Bốn tháng sau, Luật Công nghiệp Công nghệ số có hiệu lực từ ngày 1/1/2026, ghi nhận tài sản số là một loại tài sản dân sự phục vụ mục đích đầu tư và trao đổi.

Hai văn bản pháp lý này không chỉ thay đổi cách Nhà nước nhìn nhận tài sản số. Chúng tạo ra khung vận hành để fintech và blockchain có thể tham gia vào chuỗi giao dịch bất động sản một cách hợp pháp, có kiểm soát. Trong cuộc cách mạng hạ tầng tài chính số, tokenization là kết quả, dữ liệu là nguyên liệu, và ai kiểm soát nguyên liệu sẽ kiểm soát cuộc chơi.

Token hóa bất động sản - câu chuyện thực tế không còn xa vời

Thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại ba rào cản cấu trúc kéo dài nhiều thập kỷ: giá bán cao, thanh khoản thấp và tiếp cận vốn khó. Đây là bài toán mà các công cụ truyền thống chưa giải quyết được.

Giá căn hộ sơ cấp trung bình năm 2025 đạt 100 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và 111 triệu đồng/m2 tại TP.HCM theo báo cáo Bộ Xây dựng, sang quý 1 năm 2026 tiếp tục lập mặt bằng mới ở mức 128 và 112 triệu đồng/m2 trong khi thu nhập bình quân người lao động dưới 100 triệu đồng/năm. Thời gian hoàn tất một giao dịch trung bình từ 1-4 tháng, đôi khi cả năm tùy vị trí, giá bán và nhu cầu thực. Về tín dụng, hầu hết kênh vay mua nhà yêu cầu hợp đồng lao động, bảng lương và tài sản thế chấp, cơ chế này tự động loại khỏi hệ thống người lao động tự do, hộ kinh doanh nhỏ và người trẻ mới đi làm, chính xác là nhóm có nhu cầu nhà ở cao nhất.

Fintech và blockchain đang tiếp cận trực tiếp vào ba điểm nghẽn này. Token hóa bất động sản cho phép chia tài sản thành nhiều phần nhỏ để nhiều nhà đầu tư cùng sở hữu theo tỷ lệ đóng góp - thay vì cần 5 tỷ đồng để mua một căn hộ, nhà đầu tư có thể mua 1 triệu đồng giá trị của chính căn hộ đó và nhận lợi tức tương ứng từ dòng tiền cho thuê hoặc tăng giá tài sản. Khi token hóa được nhân rộng, sự hội tụ giữa proptech và fintech tín dụng trở thành xu hướng tất yếu.

Các nền tảng fintech thế hệ mới đánh giá khả năng vay dựa trên dữ liệu hành vi tài chính thực tế, lịch sử giao dịch điện tử, dòng tiền qua ví số, thói quen thanh toán, thay vì chỉ dựa vào hợp đồng lao động và bảng lương, mở rộng tín dụng cho nhóm lao động tự do và người trẻ mới đi làm. Khi proptech và fintech tích hợp vào cùng một chuỗi trải nghiệm, toàn bộ hành trình từ tìm kiếm, định giá, xác minh pháp lý đến nộp hồ sơ vay có thể diễn ra trong một luồng số duy nhất.

Định hướng điều hành của Chính phủ những tháng đầu năm 2026 cũng đang dịch chuyển theo hướng phân loại để điều tiết dòng vốn hợp lý hơn. Tại cuộc làm việc với Ngân hàng Nhà nước ngày 29/4/2026, Thủ tướng Lê Minh Hưng yêu cầu nghiên cứu phân loại các loại hình bất động sản để áp hạn mức tín dụng và hệ số rủi ro phù hợp, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và các khu công nghiệp. Chủ trương này tạo dư địa cho các phân khúc phục vụ nhu cầu thực, đồng thời đặt áp lực rõ ràng lên năng lực xác minh pháp lý dự án, định giá thực và đánh giá rủi ro tín dụng - toàn bộ những khâu phụ thuộc vào chất lượng dữ liệu đầu vào.

Theo báo cáo "Approaching the Tokenization Tipping Point" do Ripple và BCG đồng phát hành tháng 4/2025, thị trường tài sản thực được token hóa toàn cầu dự báo tăng từ 600 tỷ USD lên 18,9 nghìn tỷ USD vào năm 2033. Bất động sản và stablecoin được đánh giá là hai nhóm tài sản đóng góp lớn nhất vào quy mô tăng trưởng này. Tại Việt Nam, tín hiệu thị trường đang xác nhận xu hướng này khi nhiều đơn vị doanh nghiệp, định chế tài chính lớn đã bắt đầu tham gia vào hạ tầng ngành.

Hạ tầng dữ liệu - điều kiện tiên quyết của cả blockchain lẫn fintech

Dù là token hóa tài sản hay fintech tín dụng, cả hai đều phụ thuộc vào một điều kiện tiên quyết, đó là dữ liệu bất động sản sạch, chuẩn hóa và đáng tin cậy.

Token hóa không thể hoạt động nếu định giá tài sản nền không chính xác khi không có cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực được cập nhật liên tục. Fintech tín dụng không thể xét duyệt hồ sơ vay mua nhà nếu không xác minh được tình trạng pháp lý dự án. Mô hình định giá tự động bằng AI sẽ cho ra kết quả lệch nếu dữ liệu quy hoạch đầu vào không chuẩn xác.

NDAChain – hạ tầng blockchain quốc gia do Hiệp hội Dữ liệu Quốc gia thuộc Bộ Công an phát triển – được thiết kế tích hợp định danh công dân qua VNeID, trao đổi dữ liệu liên cơ quan và lưu trữ hồ sơ pháp lý. Hạ tầng dữ liệu quốc gia và hạ tầng blockchain đang được xây dựng song song, phản ánh tiếp cận có chủ đích của cơ quan quản lý.

Trong bức tranh đó, các nền tảng proptech đang tích lũy dữ liệu thị trường ở tốc độ nhanh nhất từ hàng triệu lượt tra cứu quy hoạch, tìm kiếm dự án, định giá tự động đến theo dõi giao dịch. Dữ liệu này, khi được chuẩn hóa, sẽ trở thành nguyên liệu đầu vào giúp cả hệ sinh thái fintech và blockchain vận hành hiệu quả.

Ông Mai Văn Tuyển, Giám đốc Công nghệ Meey Group, cho rằng thách thức của token hóa bất động sản không nằm chủ yếu ở blockchain, mà nằm ở độ tin cậy của tài sản được đưa lên chuỗi. “Token hóa bất động sản không thất bại vì blockchain. Nó thất bại khi token đại diện cho một tài sản mà chính người phát hành cũng không nắm rõ giá trị thật, tình trạng pháp lý hay dữ liệu quy hoạch liên quan. Đó là lý do tại Meey Group, chúng tôi lựa chọn xây hạ tầng dữ liệu bất động sản trước, blockchain sau”, ông Tuyển nhấn mạnh.

Cũng theo ông Tuyển, câu hỏi đặt ra không còn là blockchain và fintech có tác động đến bất động sản hay không bởi quá trình đó đang diễn ra. Câu hỏi thực sự là ai sẽ kiểm soát hạ tầng dữ liệu khi thị trường hoàn tất quá trình chuyển đổi. Đơn vị nào xây dựng được kho dữ liệu đủ lớn, đủ sạch và đủ chuẩn sẽ trở thành mắt xích không thể thiếu trong chuỗi giá trị của ngành.

Câu hỏi của thị trường bất động sản Việt Nam trong 5 năm tới sẽ không còn là "blockchain hay không blockchain, fintech hay không fintech". Câu hỏi sẽ là: ai nắm dữ liệu sạch và ai đứng ngoài cuộc chơi. Cuộc cách mạng này không bắt đầu bằng token, cũng không bắt đầu bằng AI. Nó bắt đầu bằng một thứ khô khan hơn rất nhiều: một thửa đất được ghi nhận đúng quy hoạch, một căn hộ được định giá đúng giá trị, một hợp đồng được xác minh đúng pháp lý hàng triệu lần, mỗi ngày, không sai số. Đó là cuộc chơi Meey Group đã chọn từ ngày đầu. Không phải để chạy theo xu hướng. Mà để khi xu hướng đến, hạ tầng đã sẵn sàng.

“Năm 2026 - Meey Group sẵn sàng cất cánh trên thị trường quốc tế”

VOV.VN - Nhân dịp đầu xuân Bính Ngọ 2026, chúng tôi có cuộc trò chuyện với bà Nguyễn Lý Kiều Anh, Tổng Giám đốc Meey Group về hành trình số hóa bất động sản Việt Nam, những cột mốc đột phá và chiến lược toàn cầu hóa trong năm mới.