiết kế kỹ lưỡng, nhưng chưa đưa ra đầy đủ số liệu về tình trạng bỏ cọc, căn cứ lựa chọn khung 20%-50% và tiêu chí xác định mức đặt trước cụ thể.

Điểm đáng chú ý nằm ở nguy cơ mức đặt trước quá cao khiến người có nhu cầu mua đất để ở gặp khó khăn ngay từ khâu tham gia đấu giá. Đại biểu lấy ví dụ, với thửa đất có giá khởi điểm 2 tỷ đồng, nếu áp dụng mức đặt trước 50%, người tham gia phải chuẩn bị tới 1 tỷ đồng chỉ để đủ điều kiện bước vào phiên đấu giá. Đây là khoản tiền lớn đối với nhiều người lao động, cán bộ, viên chức trẻ và các gia đình tích lũy tài chính trong thời gian dài.

Theo phân tích của đại biểu, khi rào cản tài chính tăng lên, nhóm chịu ảnh hưởng đầu tiên có thể không phải giới đầu cơ mà chính là những người có nhu cầu nhà ở thực. Số lượng người tham gia giảm cũng có thể làm suy yếu cạnh tranh, tác động đến giá trúng và nguồn thu ngân sách.

Một bất cập khác được nêu là biên độ đặt trước từ 20% đến 50% quá rộng. Nếu không có tiêu chí rõ ràng, việc quyết định mức cụ thể có thể phụ thuộc nhiều vào ý chí chủ quan của người có tài sản đấu giá, tạo nguy cơ phát sinh cơ chế "xin - cho" hoặc cài cắm lợi ích.

Đáng lưu ý, đại biểu cho rằng nâng tiền đặt trước tính theo giá khởi điểm chưa chắc đánh trúng hành vi "thổi giá". Người tham gia có thể trả giá cao gấp nhiều lần giá khởi điểm nhằm tạo mặt bằng giá ảo, sau đó bỏ cọc. Trong trường hợp này, khoản tiền đặt trước dù lớn vẫn có thể không tương xứng với hậu quả gây nhiễu loạn thị trường mà hành vi đó tạo ra.

Đề xuất đặt cọc tối đa 30%, bổ sung cơ chế bảo đảm thanh toán

Để khắc phục những bất cập trên, đại biểu Trần Văn Khải đề nghị sửa quy định theo hướng mức tiền đặt trước khi đấu giá đất ở cho cá nhân tối thiểu 20%, tối đa 30% giá khởi điểm. Mức cụ thể sẽ được quyết định dựa trên các yếu tố như giá khởi điểm, số lượng thửa đất, mức chênh lệch giữa giá khởi điểm và giá đất phổ biến trên thị trường tại khu vực, tình hình vi phạm nghĩa vụ thanh toán trên địa bàn. Các căn cứ này phải được nêu rõ trong quy chế cuộc đấu giá.

Đề xuất đáng chú ý thứ hai là bổ sung cơ chế bảo đảm thanh toán đối với trường hợp người trúng đấu giá có giá trúng cao hơn giá khởi điểm từ hai lần trở lên. Theo kiến nghị, người trúng phải nộp thêm khoản bảo đảm bằng 10% phần chênh lệch giữa giá trúng và giá khởi điểm trong thời hạn ba ngày làm việc kể từ khi kết thúc phiên đấu giá, thông qua phương thức thanh toán điện tử trên hệ thống đấu giá trực tuyến.

Nếu không thực hiện đúng thời hạn, người trúng bị coi là từ chối kết quả, không được nhận lại tiền đặt trước và bị xử lý theo quy định được đề xuất tại Điều 56 của dự thảo.

Đại biểu cũng kiến nghị hoàn trả tiền đặt trước cho người không trúng đấu giá bằng chuyển khoản trong ba ngày làm việc; trường hợp chậm trả phải trả lãi. Đồng thời, tổ chức hành nghề đấu giá cần cập nhật dữ liệu về mức đặt trước, số người tham gia, giá trúng và các trường hợp không thực hiện nghĩa vụ thanh toán lên Cổng Đấu giá tài sản quốc gia.

Theo đại biểu, việc công khai dữ liệu sẽ tạo cơ sở đánh giá hiệu quả chính sách, nhận diện nguy cơ bất thường và điều chỉnh quy định khi cần thiết. Mục tiêu không chỉ là xử lý người bỏ cọc mà còn phải hạn chế thao túng thị trường, đồng thời không đẩy người mua ở thực ra khỏi cuộc chơi.

Bốc thăm vẫn có thể trúng đấu giá khi chưa có giá trả hợp lệ?

Không chỉ vấn đề tiền đặt trước, cơ chế xác định người trúng đấu giá trong trường hợp không có giá trả hợp lệ cũng được đại biểu Nguyễn Hải Nam, Đoàn Đại biểu Quốc hội thành phố Huế, đề nghị xem xét lại. Theo nội dung được đại biểu nêu, khoản 7 Điều 28 dự thảo quy định người tham dự phiên đấu giá được coi là đã đồng ý trả giá ít nhất bằng giá khởi điểm. Nếu không có người trả giá hoặc tất cả giá trả đều không hợp lệ, đấu giá viên tổ chức bốc thăm để chọn người trúng ở mức giá khởi điểm.

Trong khi đó, người từ chối bốc thăm bị coi là rút lại giá đã trả và không được nhận lại tiền đặt trước theo quy định tại điểm d khoản 8 Điều 29.

Đại biểu cho rằng, cách thiết kế này cần được cân nhắc kỹ, bởi người tham dự chưa có giá trả hợp lệ vẫn có thể được chọn làm người trúng đấu giá. Khi đó, bốc thăm xác định được người trúng nhưng chưa làm rõ đầy đủ căn cứ xác lập nghĩa vụ mua tài sản của người được chọn.

Theo đại biểu, cần phân biệt việc tham dự phiên đấu giá với việc đưa ra giá trả hợp lệ, nhất là khi hệ quả pháp lý có thể dẫn đến mất tiền đặt trước. Việc ngăn chặn hành vi cố ý không trả giá để cản trở cuộc đấu giá là cần thiết, nhưng không thể mặc nhiên coi mọi trường hợp chưa có giá trả hợp lệ đều là hành vi cản trở.

Đại biểu đề nghị xác định người trúng trên cơ sở trả giá hoặc chấp nhận giá hợp lệ; nếu không có thì xử lý theo quy định về đấu giá không thành. Trường hợp vẫn giữ cơ chế cam kết mua ở giá khởi điểm, luật cần quy định rõ cách xác lập, hiệu lực của cam kết và những trường hợp người tham dự được nhận lại tiền đặt trước.

Đối với việc hủy kết quả đấu giá, đại biểu cũng kiến nghị làm rõ trách nhiệm hoàn tiền, thời hạn hoàn trả, xử lý tài sản, chi phí hợp lý và nghĩa vụ bồi thường. Cần phân biệt trường hợp chưa phê duyệt kết quả với trường hợp người mua đã thanh toán và nhận bàn giao tài sản, tránh để người dân, doanh nghiệp phải liên hệ nhiều cơ quan để giải quyết quyền lợi.

Minh bạch từ khâu đấu giá đến trách nhiệm sau đấu giá

Cùng quan điểm hoàn thiện khung pháp lý, đại biểu Trần Văn Khải cho rằng, sau gần 10 năm thi hành, với hơn 336.000 cuộc đấu giá, Luật Đấu giá tài sản đã trở thành thiết chế quan trọng của nền kinh tế. Việc sửa đổi cần hướng đến xử lý hai vấn đề cử tri bức xúc là thông đồng, dìm giá và thổi giá rồi bỏ cọc.

Để đạt mục tiêu này, bên cạnh điều chỉnh mức đặt trước, cần tăng cường đấu giá trực tuyến toàn trình, công khai dữ liệu và giảm chi phí tham gia. Dữ liệu về kết quả đấu giá, nghĩa vụ thanh toán và vi phạm phải được sử dụng làm cơ sở đánh giá chính sách thay vì chỉ dựa trên nhận định chung.

Đại biểu Nguyễn Hải Nam cũng đề nghị rà soát điều kiện tham gia đấu giá của người có quan hệ thân thích và các doanh nghiệp có quan hệ chi phối. Nếu điều chỉnh các hạn chế hiện hành, cơ quan soạn thảo cần đánh giá khả năng phòng ngừa thông đồng của quy định mới, đồng thời làm rõ trách nhiệm kê khai, xác minh, xử lý thông tin sai và mối liên hệ với các quy định về truất quyền, tiền đặt trước, hủy kết quả đấu giá.

Đối với Hội đồng đấu giá tài sản, đại biểu kiến nghị chỉ thành lập trong trường hợp thực sự cần thiết; đồng thời xác định rõ căn cứ, điều kiện và trình tự đối với trường hợp không lựa chọn được tổ chức hành nghề đấu giá tài sản.

Những ý kiến trên cho thấy yêu cầu sửa đổi Luật Đấu giá tài sản không dừng ở việc tăng chế tài hay thay đổi thủ tục. Vấn đề cốt lõi là thiết kế cơ chế đủ sức ngăn chặn hành vi trục lợi, bảo vệ người tham gia hợp pháp, nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý và bảo đảm tài sản công được khai thác đúng quy định.

Một cuộc đấu giá hiệu quả phải tạo ra cạnh tranh thực chất, chứ không dựng thêm rào cản khiến người có nhu cầu chính đáng khó tiếp cận. Với đất ở, đó là yêu cầu cân bằng giữa chống đầu cơ và bảo vệ người mua ở thực. Với khu du lịch, khu di sản, đó là sự hài hòa giữa huy động nguồn lực xã hội, quản lý nguồn thu và bảo tồn các giá trị lâu dài. Đây cũng là những vấn đề cần được cơ quan soạn thảo tiếp thu, rà soát kỹ lưỡng để Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) thực sự trở thành công cụ thúc đẩy công khai, minh bạch, cạnh tranh lành mạnh và phát triển bền vững.

Cân nhắc không cho người có hành vi bạo lực gia đình nhận con nuôi

VOV.VN - Dự thảo Luật Nuôi con nuôi (sửa đổi) đặt trọng tâm vào bảo vệ quyền và lợi ích tốt nhất của trẻ em, trong đó đáng chú ý là đề xuất cân nhắc không cho người bị xử lý vi phạm hành chính về bạo lực gia đình, xâm hại trẻ em nhận con nuôi. Cùng với đó, dự thảo bổ sung căn cứ chấm dứt việc nuôi con nuôi khi trẻ không còn được bảo đảm môi trường gia đình an toàn.