Phóng viên Báo Điện tử Tiếng nói Việt Nam đã có cuộc trao đổi với bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Cấp cao, Chi nhánh Hà Nội, CBRE Việt Nam về vấn đề này.

PV: Thưa bà, khi việc ngân hàng bán nợ xấu bất động sản với giá thấp hơn giá trị sổ sách, mặt bằng giá nhà đất trên thị trường sẽ chịu tác động như thế nào?

Bà Nguyễn Hoài An: Tác động của việc này lên mặt bằng giá phụ thuộc rất lớn vào quy mô, số lượng tài sản chào bán cũng như phương thức giao dịch công khai hay riêng lẻ của từng ngân hàng. Về cơ bản, thị trường có thể sẽ ghi nhận một sự điều chỉnh về mặt bằng giá bán khi một lượng hàng tồn kho lớn được giải phóng với mức giá hợp lý và sát với thực tế hơn. Chính sự điều chỉnh này sẽ góp phần quan trọng trong việc thúc đẩy tâm lý "bắt đáy" của các nhà đầu tư, từ đó kích hoạt lại các giao dịch vốn đang trầm lắng.

PV: Vậy việc bán nợ xấu dưới giá trị sổ sách có thể tạo cơ hội hay rủi ro cho các nhà đầu tư bất động sản?

Bà Nguyễn Hoài An: Việc tạo cơ hội hay trở thành rủi ro phụ thuộc nhiều vào chính các tài sản được rao bán. Nếu một tài sản có giá rẻ nhưng pháp lý bị đóng băng hoặc đang trong tình trạng tranh chấp phức tạp, thì mức chiết khấu dù lớn đến đâu cũng không đủ để bù đắp rủi ro về thời gian và chi phí xử lý. Bên cạnh đó, một số dự án rao bán đã xây dựng dở dang, việc bỏ hoang lâu ngày dẫn đến hư hỏng kết cấu. Chi phí kiểm định và gia cố đôi khi lớn hơn cả việc xây mới.

Ngược lại, với những tài sản có pháp lý “sạch” hoặc có khả năng tháo gỡ, tài sản có khả năng tạo nên cơ hội cho những nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt và kinh nghiệm xử lý tài sản. Một số chủ đầu tư sẽ có cơ hội thâu tóm quỹ đất sạch, rút ngắn thời gian chuẩn bị dự án so với việc đấu thầu hoặc đền bù giải phóng mặt bằng từ đầu. Ngoài ra, một số chủ đầu tư có cơ hội sở hữu những vị trí đẹp với mức giá mà trong điều kiện thị trường bình thường chưa chắc đã có được.

PV: Vậy đâu là những rào cản lớn nhất khiến các ngân hàng gặp khó khi muốn thu hồi vốn từ khối nợ xấu này?

Bà Nguyễn Hoài An: Thách thức đầu tiên nằm ở chỗ đối tượng có nhu cầu mua thường bị hạn chế, đặc biệt là với các tài sản vướng mắc pháp lý khiến nợ xấu bị tồn kho kéo dài. Bên cạnh đó là khoảng cách về kỳ vọng giá, khi ngân hàng thường muốn thu hồi đủ cả nợ gốc lẫn lãi và phạt, vốn thường cao hơn giá trị thực tế của tài sản lúc suy thoái, trong khi người mua lại chỉ chấp nhận mức chiết khấu sâu để bù đắp chi phí cơ hội.

Ngoài ra, việc xác định giá trị còn lại của các dự án dở dang rất phức tạp, đòi hỏi các đơn vị định giá phải thực sự độc lập và có chuyên môn cao. Tình trạng xuống cấp, lỗi thời về thiết kế của các công trình cũ cũng là một trở ngại lớn về mặt kỹ thuật. Cuối cùng, một rào cản mang tính tâm lý và pháp lý quan trọng là cán bộ ngân hàng có thể đối mặt với rủi ro bị quy trách nhiệm làm thất thoát tài sản nếu các cơ chế và quy trình bán tài sản dưới giá sổ sách không được quy định rõ ràng và minh bạch.

PV: Bà đánh giá thế nào về tác động của chính sách bán nợ xấu này đến thanh khoản và giá trị tài sản trên thị trường bất động sản?

Bà Nguyễn Hoài An: Việc cho phép bán nợ dưới giá gốc giúp thu hẹp khoảng cách kỳ vọng giữa bên bán và bên mua, từ đó kích hoạt các thương vụ M&A và đưa dòng vốn mới vào các dự án đang đóng băng. Khi các dự án này được chuyển giao cho những chủ mới có năng lực triển khai để tạo ra sản phẩm thực tế, niềm tin của người mua nhà sẽ được cải thiện, giúp thanh khoản toàn thị trường hồi phục. Đồng thời, quá trình này cũng thúc đẩy sự phân hóa mạnh mẽ; những tài sản tốt sẽ nhanh chóng hồi phục giá trị, còn tài sản kém chất lượng sẽ bị thị trường định giá lại đúng với thực tế, giúp loại bỏ tình trạng bong bóng giá kéo dài.

PV: Cuối cùng, liệu hành động này có tạo ra sự xáo trộn lớn đến tâm lý người mua và xu hướng đầu tư dài hạn không?

Bà Nguyễn Hoài An: Bản thân một hành động riêng lẻ khó có thể tác động sâu rộng tới bình diện chung nếu không diễn ra trên quy mô đủ lớn và trong khoảng thời gian đủ dài. Tuy nhiên, nếu việc bán nợ xấu diễn ra ồ ạt tại nhiều ngân hàng, đó có thể là dấu hiệu cảnh báo về sự bất ổn của thị trường tài chính và nền kinh tế nói chung. Trong những tình huống như vậy, thị trường thường sẽ đòi hỏi sự can thiệp và hỗ trợ từ các biện pháp quản lý vĩ mô để đảm bảo tính ổn định và ngăn ngừa nguy cơ khủng hoảng.

PV: Xin cảm ơn bà!

Kỳ vọng nợ xấu ngân hàng giảm trong năm 2026

VOV.VN - Hệ thống ngân hàng được kỳ vọng tiếp tục duy trì đà tăng trưởng tín dụng và huy động vốn trong năm 2026, lần lượt đạt khoảng 18,1% và 16,3%. Cùng với việc hoàn thiện hành lang pháp lý sau khi Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu được luật hóa, mặt bằng nợ xấu được dự báo sẽ ổn định trong ngắn hạn