Chuyển nhượng BĐS gặp khó vì vướng quy định thuế TNCN

Những tháng qua, tại TP HCM nhiều hồ sơ mua bán nhà, đất của người dân nộp tại cơ quan thuế bị “ách” vì vướng các quy định của Nghị định, thông tư triển khai Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) sửa đổi, bổ sung chính thức có hiệu lực từ 1/7/2013. Điều này đang gây ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản (BĐS) của người dân, cũng như vấn đề giải quyết hồ sơ của các cơ quan thuế.

2% hay 25%?

Một trong những vấn đề gây ách tắc hồ sơ thuế TNCN chuyển nhượng BĐS gần đây là cách xác định mức thuế suất, vì giữa cơ quan thuế và người nộp thuế không thống nhất cách tính thuế theo quy định mới.

Cụ thể, theo Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP ngày 27/6/2013 của Chính phủ, quy định chi tiết thi hành Luật thuế TNCN và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế TNCN; Điều 12 Thông tư 111 ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện luật và nghị định thì thuế suất có 2 mức là 2% và 25%.

Theo đó, đối với thuế suất 25% trên thu nhập tính thuế được xác định bằng giá chuyển nhượng trừ giá vốn và các chi phí hợp lý liên quan; đối với mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng, được áp dụng trong trường hợp người nộp thuế không xác định hoặc không có hồ sơ để xác định giá vốn hoặc giá mua hoặc giá thuê và chứng từ hợp pháp xác định các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế.

Theo một số chi cục thuế ở TP HCM, nếu chỉ nhìn vào câu chữ như trên thì không có gì rắc rối. Tuy nhiên, khi áp dụng thực tế lại không dễ dàng. Bởi lẽ, người dân luôn muốn lựa chọn cách tính nào có lợi cho mình nhất nhưng cơ quan thuế thì phải tuân thủ nguyên tắc thu đúng, thu đủ.

Bà Đặng Thị Nga, Đội phó Đội quản lý thu lệ phí trước bạ và thu khác (Chi cục Thuế quận 3) dẫn chứng: Đối với trường hợp cùng một căn nhà, lúc đầu ông A mua có hợp đồng mua bán nhưng không có hóa đơn chứng từ; sau đó ông A chuyển nhượng cho ông B cũng có hợp đồng mua bán nhưng không có hóa đơn, giá bán ở 2 thời điểm bằng nhau.

Với cơ sở trên, người nộp thuế khi kê khai nộp thuế TNCN tính trên thu nhập chịu thuế với thuế suất 25%, thuế TNCN phải nộp là 0 đồng nhưng cơ quan thuế không dám quyết. Vì từ 1/7/2013, nghị định và thông tư không nói gì đến hóa đơn chứng từ đầu vào (ở đây giá vốn và chi phí liên quan chủ yếu dựa trên hợp đồng mua bán chứ người bán không hề có hóa đơn chứng từ nào để cơ quan thuế xác định) nên không dám tính và phải xin ý kiến của Cục Thuế, cũng như Tổng cục Thuế và Bộ Tài chính.

Bên cạnh mức thuế suất, một số cơ quan thuế cho rằng, việc khống chế thời gian cấp đổi, nhận thừa kế trong chuyển nhượng BĐS cũng đang gây ra khó khăn cho người dân.

Bà Nguyễn Thị Quỳnh Dung, Chi cục phó Chi cục Thuế Thủ Đức, phân tích: Tại khoản 2, Điều 4, Nghị định 65 quy định thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu 183 ngày là không hợp lý.

Bởi lẽ, đối với những tài sản cha mẹ chuyển nhượng cho con nhưng con gặp khó khăn cần bán mà chưa đủ 183 ngày thì chỉ được bán chứ không được coi là tài sản duy nhất để hưởng chính sách miễn thuế vì trong luật quy định sau 183 ngày mới được coi là tài sản duy nhất.

Chưa hết, đối với những giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà đất của người dân khi chuyển nhượng BĐS nhưng phía sau bìa giấy chủ quyền đã hết chỗ ghi, trong khi lần chuyển nhượng trước đó chưa đủ 183 ngày mà bắt người dân phải chờ là không hợp lý, dù hồ sơ chuyển nhượng hợp pháp.

Cần thống nhất mức thuế suất

Từ những vướng mắc trong việc triển khai thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS, Cục Thuế và các chi cục thuế ở TP HCM cho rằng, Tổng cục Thuế và Bộ Tài chính cần có văn bản hướng dẫn rõ ràng để thực hiện một cách thống nhất, cũng như nên có sự điều chỉnh một số quy định cho phù hợp với thực tiễn.

Bà Trịnh Thị Thu Thủy, Trưởng phòng Tuyên truyền hỗ trợ người nộp thuế (Cục Thuế TPHCM) kiến nghị, đối với mức thuế suất thuế TNCN chuyển nhượng BĐS nên thống nhất đưa về một mức thuế suất là 2% cho dễ triển khai, thay vì có hai mức 2% và 25% như hiện nay sẽ gây thêm rối rắm cho người nộp thuế, cũng như cơ quan thuế khi áp dụng.

Còn bà Đặng Thị Nga, Đội phó Đội quản lý thu lệ phí trước bạ và thu khác (Chi cục Thuế quận 3) cho rằng, để việc triển khai thuế TNCN chuyển nhượng BĐS được thông suốt, các văn bản hướng dẫn luật cần có quy định rõ thêm hóa đơn đầu vào để cơ quan thuế dễ áp dụng.

Bên cạnh đó, với cách áp dụng 2 mức thuế suất như hiện nay nên để cho người nộp thuế tự khai, tự nộp, tự chịu trách nhiệm về mức thuế suất sẽ dễ hơn, chứ nếu các chi cục thuế kiểm tra mà không có quy định rõ sẽ rất khó, nhất là những căn nhà mua bán với thời gian lâu.  

Đối với việc khống chế thời gian cấp đổi giấy chủ quyền và chuyển nhượng thừa kế, bà Nguyễn Thị Quỳnh Dung đề nghị nên loại trừ quy định thời gian cấp đổi và chuyển nhượng thừa kế tối thiểu 183 ngày để cơ quan thuế có thể linh hoạt trong việc giải quyết hồ sơ tạo thuận lợi cho người dân./.