GS. Đặng Hùng Võ nêu giải pháp vốn cho thị trường bất động sản

Sự tạo lập bất động sản (BĐS) phụ thuộc chủ yếu vào 2 yếu tố chủ yếu: đất đai và vốn đầu tư. Gần đây, vấn đề tìm nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt phát triển bền vững ngày càng trở nên “nóng” tại nhiều diễn đàn. Vậy giải pháp nào để có nguồn vốn đó? Ý kiến của chuyên gia và doanh nghiệp BĐS phần nào trả lời câu hỏi này.

Chứng khoán hóa vốn đầu tư vào BĐS

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, đề xuất 2 giải pháp vốn cần quan tâm cho thị trường BĐS. Thứ nhất, chứng khoán hóa vốn đầu tư vào BĐS. Thứ hai, cho phép thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài.

GS. Đặng Hùng Võ

GS. Võ cho hay: Ở các nước, chứng khoán hóa vốn đầu tư vào BĐS là một giải pháp có sức sống khá mạnh. Ở Việt Nam, cơ chế mua bán BĐS hình thành trong tương lai có thể chuyển sang niêm yết theo dự án và trả BĐS theo số lượng cổ phiếu. Một hình thức cũng khá hiệu quả là thành lập các quỹ tín thác đầu tư BĐS để thu nhận vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán, từ đó đầu tư vào kinh doanh BĐS. Khung pháp luật về quỹ đầu tư BĐS đã được hình thành. Thực tế, hệ thống pháp luật về tổ chức và hoạt động của quỹ tín thác BĐS (REIT) đã được xây dựng và ngày càng hoàn thiện.

Dù hiện nay có đủ cơ sở pháp lý để REIT được thành lập và hoạt động tại Việt Nam, nhưng theo GS. Võ, nó chưa đủ tạo được niềm tin nhất định cho các nhà đầu tư tư nhân trong thành lập và vận hành REIT. Thực tế thì cho đến thời điểm hiện tại, chưa có quỹ REIT nào được thành lập theo pháp luật Việt Nam và huy động vốn thông qua thị trường chứng khoán Việt Nam. Các quỹ REIT hoạt động tại Việt Nam đều do nước ngoài thành lập, niêm yết tại thị trường chứng khoán nước ngoài và hoạt động tại Việt Nam chỉ như một nhà đầu tư nước ngoài.

Còn về giải pháp cho phép thế chấp bằng BĐS ở Việt Nam tại các ngân hàng thương mại nước ngoài, theo quan điểm của GS. Võ, đây là cách thức tốt để tiếp cận nguồn vốn tín dụng trung và dài hạn tại những ngân hàng có tiềm lực tài chính lớn. Song, GS. Võ rất tiếc rằng, “nguồn vốn này vẫn chưa được pháp luật cho phép, mặc dù pháp luật đã cho phép người nước ngoài được mua và kinh doanh nhà ở tại Việt Nam. Cơ chế người nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam và cơ chế BĐS ở Việt Nam được thế chấp tại ngân hàng nước ngoài chỉ là 2 mặt đối ngẫu của cùng một vấn đề”. “Chính sách này sẽ được chấp thuận trong quá trình Việt Nam tham gia vào TPP và các cộng đồng thương mại tự do kiểu mới tương tự”- GS. Võ hy vọng.

Cần rạch ròi và kiểm soát chặt dòng tín dụng

Còn ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Bất Động sản Toàn Cầu (GP.INVEST) nhấn mạnh rằng, vai trò của bất động sản trong nền kinh tế và đời sống xã hội là quá rõ đến mức không cần phải bàn cãi. Vì mỗi khi xảy ra những biến cố của thị trường BĐS thì tất yếu cả nền kinh tế và đời sống xã hội cũng đều chịu chung hậu quả. Cho nên, việc chăm lo và tạo nguồn để phát triển thị trường BĐS là một vấn đề tất cả chúng ta cần quan tâm một cách đúng mức.

Trong thực tế, theo ông Hiệp, hiện nay nguồn vốn để phát triển dự án Bất động sản thương mại nằm ở 3 nguồn chính: Nguồn vốn của chính các doanh nghiệp BĐS– Chủ dự án; Nguồn vốn ứng trước của khách hàng; Nguồn vốn tín dụng ngân hàng.

Trong những năm gần đây, đặc biệt 2015, với những biện pháp hỗ trợ cụ thể của ngành ngân hàng cả về lãi suất và cơ chế - các dự án BĐS của Việt Nam đang có cơ hội phát triển tốt để đưa thị trường trở lại sau đợt khủng hoảng từ năm 2008-2013.

Vì thế, quan điểm của ông Hiệp là nếu tín dụng phục vụ doanh nghiệp và người tiêu dung thuần túy, đồng thời có những tiêu chí về tiêu chuẩn an toàn để được cấp tín dụng thì chắc chắn sẽ chẳng phải lo lắng gì. Điều này có nghĩa là người mua nhà chỉ được vay tối đa 70% giá trị hợp đồng và dùng chính căn nhà đã trả một phần tiền của mình để thế chấp thì gần như rất ít khả năng rủi ro xẩy ra.

Tuy nhiên, theo ông Hiệp, cần rạch ròi và kiểm soát chặt chẽ hoặc thậm chí không nên cho phép tình trạng sở hữu chéo giữa ngân hàng thương mại và chủ đầu tư dự án BĐS. Đây là nguy cơ dễ xảy ra tình trạng vỡ tín dụng nhất một khi ngân hàng thương mại sử dụng nguồn vốn huy động để đầu tư vào BĐS. Và Ngân hàng Nhà nước cần kiểm tra chặt chẽ việc cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại đối với các chủ đầu tư dự án làm sao phải thật đảm bảo an toàn.

Bên cạnh đó, mỗi ngân hàng thương mại cần xác định tiêu chí cho vay của mình đối với doanh nghiệp BĐS. Ông Hiệp lấy ví dụ cụ thể: Tổng vốn vay/ Vốn điều lệ Doanh nghiệp; Lịch sử tín dụng và khả năng chi trả hoàn vốn vay trong 5 năm gần nhất; Điều kiện cụ thể (phương án kinh doanh) của dự án xin vay; Tổng số vốn vay/ Tổng vốn đầu tư dự án….Những tiêu chí này nếu được các Ngân hàng thương mại quan tâm khảo sát chặt chẽ khi cho các dự án BĐS vay vốn thì sẽ không còn tình trạng một số doanh nghiệp thoải mái “ôm” dự án nằm chờ như hiện nay./.