Áp lực lãi suất và bài toán dòng tiền

Lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đang ở mức cao, phổ biến dao động từ 9–12%/năm sau thời gian ưu đãi. Điều này khiến áp lực tài chính với các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy trở nên nặng nề, đặc biệt với các mô hình “bất động sản dòng tiền” chưa kịp vận hành ổn định.

Ở góc độ tài chính, với một khoản đầu tư khoảng 13 - 15 tỷ đồng, nếu sử dụng đòn bẩy 30–50%, chi phí lãi vay mỗi tháng có thể lên tới 40 - 80 triệu đồng. Trong khi đó, doanh thu thực tế từ việc cho thuê (sau khi trừ chi phí vận hành, khấu hao, bảo trì) nhiều trường hợp chỉ đạt 30 - 60% kỳ vọng ban đầu, dẫn tới tình trạng “dòng tiền âm” kéo dài.

Cách đây một năm, gia đình anh H. và chị T. quyết định mua một căn hộ dịch vụ rộng 37m² tại phố Nhật Chiêu (Tây Hồ). Con đường dẫn vào căn nhà chỉ vừa một chiếc xe máy, phải len lỏi qua nhiều ngõ ngách mới tiếp cận được. Khi dẫn đi xem, môi giới liên tục “vẽ” ra viễn cảnh hấp dẫn: căn nhà đã có sẵn hợp đồng cho thuê với giá 60 triệu đồng/tháng. Tin tưởng vào mức lợi nhuận gần 5%/năm trên tổng vốn đầu tư 13,7 tỷ đồng, cùng tâm lý “mua nhanh kẻo mất cơ hội”, vợ chồng anh H. quyết định vay thêm 5 tỷ đồng, cộng với 8,7 tỷ đồng vốn tự có để xuống tiền. Họ kỳ vọng vừa có dòng tiền ổn định, vừa giữ được tài sản tại vị trí trung tâm, thậm chí nghĩ đến việc ổn định hộ khẩu cho con cái sau này.

Thế nhưng chỉ sau một năm, giấc mơ ấy nhanh chóng vỡ vụn. Ngồi bên ly cà phê trên phố Nhật Chiêu, anh H. không giấu nổi vẻ mệt mỏi. Từ một viên chức “mưa không đến mặt, nắng không đến đầu”, anh giờ đây phải kiêm đủ nghề: sửa điện, sửa điều hòa, chống thấm… để duy trì hoạt động của tòa nhà khi công trình xuống cấp nghiêm trọng. Khách thuê gần như không có, dù chờ đợi cả tháng. “Giờ mới biết tất cả chỉ là một ‘chiếc bánh vẽ’,” anh H. chua chát nói.

Theo anh, rất có thể người ký hợp đồng thuê, người bán nhà và cả đội thi công đều nằm trong cùng một nhóm. Họ dựng lên viễn cảnh lợi nhuận 60 triệu đồng/tháng, tương đương 720 triệu đồng/năm, nhưng thực tế lại cắt giảm vật liệu xây dựng, làm giảm chất lượng công trình để tiết kiệm vài trăm triệu đồng. Đồng thời, giá bán cũng bị đẩy lên cao hơn mặt bằng chung khoảng 3 tỷ đồng dưới danh nghĩa “căn hộ dòng tiền”. “Cuối cùng, toàn bộ ‘lợi nhuận’ họ vẽ ra đã được tính hết vào giá bán ngay từ đầu,” anh H. nói.

Không chỉ vậy, anh cho rằng những khách đến hỏi thuê trong thời điểm xem nhà cũng có thể là “diễn viên” trong một kịch bản được dàn dựng sẵn nhằm tạo cảm giác nhu cầu cao để chốt giao dịch. “Tôi nhớ hôm quyết định mua, chỉ trong nửa tiếng mà có mấy người nước ngoài len lỏi vào tận ngõ hỏi thuê. Nhưng giờ thì cả ngày chẳng có ai vào cái ngõ sâu hoắm này, chứ đừng nói là khách Tây,” anh kể.

Hiện tại, toàn bộ nguồn thu từ việc khai thác căn hộ không đủ để trả lãi vay ngân hàng. Dù đã rao bán, căn nhà vẫn không có người hỏi mua, khiến gia đình anh rơi vào tình trạng bế tắc.

Miếng "bánh vẽ" không ngon như kỳ vọng 

Theo dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, tại Hà Nội và TP.HCM, tỷ lệ lấp đầy của căn hộ dịch vụ trong ngõ, hẻm sâu chỉ đạt khoảng 40-60%, thấp hơn đáng kể so với các khu vực mặt tiền hoặc gần trung tâm thương mại, nơi tỷ lệ này có thể đạt 70-85%. Giá thuê thực tế cũng thường thấp hơn từ 20-30% so với mức môi giới chào bán ban đầu. Một khảo sát không chính thức từ các sàn môi giới tại Hà Nội cho thấy, nhiều chủ căn hộ dịch vụ đang phải giảm giá thuê từ 10-25% nhưng vẫn khó tìm khách, thậm chí chấp nhận để trống kéo dài để cắt lỗ vận hành. Và đa số những người có nhu cầu thuê được hỏi đều trả lời họ sẽ chọn thuê chung cư thay vì căn hộ dịch vụ. 

Cùng chung tâm trạng với anh H., anh K. cũng đầu tư một căn hộ “dòng tiền” rộng 43m² nằm trong con ngõ nhỏ ngoằn ngoèo tại một phường trung tâm TP.HCM. Thời điểm đó, môi giới và đơn vị xây dựng thiết kế mỗi tầng 3 phòng, tổng cộng 7 tầng được 21 phòng, sau đó cơi nới thêm tum thành 2 phòng nữa, nâng tổng số lên 23 phòng.

Môi giới cam kết mức giá cho thuê mỗi phòng khoảng 6 triệu đồng/tháng “nhẹ như hoa hồng”, đồng thời khẳng định căn nhà đã có sẵn hợp đồng thuê. Vừa tư vấn, môi giới vừa đưa ra hợp đồng thuê lại toàn bộ căn nhà với mức giá lên tới 120 triệu đồng/tháng, trong khi giá bán là 14,8 tỷ đồng. Thấy bài toán lợi nhuận quá hấp dẫn, anh K. nhanh chóng xuống tiền.

“Lúc đó tôi còn đi hỏi mấy căn biệt thự gần đó, họ nói cho thuê được khoảng 50 triệu đồng/tháng mà tôi còn bĩu môi chê,” anh K. nhớ lại. Thế nhưng, khi "kịch hạ màn", môi giới biến mất, khách thuê cũng không thấy đâu. Công trình căn hộ dịch vụ nhanh chóng xuống cấp. Sau khoản đầu tư gần 15 tỷ đồng, anh K. giờ sở hữu hơn 20 phòng trọ nhỏ lẻ, xuống cấp, buộc phải tự xoay xở vận hành với đủ loại chi phí phát sinh. “Gia đình tôi ăn không ngon, ngủ không yên, tự nhiên rước thêm áp lực vào người… Đây thực sự là một bài học đắt giá,” anh K. ngậm ngùi.

Thực tế thị trường: Cầu thay đổi, cung “lệch pha”

Đáng chú ý, xu hướng khách thuê hiện nay đã thay đổi rõ rệt. Sau dịch và biến động kinh tế, người thuê có xu hướng ưu tiên vị trí thuận tiện di chuyển, dễ tìm kiếm; tòa nhà có quản lý chuyên nghiệp; hạ tầng đồng bộ, an ninh tốt.

Trong khi đó, các căn hộ dịch vụ nằm sâu trong ngõ nhỏ lại gặp hạn chế lớn về khả năng tiếp cận, phòng cháy chữa cháy, chỗ để xe và trải nghiệm sống. Đây chính là những yếu tố khiến phân khúc này ngày càng mất lợi thế cạnh tranh. Ngoài ra, tính thanh khoản của phân khúc này cũng đang là vấn đề lớn. Theo ghi nhận từ các nền tảng giao dịch, thời gian rao bán các căn hộ dịch vụ trong ngõ có thể kéo dài 6-12 tháng hoặc hơn, trong khi mức giảm giá thực tế khi giao dịch thành công có thể từ 5-15% so với giá mua. Một số nhà đầu tư thậm chí phải chấp nhận “cắt lỗ sâu” nhưng vẫn khó tìm được người mua, do tâm lý thị trường ngày càng thận trọng với các sản phẩm được gắn mác “dòng tiền cao”.

Một số chuyên gia cũng cảnh báo thêm về rủi ro pháp lý, khi nhiều công trình căn hộ dịch vụ dạng “mini” được xây dựng với mật độ cao, cơi nới số phòng, tiềm ẩn nguy cơ không đáp ứng đầy đủ quy định về xây dựng, phòng cháy chữa cháy và vận hành lưu trú.

Cảnh báo từ chuyên gia: Cẩn trọng “bánh vẽ dòng tiền”

Nhận ra bài học đầu tư cũng là lúc tiền bạc, thời gian và công sức đã bỏ ra gần như không còn cơ hội thu hồi. Các chuyên gia khuyến nghị, với bất động sản dòng tiền, nhà đầu tư cần phân bổ danh mục hợp lý, tránh “bỏ trứng vào một giỏ”. Những vị trí có khả năng khai thác kinh doanh thực, mặt tiền, dễ tiếp cận vẫn là lựa chọn tạo dòng tiền bền vững. Ngược lại, các tài sản nằm sâu trong ngõ, hẻm tại Hà Nội và TP.HCM thường có tính thanh khoản thấp, rủi ro cao.

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Duy Thành nhận định: “Đây không phải là chiêu thức mới. Với những bất động sản thiếu động lực tăng trưởng về hạ tầng, nằm trong ngõ hẻm khó khai thác, ‘chiêu cuối’ thường là vẽ ra bài toán dòng tiền hấp dẫn để thu hút nhà đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần hết sức thận trọng. Trước khi xuống tiền, cần trang bị kiến thức về vận hành cho thuê, quản lý cơ sở lưu trú. Chỉ khi có năng lực quản lý thực sự, mới nên nghĩ đến việc sở hữu bất động sản dòng tiền”.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh lãi suất tăng, ngay cả những bất động sản mặt tiền loại vốn được xem là “trú ẩn an toàn” cũng đang chịu áp lực về khả năng tăng giá. Khi đó, những tài sản nằm trong hẻm, ngõ sâu càng trở thành “điểm huyệt” của thị trường, dễ rơi vào tình trạng mất thanh khoản và giảm giá.

Thị trường bất động sản năm 2026 sàng lọc mạnh, đào thải giá trị ảo

VOV.VN - Năm 2026 sẽ là năm sàng lọc mạnh khi các nghị định và luật mới được áp dụng đồng bộ, giúp bóc tách triệt để mọi giá trị ảo và nhường chỗ cho những tài sản có tính bền vững cao.