Thậm chí, nếu tình trạng trên tiếp diễn lâu dài thì cũng phải đến 10 năm nữa, “bong bóng” BĐS ở Việt Nam mới nổ.

Trao đổi với tạp chí Nhà thầu & Thị trường Xây dựng, PGS. TS Phạm Hùng Cường, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Xây dựng Hà Nội cho rằng: “Với thực trạng hiện nay, những ý kiến lo ngại về việc vỡ bong bóng thị trường BĐS cũng có thể xảy ra”. Tuy nhiên, theo nhận định của ông Hùng Cường thì: “Bong bóng BĐS chưa thể vỡ ngày một, ngày hai”.

“Bong bóng” BĐS chưa thể vỡ

Nguyên nhân dẫn đến lo ngại “vỡ bong bóng” là do thị trường BĐS ở Việt Nam luôn ở mức cao. Lý do là khi xây dựng xong các công trình, giới đầu cơ đã “vung” tiền “ôm” đất để mong bán kiếm lời. Với tình hình tài chính khó khăn như hiện nay, khi giới đầu cơ không chịu được lãi suất, hoặc đến hạn trả nợ phải thu hồi vốn nên họ phải chấp nhận bán tháo BĐS. Đây là nguyên nhân chính gây nguy cơ vỡ bong bóng bất động sản.

Tuy nhiên, PGS. TS Phạm Hùng Cường cũng cho biết thêm: tuỳ thuộc vào nguồn vốn của giới đầu tư mà quyết định đến việc có nguy cơ vỡ bong bóng BĐS hay không. Nếu nguồn vốn mà giới đầu tư có là nguồn vốn tự có thì sẽ chỉ dẫn đến tình trạng “đóng băng” tạm thời, còn nếu vay ngân hàng thì nhiều khả năng sẽ xảy ra việc vỡ bong bóng. Tuy nhiên, người ta vẫn hy vọng vào việc các nhà đầu tư có nguồn vốn tự có để cầm cự được trong giai đoạn khó khăn này, sau đó, sẽ dần dần điều chỉnh được.

Cùng trao đổi về vấn đề này, PGS. TS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng: vỡ bong bóng thị trường là giá bán xuống thấp hơn so với giá thành làm ra sản phẩm. Nếu đối chiếu khái niệm ấy với thời điểm hiện tại, rõ ràng nguy cơ vỡ bong bóng thị trường BĐS là chưa thể xảy ra. Ông Võ lý giải: thị trường chỉ có thể gọi là vỡ khi đạt được 2 yếu tố, thứ nhất là nợ tín dụng BĐS phải ở mức cao (trên 30 – 40% tổng dư nợ). Yếu tố thứ hai là thị trường phải có triệu chứng giá BĐS giảm mạnh. Trong khi đó, hiện nay, dư nợ BĐS theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước là khoảng 250.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 10%). Triệu chứng giá giảm mạnh cũng chưa xuất hiện. Ngay ở TPHCM, khu vực được đánh giá là có giá “mềm” cũng mới chỉ có giá hơn 10 triệu đồng, chưa xuống thấp hơn giá trị thật của BĐS. Giá BĐS ở Hà Nội còn cao hơn nhiều, vì thế chưa thể có vỡ bong bóng BĐS trong thời gian này.

>> PSG. TS Phạm Hùng Cương:“Hà Nội có một sai lầm là không tạo được quỹ nhà ở một cách thực sự. Trong khi những người cần nhà không mua được thì chủ đầu tư lại chăm chăm xây chung cư cao cấp. Hiện nay, ở Hà Nội, có tình trạng khát nhà ở nhưng chỉ là khát “do” vì ở chung cư cao cấp, biệt thự bỏ hoang rất nhiều. Những ngôi nhà như thế là ước mơ xa xỉ của người dân nghèo nhưng lại là món hàng thừa của giới đầu cơ. Nghịch lý này rất khó chấp nhận!”

Thực tế, ở Việt Nam, chưa khi nào xảy ra hiện tượng vỡ bong bóng BĐS. Nhiều người thường nhắc đến cụm từ này mỗi khi thị trường có những dấu hiệu xấu. Ngay cả thời điểm đen tối nhất vào năm 2008, khi giá BĐS xuống thấp hơn hiện nay, có những nơi xuống đến 50 – 60%, nhưng gói kích cầu của Chính phủ đã cứu thị trường và vượt được qua cơn nguy kịch ấy. Còn theo TS Lê Xuân Nghĩa – Phó Chủ tịch Uỷ ban Giám sát Tài chính Quốc gia, thì: theo nghiên cứu và tổng kết của nhiều chuyên gia, để “nổ bong bóng” BĐS phải hội đủ 3 điều kiện: Thu nhập bình quân đầu người của nước đó phải đạt ít nhất là 3.000 – 5.000USD/năm (đến năm 2010, thu nhập bình quân đầu người ở nước ta đạt khoảng 1.170 USD/năm); Tốc độ tăng trưởng kinh tế cao liên tục trong nhiều năm (khiến cả thế giới phải chú ý và thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào BĐS) thì mới trở thành một điều kiện cho khả năng nổ bong bóng BĐS (tăng trưởng GDP của Việt Nam trong nhiều năm nay đều dưới 10%/năm); Chính sách tiền tệ trên nền tảng quá sớm. Ông Nghĩa khẳng định, xét cả 3 điều kiện trên, ít nhất phải cả chục năm nữa Việt Nam mới có thể xảy ra nổ bong bóng BĐS.

Giảm giá – tín hiệu đáng mừng

Giao dịch tại các sàn BĐS tại Hà Nội hiện nay đang diễn ra một cách “èo uột”, trăm người bán nhưng chẳng nổi một người mua. Thực tế cho thấy, thị trường đất nền Hà Nội sau thời gian dài cầm cự ở đỉnh dốc nay cũng đã bắt đầu xuống dốc. Khảo sát trong 2 tuần cuối tháng 5/2011 cho thấy, nhiều dự án đình đám ở phía Tây Hà Nội như Thanh Hà, Tân Tây Đô, Kim Chung – Di Trạch, Geleximco, Dương Nội… giờ rất khó giao dịch dù giá đã giảm khá mạnh. Tương tự, giá đất thổ cư ở những điểm nóng thời điểm trước luôn trong tình trạng “sốt xình xịch” như khu vực Sóc Sơn, Đông Anh, Từ Liêm, Hoài Đức, Đan Phượng, Hà Đông… thời gian gần đây cũng gần như chạm đáy.

Giá sẽ giảm để tiến tới xấp xỉ với giá thành sản xuất cũng có thể được coi là một dấu hiệu tích cực của thị trường. Đồng thời, thanh lọc bớt những doanh nghiệp “tay không bắt giặc” và làm cho thị trường lành mạnh hơn. Các nhà đầu tư phải tìm cách thu xếp phương án của mình, nếu không thể trụ lại được thì có thể chuyển nhượng dự án. “Thực ra, vấn đề là ở nội bộ thị trường tài chính - tiền tệ, chứ không phải từ thị trường BĐS” – ông Võ nói.

Theo TS Vũ Đình Ánh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường giá cả (Bộ Tài chính) thì phải nhìn nhận xem giảm giá so với cái gì. Có những phân khúc trong vòng 1 năm trở lại đây giá không biến động và bây giờ nó hạ thì mới gọi là giảm giá. Thế nhưng, nhiều dự án giảm giá do một thời gian tăng vô lý, nay giảm là chuyện bình thường. Bên cạnh đó, hiện giá BĐS Việt Nam chưa có cơ quan nào tính toán giá đó hợp lý hay không. Nếu, giá BĐS hiện hợp lý thì giá giảm 10%, thậm chí 2% thôi là có vấn đề. Còn nếu là giá ảo thì bây giờ nó có giảm 10%, thậm chí 50%, vẫn chưa về giá trị thực của nó.

TS Vũ Đình Ánh cũng cho rằng, hiện nay, những nơi giảm giá mạnh, chủ yếu là những dự án có giá quá nóng trước đây, do bị “thổi” giá. Bản thân thị trường BĐS Việt Nam tăng là do người ta đổ xô đầu tư theo đám đông. Chính vì vậy, bản thân của thị trường BĐS tại Việt Nam là không phải giảm giá, mà nó đang được điều chỉnh về đúng giá trị thực của nó.

Hầu hết các chuyên gia ngành BĐS đều nhận định, trong thời gian tới, giá nhà ở, chung cư đều giảm. Tuy nhiên, theo phân khúc thị trường mà có mức giảm giá trong thời gian tới. “Theo tôi, chung cư cao cấp, cách xa trung tâm sẽ giảm mạnh còn nhà có giá trị thấp và vừa sẽ giảm ít hơn. Đây là tín hiệu đáng mừng cho những người có thu nhập thấp hoặc tầm trung. Cơ hội tốt và hiếm hoi để họ có được ngôi nhà tại Hà Nội” – PGS. TS Phạm Hùng Cường thừa nhận./.