Cần giải quyết bằng phương thức thị trường

PV: Thưa ông, thời gian gần đây việc xây nhà cho người thu nhập thấp đã được Nhà nước và các bộ, ngành đặc biệt quan tâm. Cụ thể, là việc Chính phủ đã phê duyệt Nghị quyết số 18/NQ – CP mới đây cùng Quyết định 67/2009/QĐ – TTg tạo hành lang pháp lý mới hấp dẫn cho nhà đầu tư… Ông có thể cho biết ý kiến của mình về vấn đề này ?

Tiến sĩ Lê Duy Hiếu: Để giải quyết vấn đề nhà cho người thu nhập thấp, có 3 điểm thiết yếu.

- Thứ nhất là trách nhiệm của Chính phủ. Theo tôi, nhiệm vụ chính của Chính phủ không phải là đầu tư một khoản tiền để xây nhà giá thấp bán cho dân. Ví dụ tôi giả định là 6 triệu đồng/m² , người  thu nhập thấp (với thu nhập khoảng từ 1,5 đến 1,8 triệu đồng/tháng), với căn nhà thiết kế 50m² giá 300 triệu đồng thì cần ít nhất 2 đời thì mới có đủ tiền mua nhà!. Vì thực tế với 1,8 triệu đồng/tháng ở Hà Nội ăn còn không đủ làm sao tích luỹ để có tiền mua nhà?

Nói tóm lại, cách làm như hiện nay sẽ khó thành công vì thiếu tính hiện thực. Rất thực tế là trên thế giới việc xây nhà thu nhập thấp hầu hết đều thất bại ngoại trừ Singapore nhưng Singapore có những điều kiện đặc thù khác Việt Nam: dân số họ chỉ có khoảng 5 triệu người, thu nhập bình quân đầu người rất cao, tỷ lệ người nghèo chỉ chiếm 1,5 %  và đất nước hoàn toàn không có nông nghiệp, chỉ tập trung vào thương mại và dịch vụ, do vậy việc giải quyết nhà cho người thu nhập thấp tương đối ổn thỏa.

Chính từ thực tiễn như vậy, theo tôi nhiệm vụ đầu tiên, cốt yếu của Chính phủ là làm sao cho thị trường bất động sản

Tiến sĩ Lê Duy Hiếu

trở về với hiện thực của nó, tức là thị trường lành mạnh, chống được đầu cơ, độc quyền và lũng loạn. Chống ở mức cao nhất để cho giá đất thấp xuống. Điều đầu tiên cần khi muốn giải quyết nhà cho người thu nhập thấp là phải làm cho giá bất động sản ở mức thấp, nếu không sẽ xảy ra tình trạng như hiện nay, Nhà nước bán nhà cho người thu nhập thấp với giá 6 triệu đ/m2, thì trên thực tế người thu nhập thấp không tiền mua, đem bán “suất” ra ngoài, do vậy hiện các khu nhà xây cho người thu nhập thấp thường là những người có thu nhập trung bình và cao ở. Người thu nhập thấp chỉ là chủ sở hữu danh nghĩa, sau đấy là chuyển nhượng để lấy một khoản tiền.

- Điều thứ hai, ngoài việc Chính phủ cần làm cho thị trường bất động sản ổn định bằng cách chống đầu cơ lũng loạn để cho giá thấp, thì Chính phủ phải dựa vào thị trường để giải quyết chứ không phải dựa chủ yếu vào nhà nước. Nói một cách khác là tạo điều kiện cho các công ty tư nhân, ưu đãi họ về cấp đất, giá, thuế…vv để họ làm cho tốt. Đây là cách thế giới đang làm.

- Điều thứ ba, khá quan trọng. Trên thực tế, để giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp thì cách duy nhất có hiệu quả là nhà cho thuê. Nhà nước xây nhà, chọn vị trí phù hợp, ví dụ như ở khu ven đô để cho giá thành thấp và xây tối thiểu là 50m² trở lên và  cho thuê.

Vì sao lại cho thuê ? thứ nhất cho thuê trả tiền theo hàng tháng, phù hợp với mức lương, đó là cái lợi thứ nhất. Cái lợi thứ hai, nó tạo nên một sự cơ động, bởi vì chỉ những người có nhu cầu thật mới thuê nhà ở. Đa số người thu nhập thấp thường không có việc làm ổn định, hay phải di chuyển nên việc thuê nhà tạo nên một sự thích ứng hợp lý. Nhà ở gắn với công ăn việc làm còn tiện lợi, tránh được ùn tắc giao thông, tiết kiệm chi phí đi lại bởi vì chi phí đi lại với người nghèo là một vấn đề.

Các nhà kinh tế và hoạch định chính sách cần tính đến sự năng động trong việc sắp xếp phân công lao động để tìm được một việc làm phù hợp để người thu nhập thấp có tiền trả tiền thuê nhà và tiết kiệm chi phí đi lại.

PV: Thưa ông, có an cư mới lạc nghiệp, do vậy tâm lý đại đa số người  dân đều  muốn sở hửu vĩnh viễn  ngôi nhà, chưa kể đến việc còn để nhà cho con cháu mai sau ở, liệu việc thuê nhà như ông nói có là phù hợp ?

Tiến sĩ Lê Duy Hiếu: Điều này thế giới người ta đã trải qua và có cách giải quyết. Nhà cho thuê có 2 dạng, một là cho thuê đơn thuần, hai là nếu người thuê muốn ổn định trong một thời gian dài và thấy cần thiết thành chủ sở hữu thì người thuê sẽ làm đơn xin chuyển quyền sở hữu. Người thu nhập thấp đa phần là người nông dân lên thành thị, họ đâu cần mua ngay một ngôi nhà, nhưng họ cần việc làm, khi có việc làm vững chắc, sinh con… họ có nhu cầu ổn định họ có thể mua.

PV: Trên thực tế nhu cầu nhà ở của người thu nhập thấp càng ngày càng tăng, phương pháp như ông vừa đưa ra cần rất nhiều thời gian, một lộ trình dài để giải quyết, liệu phương pháp này có khả thi để thực hiện ?

Tiến sĩ Lê Duy Hiếu: Theo tôi phương pháp này rất thực tế và giải quyết triệt  để. Như tôi đã phát biểu ở nhiều hội thảo, hiện tại để giải quyết một thủ tục giao đất là mất 3 năm, nếu Nhà nước tập trung giải quyết giảm thời gian xuống còn 1 năm thôi, thì số lượng nhà ở cung cấp ra thị trường chắc chắn sẽ nhiều lên. Đây là vấn đế mấu chốt.

Chính sách, thủ tục hiện thời đang cột chặt nguồn cung nhà ở ra thị trường. Cung nhà ở luôn thiếu hụt nên giá bất động sản thường cao. Nếu xây nhà cho người thu nhập thấp với giá thấp thì sẽ có một khoảng chênh lệch với giá thị trường và nếu có chênh lệch thì theo nguyên tắc “nước chảy chỗ trũng”, thì có quản lý chặt đến đâu đi nữa vẫn sẽ có một lượng nhà thoát ra thị trường, làm cho nguồn cung nhà thu nhập thấp ngày càng thiếu hụt. Cách làm hiện tại về mặt nguyên lý và thực tiễn là không đúng với nguyên lý kinh tế, thậm chí đang đi theo vết xe đổ mà các nước khác đã thất bại.

Tóm lại Nhà nước nên chỉ tập trung làm tốt việc tạo cơ chế chính sách và để thị trường tự vận hành thì lập tức lượng cung nhà ở sẽ lớn lên, giá sẽ thấp xuống và người thu nhập thấp sẽ được hưởng lợi.

PV: Hiện giờ các tập đoàn kinh tế  lớn của Việt Nam đã có chính sách xây nhà và bán ưu đãi cho cán bộ công viên của mình, việc này cũng góp phần giải quyết sự thiếu hụt của nguồn cung nhà cho người thu nhập thấp,  ông nghĩ sao về hình thức này ?

Tiến sĩ Lê Duy Hiếu: Đây cũng là một hướng, như tôi đã nói, tức là Nhà nước tạo điều kiện cho các doanh nghiệp tư nhân tự giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp, đấy là một cách giải quyết rất tốt. Nếu một doanh nghiệp muốn giải quyết nhà ở cho một bộ phận cán bộ công nhân viên của họ thì hãy quan niệm đấy là doanh nghiệp đang giải quyết nhà ở cho một bộ phận người có thu nhập thấp. Vậy thì Nhà nước nên giải quyết chính sách cho doanh nghiệp để họ tự giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp trong doanh nghiệp ấy.

Tuy nhiên nếu Nhà nước chỉ trông chờ vào doanh nghiệp tư nhân để giải quyết nhà cho người thu nhập thấp thì cũng không ổn, mà cần giải quyết một cách đồng bộ và tổng thể. Điều thứ nhất là mảng cơ chế chính sách do Nhà nước đứng ra chủ trì, điều thứ hai là chính sách hỗ trợ doanh nghiệp tư nhân, kể cả hỗ trợ về tài chính với lãi suất ưu đãi trong những điều kiện nhất định.

PV: Xin cám ơn ông. 

Nhiều tín hiệu tích cực về nhà ở cho người thu nhập thấp + Về nhà ở cho công nhân: Mới có 19 địa phương gửi báo cáo đăng ký thì đã có tới 110 dự án, với hơn 6 triệu m2 sàn, đáp ứng cho hơn 960.000 người. + Về nhà ở cho người có thu nhập thấp: Mới có 21 địa phương gửi báo cáo đăng ký thì đã có tới 189 dự án, với hơn 7,1 triệu m2 sàn, tương đương 166.390 căn hộ, đáp ứng cho khoảng 700.000 người. + Về hỗ trợ hộ nghèo khu vực nông thôn về nhà ở: Trong Quyết định số 167/2008/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ đã nêu rõ dự kiến đến hết năm 2012 tổng số hộ được hỗ trợ là 500.000 hộ; theo Báo cáo của Bộ Xây dựng thì số hộ được đề nghị hỗ trợ riêng trong năm 2009 đã là 126.048 hộ.