BĐS 2011: Nhu cầu cao nhưng sẽ ổn định và minh bạch hơn

Hiện xu hướng thị trường đang cố gắng hướng đến đối tượng cuối cùng. Và theo nhận định của các chuyên gia, thị trường sẽ ổn định hơn, không còn những cơn “sốt” ảo như ở Ba Vì hồi quý 2 năm 2010.

Nhu cầu nhà ở vẫn cao

Theo báo cáo mới nhất về kết quả nghiên cứu Tổng quan thị trường Bất động sản Hà Nội năm 2010 của Công ty tư vấn bất động sản Colliers International, từ năm 2011, thị trường bất động sản Hà Nội sẽ có sự phục hồi mạnh mẽ.

Và theo ông Nguyễn Văn Minh – Tổng thư kí Hiệp hội Bất động sản Việt Nam: “Trong thời gian tới, thị trường rất sôi động, giá vẫn lên, không thể xuống được”.

Ông Minh lý giải, chính sách về tiền sử dụng đất trong kinh doanh đầu tư bất động sản sẽ tác động tới thị trường một cách thực tiễn hơn: “Khi đầu vào cao thì không thể bán giá hạ”.

Ngoài ra, theo số liệu điều tra dân số và nhà ở năm 2009, 86,3% là nhà ở tạm và bán cố định, nhu cầu về an sinh nhà ở hiện rất lớn, chưa kể chuyện tăng dân số. Chính vì vậy, theo ông Minh, trong 5 - 10 năm tới, thị trường bất động sản vẫn luôn thu hút nhà đầu tư.

Báo cáo của Bộ Xây dựng với Chính phủ cho thấy, cơ cấu hàng hoá của thị trường bất động sản Việt Nam trong năm 2010 đã có sự thay đổi, các nhà đầu tư phần nhiều chuyển hướng đầu tư vào phân khúc thị trường nhà ở có mức giá trung bình, diện tích nhỏ để đáp ứng nhu cầu thật của thị trường, và tăng tính thanh khoản cho nguồn vốn đầu tư. Nhu cầu về nhà ở đô thị, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo; nhu cầu về văn phòng, bất động sản thương mại và du lịch vẫn tăng mạnh. Thị trường xây dựng và nhà ở tiếp tục phát triển, xu thế hình thành các khu đô thị mới được khẳng định.

Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến – Trưởng bộ môn Luật đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội cũng cho rằng: Thị trường BĐS Hà Nội 2011 sẽ mạnh về phân khúc nhà ở, lý do chính là nguồn cung về nhà ở chưa đáp ứng được nhu cầu.

Trong đợt bán nhà ở cho người có thu nhập thấp do Vinaconex Xuân Mai đầu tư ở đường Ngô Thị Nhậm – Hà Đông vừa qua, có tới hơn 2.000 người đăng ký trong khi chỉ có 325 căn để bán. Như vậy, có thể thấy, nhu cầu có thực, cung mới chỉ đáp ứng được một phần.

Nắm bắt được nhu cầu thị trường, hiện nay một số hộ gia đình, cá nhân đã tự phát xây căn hộ chung cư mini. Vừa qua, Nghị định 71 của Nhà nước ban hành thay thế cho Nghị định 90 qui định chi tiết về hướng dẫn thi hành luật nhà ở, chính thức công nhận về mặt pháp lý cho gia đình cá nhân được đầu tư để bán chung cư mini. Thực tế cho thấy, triển vọng của phân khúc mini rất khả quan bởi đáp ứng được nhu cầu thực của những người có thu nhập thấp với mức giá khoảng 1 – 1,5 tỷ đồng/căn hộ khoảng 40m², tương đối  phù hợp với người có thu nhập thấp.

Theo ông Trần Như Trung – Giám đốc nghiệp vụ, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam: Xu hướng “giảm về hạng, nhỏ về diện tích” như Savills nhận định từ cuối năm 2009, đã thể hiện rõ ràng trong năm 2010. Bất chấp những khó khăn trong giai đoạn điều chỉnh của thị trường, một lượng cung nhất định về căn hộ đang được dự kiến sẽ đưa ra trong các năm sắp tới.

Trong báo cáo của Savills Việt Nam, thị trường Hà Nội dự kiến sẽ có 29 dự án gia nhập thị trường năm 2011, cung cấp khoảng 13.400 căn hộ và thị trường TP HCM dự báo có khoảng 104.000 căn hộ sẽ dự tính hoàn thành trong giai đoạn 2011 – 2013 và xa hơn nữa.

Và đặc biệt, với chính sách sửa đổi pháp luật về nhà ở theo Điều 126 và pháp luật đất đai theo Điều 121 sẽ tạo điều kiện cho Việt kiều dễ dàng sở hữu nhà ở tại Việt Nam. “Việt kiều sẽ nhận thấy một cơ hội phát triển thực sự khi đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam", ông Dane Moodie- Giám đốc Maketing và phát triển dự án công ty Colliers nhận xét.

Tuy nhiên theo kết quả nghiên cứu mới nhất về thị trường văn phòng cho thuê tại Hà Nội và TP HCM của một số công ty tư vấn bất động sản cho thấy, trong khi nhà ở cho người có thu nhập thấp thiếu thì thị trường văn phòng cho thuê lại đối mặt với nguy cơ thừa “cung” và phân khúc này sẽ chịu áp lực giảm giá trong thời gian đầu năm 2011.

Công ty Tư vấn bất động sản CBRE Việt Nam nhận định, thị trường Hà Nội những tháng đầu năm 2011 sẽ tiếp nhận thêm một số dự án đầu tư văn phòng hạng A tại khu vực các quận trung tâm và các quận phía Tây, cung cấp khoảng 214.000m2 sàn cho thị trường. Và cho thuê văn phòng dài hạn đang và sẽ là một xu hướng mới đang phát triển trong năm 2011.

Còn tại TP HCM, trong thời gian qua, phân khúc văn phòng hạng B và C vẫn được giao dịch sôi động với khoảng 23.800m2 sàn được đưa ra thị trường. Tổng diện tích sàn đang được sử dụng đối với văn phòng cho thuê hạng B và C hiện lên tới hơn 38.000 m². Trong tương lai gần, dự báo sẽ có tổng diện tích cho thuê đưa vào sử dụng khoảng 251.100m2 trong cả năm 2010 và sẽ tiếp tục xu hướng phát triển tích cực trong ba năm tới.

Thị trường sẽ ổn định và minh bạch hơn

Ông Trần Như Trung – Giám đốc nghiệp vụ, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam cho biết: “Theo quan sát của công ty Savills, sau hai năm khủng hoảng, thị trường BĐS Việt Nam đang trong quá trình điều chỉnh. Việc điều chỉnh này xảy ra cho tất cả thành phần tham gia thị trường, từ người quản lý, người phát triển dự án, người mua… Hiện xu hướng thị trường đang cố gắng hướng đến đối tượng cuối cùng”.

Và theo nhận định của các chuyên gia, thị trường sẽ ổn định hơn, không còn những cơn “sốt” ảo như ở Ba Vì hồi đầu quý 2 năm 2010.

Theo lộ trình, trong tháng 1/2011, Thủ tướng Chính phủ sẽ kí phê duyệt đồ án mở rộng vùng Thủ đô tới năm 2030 và tầm nhìn năm 2050. Và ông Nguyễn Hữu Cường - Chủ tịch HĐQT, Tổng Giám đốc Group Cường Phát - nhận định: “Nếu đồ án đó chính thức được thông qua sẽ là một cuộc “chạy đua” của tất cả các đại gia có tiềm năng đi trước đón đầu. Năm 2011, thị trường bất động sản hứa hẹn sẽ sôi động”.

Tuy nhiên sự ra đời của Nghị định 71 và thông tư 16 qui định và hướng dẫn chi tiết việc thi hành luật nhà, trong đó qui định rất rõ việc chuyển giao lại dự án của các chủ đầu tư cấp I là phải lựa chọn chủ đầu tư thứ cấp có tiềm năng về tài chính, đủ mạnh để tiếp tục hoàn thành dự án đúng tiến độ, sẽ giúp thị trường ổn định và minh bạch, không còn những trường hợp “bong bóng”, sốt “ảo” trong thị trường.

Bên cạnh đó, Nghị định 71 cũng qui định chủ đầu tư sẽ phải có trách nhiệm đến cùng đối với dự án kể cả những sản phẩm đủ điều kiện mua bán phải xây xong mới được bán. Các hợp đồng ở các dự án đủ điều kiện mua bán phải xong cơ sở hạ tầng, xong phần móng. Với những điều chỉnh cụ thể, minh bạch này, ông Cường tin tưởng: “Thị trường BĐS năm tới sẽ được cải thiện rất nhiều”.

Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính đầu tư cũng đánh giá: Trong tình hình hiện nay nguồn cung sản phẩm ngày càng nhiều, do vậy nhà đầu tư không thể tạo "sóng" được.

Tuy nhiên, Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến lại cho rằng, cơ chế chính sách cũng chỉ tác động phần nào. Tâm lý kinh doanh của người Việt, trong rất nhiều lĩnh vực như bất động sản, vàng, USD... vẫn theo kiểu đám đông, khi giá lên thì người dân lại đổ xô đi mua, đến lúc giá thị trường xuống lại đua nhau bán đổ bán tháo. Thị trường bị biến động mạnh cũng bởi điều này.

Chính vì vậy, theo Tiến sĩ Nguyễn Quang Tuyến, bên cạnh việc rà soát hệ thống pháp luật thì Nhà nước phải có kênh thông tin dự báo về thị trường để làm ổn định tâm lý của người dân. Minh bạch thị trường thông qua cơ chế pháp lý, tuy nhiên Nhà nước cũng phải có kênh thông tin dự báo thị trường chính thức để tránh kinh doanh theo kiểu cảm tính như hiện nay./.