Chung cư hỗn hợp HH-3 thuộc Dự án Khu đô thị mới Kim Chung - Di Trạch, xã Hoài Đức Hà Nội có tên thương mại là The Flame Vine. Đây là dự án nằm gần mặt đường vành đai 3.5 do Tổng Công ty Cổ phần Thương mại Xây dựng – WTO làm chủ đầu tư.

Dự án được giới thiệu xây dựng trên quỹ đất rộng 2,5ha, gồm 4 tòa tháp cao 35 tầng nổi và 3 tầng hầm, cung ứng gần 3.000 căn hộ có diện tích từ 70m² đến 118,27m².

Từ đầu tháng 3, trên các nền tảng xã hội, web mua bán bất động sản xuất hiện nhiều quảng cáo, giới thiệu, bán căn hộ của dự án The Flame Vine và thu tiền đặt chỗ (còn gọi là booking, cụ thể 50 triệu đồng/booking).

Tại công trường thi công dự án, đây vẫn là khu đất trống với mặt bằng chưa được hoàn thiện, máy móc và thiết bị xây dựng được tập kết ngổn ngang. Các hạng mục nền móng vẫn chưa được triển khai rõ ràng, chưa hình thành kết cấu cơ bản. Tổng thể khu vực của một công trường mới khởi động và đang chờ bước vào giai đoạn thi công chính thức.

Chúng tôi được một môi giới giới thiệu tới văn phòng dự án Hinode Royal Park ngay bên cạnh dự án. Bên trong văn phòng, các môi giới chỉ dẫn tận tình mặt bằng tổng quan dự án qua sa hình, tiến độ xây dựng, tổng quan hiện trạng từng căn nhà ở và mức đặt cọc cho các khách hàng đến xem dự án.

Theo môi giới tên T. dự án có tòa F2 ra hàng trước gần 700 căn, với các căn view nội khu giá hơn 70 triệu đồng/m2, căn ngoại khu giá trên 80 triệu đồng/m2.

“Vào cuối tháng 3, dự án đã dừng booking, chủ đầu tư công bố giá căn hộ, mức giá trung bình là 82 triệu đồng/m2, sẽ có 12 đợt thanh toán. Trước khi ký hợp đồng mua bán sẽ thanh toán thành 2 đợt, đợt đầu 10% ký hợp đồng cung cấp dịch vụ, sau 60 ngày thanh toán tiếp 5%” - môi giới T. chia sẻ.

Như vậy, với một căn hộ 2 phòng ngủ với diện tích 76,2 m2, giá trị khoảng 6,4 tỷ đồng, theo tiến độ thanh toán sau khi ký “Hợp đồng cung cấp dịch vụ” khách sẽ phải 10% giá trị (khoảng 640 triệu đồng) sau 60 ngày thanh toán tiếp 5% (khoảng 320 triệu đồng). Tổng giá trị trước khi ký hơn đồng mua bán là gần 1 tỷ đồng, môi giới T. tư vấn tiếp.

Trước khi ký được hợp đồng mua bán, mỗi khách hàng phải ký một “hợp đồng cung cấp dịch vụ” tổng giá trị thanh toán trong 60 ngày là gần 1 tỷ đồng. Với hàng trăm căn hộ được ra hàng tương ứng với hàng trăm tỷ đồng đang được huy động.

Theo luật sư Nguyễn Xuân Nghĩa - Công ty Luật TNHH CENFIP Law cho rằng, việc ký kết các loại hợp đồng để thu tiền từ khách hàng khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán là hành vi huy động vốn trái phép. Dưới góc độ pháp lý, các hành vi này vi phạm luật.

“Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, nhà ở hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi đã có giấy phép xây dựng, hồ sơ dự án, và đặc biệt là văn bản thông báo đủ điều kiện bán. Chủ đầu tư không được phép thu tiền đặt cọc, giữ chỗ… vượt quá tỷ lệ quy định hoặc khi chưa đảm bảo tính pháp lý minh bạch của sản phẩm” - luật sư Nguyễn Xuân Nghĩa nói.

Về phía khách hàng khi "xuống tiền" thông qua các loại hợp đồng lách luật khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán giống như một cuộc chơi đầy rủi ro mà phần bất lợi luôn thuộc về người mua.

Luật sư Nguyễn Xuân Nghĩa phân tích thêm khi ký hợp hợp đồng dịch vụ hay hợp đồng vay vốn khi dự án chưa đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán.. Điều này đồng nghĩa vi phạm điều kiện huy động vốn, các văn bản này dễ bị tòa án tuyên vô hiệu; việc đòi lại tiền từ chủ đầu tư thường kéo dài, phức tạp.

“Khi các đơn vị huy động vốn chiếm dụng nếu dự án “treo”, chậm tiến độ hoặc thậm chí dự án bị đình chỉ, thu hồi do sai phạm pháp lý, khách hàng có nguy cơ mất trắng tài sản” - luật sư Nguyễn Xuân Nghĩa đánh giá.

Do chưa phải là "Hợp đồng mua bán" hợp pháp, khách hàng không có quyền với tư cách là người mua. Chủ đầu tư hoàn toàn có thể hoàn trả tiền và lãi suất thấp để bán cho người khác với giá cao hơn mà khách hàng không thể kiện đòi nhà. Với các hợp đồng này thường do chủ đầu tư soạn thảo với các điều khoản "cài cắm" có lợi cho họ: hạn chế quyền rút vốn, dễ dàng đơn phương chấm dứt hợp đồng…

Luật sư Nguyễn Xuân Nghĩa cho rằng, mọi hình thức "đặt chỗ" hay "góp vốn" trước khi có thông báo đủ điều kiện bán đều tiềm ẩn rủi ro pháp lý cực lớn. Khách hàng tuyệt đối không nên đánh đổi sự an toàn tài chính lấy những lời hứa hẹn về mức giá rẻ hoặc vị trí đẹp khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo quy định pháp luật.

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều biến động, người dân cần đặc biệt thận trọng khi tham gia các giao dịch liên quan đến những dự án chưa rõ ràng về pháp lý. Việc xuống tiền khi chưa có hợp đồng mua bán hợp lệ hoặc chưa xác minh đầy đủ thông tin có thể dẫn đến nguy cơ mất vốn hoặc tranh chấp kéo dài.

Bộ Xây dựng sẽ kiểm tra các dự án bất động sản tăng giá bất thường

VOV.VN - Giải quyết các khó khăn, vướng mắc của các dự án nhà ở xã hội và chấn chỉnh, xử lý việc thao túng giá, đầu cơ bất động sản những yêu cầu của Bộ Xây dựng với Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Thanh tra Bộ Xây dựng, Vụ Pháp chế trong thời gian tới.