Xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở

Báo cáo Ủy ban thường vụ Quốc hội cho ý kiến về một số vấn đề lớn của dự án Luật nhà ở (sửa đổi), làm cơ sở cho việc tiếp thu, giải trình ý kiến của các vị ĐBQH để chỉnh lý và hoàn thiện dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp Luật của Quốc hội, ông Phan Trung Lý cho biết, về quy định tề thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở (Điều 13) có 2 loại ý kiến.

Theo đó, loại ý kiến thứ nhất, tán thành với dự thảo Luật, quy định trường hợp mua bán nhà ở, thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, thuê mua nhà ở; trường hợp tặng cho, đổi nhà ở giữa cá nhân với cá nhân là kể từ thời điểm bên tặng cho, bên đổi bàn giao nhà ở cho bên nhận tặng cho, nhận đổi; trường hợp mua bán nhà ở giữa chủ đầu tư với người mua nhà kể từ thời điểm người mua nhận bàn giao nhà ở.

Loại ý kiến thứ hai đề nghị quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đăng ký quyền sở hữu để bảo đảm phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự và Luật đất đai năm 2013. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm việc giao dịch nhà ở được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo ông Phan Trung Lý, quy định về việc phân định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhằm bảo đảm cho các chủ sở hữu thực hiện được đầy đủ các quyền của mình đối với nhà ở.

Ông Phan Trung Lý cho rằng, quy định về việc phân định thời điểm chuyển quyền sở hữu như nêu trong dự thảo Luật nhằm bảo đảm cho các chủ sở hữu thực hiện được đầy đủ các quyền của mình đối với nhà ở; đồng thời hạn chế được các rủi ro cho chủ sở hữu khi tham gia từng loại giao dịch về nhà ở. Trong Luật nhà ở hiện hành cũng như Luật đất đai năm 2013 lại không quy định bắt buộc phải đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của chủ sở hữu mà chỉ thực hiện theo yêu cầu, do vậy nếu quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đăng ký quyền sở hữu thì phải sửa đổi quy định tại khoản 1 Điều 95 của Luật đất đai năm 2013.

Mặt khác, bản chất của quyền sở hữu được hình thành trong các giao dịch nhà ở là kể từ khi các bên hoàn thành nghĩa vụ theo hợp đồng như bên mua đã thanh toán tiền và bên bán đã bàn giao nhà ở, không phụ thuộc vào việc đăng ký quyền sở hữu; thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm xác lập quyền sở hữu theo pháp luật.

Ngoài ra, nếu quy định thời điểm chuyển quyền sở hữu kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu nhà ở sẽ vừa làm phát sinh thêm thủ tục hành chính, vừa khó khả thi, đặc biệt là đối với các giao dịch về nhà ở tại khu vực nông thôn.

“Qua phân tích trên cho thấy quy định như dự thảo Luật là phù hợp với Luật đất đai và không trái với Bộ luật dân sự, do đó, Thường trực UBPL tán thành với loại ý kiến thứ nhất”, ông Lý nhấn mạnh.

Nêu quan điểm về nội dung này, Chủ tịch Hội đồng Dân tộc, ông Ksor Phước nhất trí với Ủy ban Pháp Luật đồng ý phương án 1 vì cho rằng phương án 2 nhiều khi vướng thủ tục hành chính.

“Theo phương án 2, khi có giấy có nghĩa là đã làm làm xong các thủ tục, mà để có giấy rất mất thời gian”, ông Phước nêu ý kiến.

Có ý kiến cho rằng việc thực hiện theo các phương án đều có tính hợp lý và thực tế thời điểm chuyển quyền sở hữu cũng làm nảy sinh nhiều vấn đề. Do đó, ban soạn thảo cần tham khảo thêm ý kiến của Tòa án Nhân dân Tối cao.

Mở rộng đối tượng người nước ngoài sở hữu nhà ở

Tại kỳ họp thứ VII, Quốc hội khóa XIII, qua thảo luận, hầu hết ý kiến ĐBQH thống nhất với quy định của dự thảo Luật về việc mở rộng đối tượng và điều kiện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, tuy nhiên, cần đánh giá việc thực hiện chính sách đã ban hành cũng như nghiên cứu kinh nghiệm của các nước trong khu vực để bảo đảm tính khả thi.

Một số ý kiến khác cho rằng, cần quy định chặt chẽ hơn về thời hạn cư trú tại Việt Nam cũng như các điều kiện hạn chế cụ thể khác để tránh đầu cơ, gây lũng đoạn thị trường nhà ở tại Việt  Nam; cần có quy định để phòng, chống rửa tiền thông qua việc mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Ông Phan Trung Lý cho biết, Thường trực UBPL nhận thấy, quy định cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam trong dự thảo Luật đã được xây dựng trên cơ sở tổng kết, đánh giá việc thi hành Nghị quyết số 19/2008/QH12 năm 2008 của Quốc hội về thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tham khảo kinh nghiệm của các nước trong khu vực như Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore, Thái Lan... và đánh giá tác động thì quy định như dự thảo Luật không chỉ nhằm thu hút vốn của nước ngoài vào Việt Nam mà còn góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản trong nước phát triển, phù hợp với xu hướng hội nhập kinh tế quốc tế.

Mặt khác, với quy định chặt chẽ về điều kiện được mua nhà ở là chỉ áp dụng cho các đối tượng được phép nhập cảnh vào Việt Nam; chỉ cho phép mua nhà ở thương mại trong các dự án phát triển nhà ở tại khu vực không cấm người nước ngoài cư trú, đi lại; chỉ được mua loại nhà ở có giá bán cao hơn mức giá do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ…thì sẽ không làm ảnh hưởng đến chính sách về nhà ở trong nước, đặc biệt là không ảnh hưởng đến các đối tượng chính sách xã hội có khó khăn về nhà ở. Đồng thời, với các quy định chặt chẽ như vậy thì vấn đề quốc phòng, an ninh vẫn được bảo đảm và cũng không nên quy định thêm về điệu kiện cư trú.

Thường trực UBPL đề nghị tiếp thu và bổ sung quy định chặt chẽ về phương thức thanh toán để phòng, chống việc rửa tiền, cụ thể là việc thanh toán tiền mua nhà ở phải được thực hiện thông qua các ngân hàng, tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam.

Theo Chủ nhiệm Ủy ban Quốc phòng- An ninh của Quốc hội, ông Nguyễn Kim Khoa, cần lưu ý quy định cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh Việt Nam có quyền sở hữu nhà ở. Quy định điều kiện chưa rõ vì nhập cảnh vào Việt Nam nhiều đối tượng, do đó cần cụ thể để dễ quản lý.

Về nội dung này, Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng cho rằng việc cho tổ chức, cá nhân ngước ngoài sở hữu nhà ở là hợp lý, nhưng phải quy định chặt chẽ, tránh bị lợi dụng./.