ĐBQH đề xuất siết dòng tiền, ngăn thao túng giá trên thị trường bất động sản

Đơn giản hóa thủ tục phải thực sự giảm chi phí

Tiếp tục chương trình Kỳ họp không thường lệ thứ nhất, Quốc hội khóa XVI, ngày 22/8, Quốc hội thảo luận tại hội trường về định hướng chính sách sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản.

Góp ý dự án Luật, đại biểu Trịnh Xuân An (Đoàn ĐBQH TP Đồng Nai) cho rằng, việc sửa đổi cần hướng tới hai mục tiêu song hành: tháo gỡ vướng mắc, đơn giản hóa thủ tục để đất đai, dự án và bất động sản được đưa vào lưu thông; đồng thời xây dựng thị trường minh bạch, lành mạnh, hạn chế đầu cơ, tích trữ và thao túng giá.

Đại biểu Trịnh Xuân An đánh giá cao việc dự thảo sửa đổi nhiều quy định về điều kiện kinh doanh, chuyển nhượng dự án, giao dịch điện tử, mã định danh, thanh toán qua tài khoản và xây dựng hệ thống thông tin thị trường.

Tuy nhiên, ông cho rằng hiệu quả cải cách không nên chỉ đo bằng số lượng thủ tục được cắt giảm mà phải tính đến thời gian, chi phí thực tế người dân và doanh nghiệp bỏ ra để đưa bất động sản hợp pháp vào lưu thông.

Đại biểu đề nghị rà soát Điều 30, Điều 31 về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. Đây không chỉ là thủ tục hành chính mà còn là cơ chế tái phân bổ nguồn lực.

“Một dự án đã có đất, đã đầu tư một phần nhưng chủ đầu tư không còn đủ năng lực triển khai thì cần có cơ chế để chuyển nhanh sang chủ thể có năng lực hơn, thay vì để nguồn lực đất đai và vốn xã hội bị đóng băng”, đại biểu Trịnh Xuân An nói.

Theo ông, cần giữ chặt các điều kiện cốt lõi về pháp lý dự án, nghĩa vụ tài chính, năng lực bên nhận chuyển nhượng và quyền lợi khách hàng; trong khi các khâu thủ tục thuần túy cần tiếp tục đơn giản hóa, phân cấp và chuyển mạnh sang hậu kiểm.

Đối với mã định danh, giao dịch điện tử và hệ thống dữ liệu, đại biểu lưu ý: “số hóa để bỏ bớt thủ tục, chứ không phải số hóa thủ tục cũ hoặc tạo thêm một lớp điều kiện mới”.

Cần nhận diện rõ hành vi thao túng thị trường

Đại biểu Trịnh Xuân An đặc biệt quan tâm đến giá bất động sản, đầu cơ và thao túng thị trường. Ông cho rằng cần phân biệt rõ đầu tư, đầu cơ và thao túng. Đầu tư bất động sản là hoạt động bình thường, cần thiết; không thể chỉ vì người mua kỳ vọng tăng giá mà coi đó là hành vi cần ngăn cấm. Tuy nhiên, đầu cơ trở thành vấn đề khi tích trữ, mua đi bán lại hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn làm méo mó cung - cầu, đẩy giá vượt xa khả năng chi trả và nhu cầu thực.

Trong khi đó, thao túng thị trường nguy hiểm hơn khi có hành vi chủ động tạo tín hiệu giả về cung, cầu hoặc giá, như giao dịch lòng vòng, thông đồng đẩy giá, tạo khan hiếm giả hoặc lan truyền thông tin sai lệch về quy hoạch, dự án để tạo “sóng”.

Đại biểu đánh giá dự thảo đã có nhiều công cụ phòng ngừa, như công khai thông tin, yêu cầu ghi đúng giá giao dịch thực tế và thanh toán qua tài khoản, xây dựng hệ thống dữ liệu và các biện pháp điều tiết thị trường. Tuy nhiên, ông cho rằng dự thảo vẫn thiếu cơ chế định danh, phát hiện và xử lý hành vi thao túng.

“Tôi đề nghị nghiên cứu bổ sung tại Điều 6 về các hành vi bị nghiêm cấm hành vi thao túng thị trường bất động sản; đồng thời giao Chính phủ quy định tiêu chí nhận diện”, đại biểu nói.

Theo ông, cần làm rõ các hành vi như tạo giao dịch giả, tạo cung - cầu giả, thông đồng đẩy giá, cung cấp hoặc lan truyền thông tin sai lệch nhằm tác động đến giá và những hành vi cố ý làm sai lệch cung - cầu.

“Điều quan trọng là không hình sự hóa hay cấm đoán hoạt động đầu tư bình thường, mà phải có công cụ xử lý những hành vi cố ý làm sai lệch sự vận hành của thị trường”, đại biểu Trịnh Xuân An nhấn mạnh.

Xây dựng cơ chế cảnh báo sớm thị trường

Đại biểu đề nghị nâng cơ chế điều tiết tại Điều 55, Điều 56 từ “xử lý khi thị trường có vấn đề” sang giám sát và cảnh báo sớm. Nếu chỉ quy định Nhà nước điều tiết khi thị trường “diễn biến phức tạp”, cần làm rõ thế nào là phức tạp, cơ quan nào phát hiện và dựa trên tiêu chí nào để can thiệp.

Theo đó, cần xây dựng bộ chỉ số giám sát và cảnh báo sớm, gồm biến động giá, số lượng và tần suất giao dịch, giao dịch ngắn hạn, tồn kho, tín dụng bất động sản, mức độ sử dụng đòn bẩy, cơ cấu nguồn cung và tương quan giữa giá nhà với thu nhập, giá thuê.

Đặc biệt, đại biểu đề nghị nhìn thị trường bất động sản trong mối quan hệ với ngân hàng và thị trường vốn. Theo số liệu được đại biểu nêu, tín dụng bất động sản khoảng 5,146 triệu tỷ đồng, chiếm 25,5% tổng dư nợ tín dụng; 94% dư nợ bất động sản là trung và dài hạn, trong khi nguồn vốn trung và dài hạn chỉ chiếm khoảng 16% tổng nguồn vốn.

“Điều này cho thấy giá bất động sản không chỉ là câu chuyện của người mua và người bán. Bất động sản đồng thời là tài sản của doanh nghiệp, tài sản bảo đảm của ngân hàng, nguồn trả nợ trái phiếu và nơi tích lũy tài sản của người dân”, đại biểu phân tích.

Ông cho rằng khi giá bất động sản bị đẩy lên bởi đầu cơ, thao túng, giá trị tài sản bảo đảm và khả năng vay vốn có thể tăng theo, khiến tín dụng tiếp tục chảy vào bất động sản. Khi thị trường đảo chiều, rủi ro có thể lan sang ngân hàng, trái phiếu và nền kinh tế.

Vì vậy, đại biểu đề nghị dữ liệu bất động sản phải kết nối với dữ liệu đất đai, thuế, công chứng, tín dụng, trái phiếu và đăng ký doanh nghiệp, qua đó hình thành giá giao dịch thực và chỉ số giá đáng tin cậy, đồng thời phát hiện biến động bất thường.

“Nhà nước không nên quyết định giá bất động sản thay cho thị trường. Nhưng Nhà nước phải bảo đảm giá được hình thành trên một thị trường minh bạch, cạnh tranh, phản ánh tương đối đúng cung - cầu thực và không bị thao túng”, đại biểu Trịnh Xuân An nhấn mạnh.

Không để nghĩa vụ tài chính thành “khóa chặn” chuyển nhượng dự án

Góp ý dự án Luật, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga (Đoàn ĐBQH TP Hải Phòng) cho rằng, cần bảo đảm đầy đủ nghĩa vụ tài chính với Nhà nước nhưng không nên biến nghĩa vụ này thành “khóa chặn” việc chuyển dự án sang chủ thể có năng lực hơn.

Theo khoản 4 Điều 30, bên chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi chuyển nhượng. Đại biểu cho rằng mục tiêu chống thất thu ngân sách là đúng, nhưng có thể dẫn đến nghịch lý: những dự án cần chuyển nhượng vì chủ đầu tư cũ thiếu năng lực lại không thể chuyển nếu chưa đủ tiền hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Bà Nga đề nghị thực hiện theo nguyên tắc không xóa nghĩa vụ, không giảm nghĩa vụ nhưng có thể thay đổi chủ thể thực hiện nghĩa vụ, nếu khoản phải thu của Nhà nước được bảo đảm đầy đủ.

Bên nhận chuyển nhượng có thể kế thừa nghĩa vụ, thanh toán trực tiếp vào ngân sách hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm tương đương. Đại biểu cũng đề nghị thống nhất thủ tục theo hướng “một đầu mối, một bộ hồ sơ, một lần kiểm tra cùng một điều kiện” giữa chuyển nhượng dự án, điều chỉnh nhà đầu tư và đăng ký biến động đất đai.

Bịt khoảng trống nhận tiền trước khi đủ điều kiện mở bán

Về bảo vệ người mua bất động sản hình thành trong tương lai, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga đề nghị thống nhất chuẩn bảo vệ tối thiểu giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở, đồng thời kiểm soát dòng tiền trước khi bất động sản đủ điều kiện mở bán.

Đại biểu lưu ý, ngoài khoản đặt cọc được quy định trong dự thảo, trên thực tế có thể xuất hiện các khoản tiền dưới tên gọi như “giữ chỗ”, “đăng ký ưu tiên”, “thỏa thuận hợp tác” hay “khoản thiện chí”. Do đó, pháp luật cần quản lý theo bản chất giao dịch, không theo tên gọi hợp đồng.

“Nếu không quy định như vậy thì chúng ta có thể đóng được cánh cửa ‘đặt cọc’, nhưng chỉ cần đổi tên văn bản là một cánh cửa huy động vốn khác lại được mở ra”, đại biểu Nguyễn Thị Việt Nga cảnh báo.

Về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản, đại biểu cho rằng việc mở rộng quyền chuyển nhượng phải đi cùng cơ chế đăng ký và truy vết quyền tài sản. Theo đó, mỗi lần chuyển nhượng hợp đồng cần được đăng ký, cập nhật ngay vào hệ thống dữ liệu và trở thành điều kiện để thực hiện lần chuyển nhượng tiếp theo; đồng thời liên thông với dữ liệu đất đai, nhà ở, thuế, công chứng và tín dụng.

Từ các ý kiến tại nghị trường, yêu cầu đặt ra đối với việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản là vừa tháo gỡ điểm nghẽn để nguồn lực được lưu thông, vừa tăng khả năng kiểm soát dòng tiền, dữ liệu và hành vi làm méo mó thị trường.

Như đại biểu Trịnh Xuân An nhấn mạnh, cần giảm thủ tục cho hoạt động kinh doanh chân chính nhưng tăng giám sát đầu cơ, thao túng; giảm tiền kiểm nhưng tăng quản trị bằng dữ liệu, đồng thời bảo vệ quá trình hình thành giá khỏi những hành vi làm sai lệch cung - cầu.

Sửa Luật Kinh doanh bất động sản: Phân cấp mạnh, tăng minh bạch thị trường

VOV.VN - Sửa Luật Kinh doanh bất động sản theo hướng phân cấp mạnh cho địa phương, cắt giảm thủ tục, đẩy nhanh chuyển đổi số và tăng minh bạch, kiểm soát thị trường.