Cung tăng, giá giảm ?

2009- một năm khó khăn

Năm 2009 thị trường bất động sản khởi đầu kém thuận lợi bởi ảnh hưởng của cơn lốc suy thoái kinh tế toàn cầu. Nhiều dự án bị trì hoãn vì chủ đầu tư thiếu vốn. Giá bán, cho thuê trượt dốc ở tất cả các phân khúc.

Theo đánh giá của ông Nathan Cumberlidge, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và định giá của tập đoàn Colliers International tại Việt Nam, ảnh hưởng mạnh nhất là mảng thị trường khách sạn và văn phòng. Lĩnh vực văn phòng hạng A trước đó từng là một trong những lĩnh vực mạnh nhất với tỷ lệ lấp đầy trên 90% và sự tăng lên của giá thuê, đã đột ngột sụt giảm nghiêm trọng trong năm 2009. Rất nhiều công ty đang mong muốn cắt giảm chi phí và chuyển sang thuê diện tích tại những tòa nhà văn phòng hạng B với chất lượng thấp hơn. Các dự án hạng A đã hoàn thành trong quận Hoàn Kiếm trong năm 2009 hiện đang có tỷ lệ trống cao. Giá chào thuê tại một trong những dự án này đã giảm xuống gần 40% so với đầu năm 2009.

Colliers International ước tính giá cho thuê trung bình tại các tòa nhà văn phòng hạng A tại quận Hoàn Kiếm đã giảm 20 – 25% vào đầu năm và đang ở mức 35 – 45 USD/m2/tháng. Việc gia hạn hợp đồng thuê cũng thay đổi. Khá phổ biến là bên thuê đề nghị ký kết hợp đồng thuê mới 6 – 12 tháng trước khi hết hạn hợp đồng. Giá thuê đưa ra thấp hơn nhiều so với giá thuê tại những dự án mới và chỉ có mức tăng trung bình trong khoảng 10 – 20% so với giá thuê đã ký từ 2 – 3 năm trước. Trong hoàn cảnh thị trường suy giảm, nhiều bên thuê đang đưa ra những thỏa thuận kiên quyết hơn, dẫn đến sự rơi giá chung của thị trường.

Thị trường chung cư trong năm 2009, như thị trường văn phòng, bắt đầu với xu hướng đi xuống. Tuy nhiên trong quý 3/2009, thị trường đã hồi sinh mạnh mẽ trở lại với hàng loạt các dự án hoạt động tốt và các chủ đầu tư đã đạt hoặc vượt mức giá bán mục tiêu của họ, đặc biệt là thị trường phát triển mạnh mẽ ở phân khúc nhà trung cấp. Xu hướng này sẽ tiếp tục phát triển mạnh. Nguồn cung lớn trong vòng 5 năm tạo ra sự cạnh tranh khiến bất lợi rơi vào những dự án có thiết kế và vị trí kém.

Nathan Cumberlidge cũng cho rằng, thị trường thứ cấp trong thời điểm hiện tại đang có hiệu suất kém. Các nhà đầu tư thận trọng hơn khi rót tiền đầu tư bởi thị trường thứ cấp đang dao động thất thường và sự sụt giá đã khiến các nhà đầu tư thua lỗ. Tại các quận Từ Liêm và Cầu Giấy, giá bán chung cư thị trường thứ cấp được ước tính giảm nhẹ (đến 5%).

Năm 2009, các điểm nới lỏng theo Luật đất đai và nhà ở cho phép Việt kiều ở nước ngoài đầu tư vào thị trường nhà ở, cũng tác động tích cực đến thị trường. Tuy nhiên, các quy định có liên quan đến giao dịch bất động sản trong Luật thuế thu nhập cá nhân phần nào có tác động ngược lại. 

2010: sẽ sôi động thị trường văn phòng hạng B và nhà ở trung cấp

Kinh tế toàn cầu đang trên đà hồi phục, có tác động tích cực đến phát triển kinh tế trong nước. Năm nay, thị trường văn phòng hạng A tại Hà Nội với nguồn cung dồi dào sẽ tạo ra cạnh tranh gay gắt. Ông Nathan Cumberlidge cho rằng điều này sẽ dẫn đến giá thuê giảm trầm trọng và các chủ cho thuê sẽ phải ráo riết tìm khách thuê. Trong tình huống đó, các bên cho thuê sẽ phải tạo ra giá thuê ưu đãi kèm nhiều khuyến mại cho khách thuê, ví dụ như việc thời gian thuê miễn phí lâu hơn.

Thị trường văn phòng hạng B kể từ quý 4/2009 đã bắt đầu dần phục hồi và được dự đóan sẽ tương đối mạnh mẽ trong năm 2010. Các nhà đầu tư có thể hy vọng tỷ lệ lấp đầy cao trong phân khúc này trong năm nay.

Hình thức hợp đồng thuê dài hạn các diện tích văn phòng hiện tại đang phổ biến tại Hà Nội, nên các nhà đầu tư tiềm năng có thể gia nhập thị trường mà không cần phải mua và quản lý một tài sản hoặc đầu tư phát triển xây dựng. Một số chủ đầu tư đang muốn bán sàn nhà tài sản để không bị ràng buộc về tiền và trả nợ cho các đầu tư và chủ nợ. Các nhà đầu tư thuê cả một sàn trong thời hạn 40 – 50 năm và cho thuê lại tại mức giá thị trường.

Tiến tới năm 2010, phân khúc thị trường nhà ở được hy vọng sẽ có tín hiệu phục hồi tích cực sau thời khủng hoảng và Luật Thuế thu nhập cá nhân mới có hiệu lực. Trong đó, thị trường bất động sản ở hạng trung được đánh giá là điểm nổi bật cho các nhà đầu tư khi giá nhà bắt đầu tăng trở lại từ quý 4/2009. Mảng thị trường cao cấp được cho là có nhiều rủi ro hơn. Năm 2009, đã có nhiều nhà đầu tư lo lắng, bán lại hàng hóa của mình trước khi đến thời hạn của lần trả tiền tiếp theo. Kịch bản này có thể lặp lại trong năm 2010. Cho đến thời điểm hiện tại, thị trường này vẫn giành được quan tâm rất lớn, nhất là các dự án có vị trí và thiết kế đẹp./.