Còn nhiều ẩn số

Sang năm 2011, kinh tế Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng vẫn chứa đựng một số thách thức như lạm phát cao, đồng Việt Nam mất giá so với USD, lãi suất cao và các chính sách về nhà đất có nhiều thay đổi… Điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản.

Nhà đất hay chung cư?

Mặc dù chưa có con số thống kê chính xác đến thời điểm này toàn TP Hà Nội có bao nhiêu dự án phát triển nhà ở, nhưng nhìn trên bản đồ quy hoạch sử dụng đất thì thấy có cả nghìn dự án rao bán bất động sản, được phân bổ khắp 29 quận, huyện, thị xã.

Chỉ tính riêng tuyến đường Lê Văn Lương kéo dài đến đường Vành đai 4, hàng loạt các dự án khu đô thị lớn như: Trung Hòa - Nhân Chính, khu đô thị mới Phùng Khoang, Vạn Phúc, Văn Khê, Dương Nội, An Hưng, Park City, Mỗ Lao…, tính chi tiết, dọc 2 bên tuyến đường này đã có hàng chục dự án đô thị mới, với hàng trăm tòa cao ốc có nhiều tên gọi khác nhau.

Nguồn cung chung cư ở Hà Nội khá dồi dào

Nhiều dự án xây nhà cho người thu nhập thấp cũng đã, đang và sẽ được triển khai. Ngoài dự án nhà ở thu nhập thấp tại đường Ngô Thì Nhậm, liên danh Công ty Cổ phần bê tông và xây dựng Vinaconex Xuân Mai và Công ty Cổ phần xây dựng số 21 Vinaconex đã khởi công dự án xây dựng 5 tòa nhà cho người thu nhập thấp tại phường Kiến Hưng, quận Hà Đông. Với quy mô mỗi tòa nhà cao 19 tầng và 1 tầng hầm, dự án cung cấp tổng cộng 1.512 căn hộ, có diện tích bình quân 70m2/căn. Hoặc dự án xây dựng 10.000 căn hộ dành cho người thu nhập thấp tại Khu đô thị Bắc An Khánh, huyện Hoài Đức, cũng được gấp rút triển khai.

Quý 4/2010 là quý sôi động nhất của thị trường căn hộ chung cư trong năm 2010. Nguồn cung mới, tốc độ bán hàng của nhiều dự án và giá cả trên thị trường thứ cấp đều tăng tốt trong quý này.

Trong quí 4, các nhà đầu tư đưa ra nguồn cung mới 2.850 căn hộ, tăng gần 50% so với quý 3, trong đó khoảng một nửa số dự án chào bán công khai qua hình thức hợp đồng góp vốn.

“Nhu cầu đối với dự án trung cấp và bình dân tiếp tục ở mức cao. Lợi thế của các dự án này không chỉ ở mức giá theo mét vuông phải chăng, mà cả ở diện tích căn hộ nhỏ dẫn tới giá thành một căn thấp, chỉ trên dưới 1,5 tỷ đồng” – ông Rechard Leech – Giám đốc điều hành Công ty TNHH CBRE nhận xét.

Chỉ tính riêng trong quí 4, giá nhà đất Hà Nội đã tăng trung bình 12-15% tại các dự án ở tất cả các quận huyện. Tốc độ tăng mạnh nhất phải kể đến các dự án ở phía Tây thành phố. Cụ thể, khu vực quận Hà Đông có mức tăng giá trung bình 18% so với quí trước. Khu vực Long Biên – Gia Lâm mặc dù chỉ đóng góp số lượng nhỏ các dự án đô thị mới nhưng đã chứng kiến sự tăng giá đáng kể, trung bình ở mức 25% so với quí trước.

“Nguyên nhân sự tăng giá mạnh mẽ của thị trương nhà liền kề/biệt thự trong năm 2010 là do người Việt Nam đặc biệt ưa chuộng bất động sản nhà đất cũng như cầu về nhà ở trong dân chúng hiện là rất lớn” – ông R. Leech nói. Ngoài ra, các diễn biến kinh tế như tỷ giá hối đoái, giá vàng, biến động lãi suất… đã khiến bất động sản, đặc biệt là nhà đất trở thành kênh đầu tư hấp dẫn và hiệu quả hơn cả.

Nhận định thị trường bất động sản Hà Nội năm 2011, ông Nguyễn Văn Kha, Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển Đô thị Nhà Từ Liêm cho rằng: 6 tháng cuối năm thị trường sẽ khả quan hơn. 6 tháng đầu năm, dòng tiền tiếp tục khó khăn. Bên cạnh đó, do nhiều yếu tố tác động nên chưa thấy có gì tạo phấn khởi. Đặc điểm của thị trường bất động sản là người ta thường mua theo tâm lý, mua theo phong trào, chỗ nào, thời điểm nào thị trường sôi động thì giá cả rất "nóng".

Khách thuê văn phòng sẽ có nhiều lựa chọn

Theo dự đoán của Công ty TNHH CBRE, năm 2011 với nguồn cung lớn sẽ được đưa vào thị trường sẽ là một năm thuận lợi cho cá khách thuê với nhiều lựa chọn mới, chất lượng cao. Đối với các chủ đầu tư, năm 2011 sẽ là năm nhiều thách thức với mức độ cạnh tranh ngày càng cao trên thị trường, nhưng cũng nhiều cơ hội mới khi nền kinh tế Việt Nam và thế giới đang trên đà phục hồi. Cơ hội đến từ các doanh nghiệp mới thâm nhập hoặc mở rộng hoạt động kinh doanh và rất nhiều hợp đồng thuê đến thời điểm gia hạn vào năm 2011.

Nhìn lại thị trường văn phòng cho thuê ở Hà Nội trong quí 4/2010, nguồn cung được bổ sung với 2 dự án mới được đưa vào hoạt động: Sentinel Place (hạng A, khu vực Trung tâm) và Lilama 10 Tower (hạng B, khu vực Lê Văn Lương, phía Tây thành phố). Thị trường quí 4 cho thuê thêm được 32.600 m2 của văn phòng hạng A và B (đây là con số lớn nhất kể từ năm 2007). 58% số này là diện tích văn phòng hạng A, chủ yếu từ hai dự án BIDV Tower và Cham Vit Tower. Tổng diện tích cho thuê được liên tục tăng trong 4 quí của năm 2010 cho thấy sự hồi phục của thị trường văn phòng. Trong ngắn hạn, các dự án đang hoạt động sẽ vẫn chịu áp lực đáng kể do sự cạnh tranh từ các tòa nhà lớn chuẩn bị khai trương như Crown Complex, Keangnam Landmark Tower.

Bên cạnh đó, theo quan sát của ông Rechard Leech, các ngân hàng lớn đang mở rộng hoạt động ra khu vực phía Tây thành phố, điều này hứa hẹn sự sôi động trên thị trường năm 2011.

Cạnh tranh trên thị trường mặt bằng bán lẻ

Trong quí 4/2010, thị trường không có thêm trung tâm thương mại nào mới đi vào hoạt động, tổng cung diện tích bán lẻ vẫn ổn định ở mức 118.500 m2. Tuy vậy, thị trường chứng kiến khá nhiều chuyển biến sôi động. Diện tích cho thuê dài hạn tại Trung tâm thương mại Hàng Da Galleria đã được cho thuê hết, hiện chủ đầu tư bắt đầu triển khai cho thuê ngắn hạn. Dự kiến, dự án sẽ khai trương trong tháng 4/2011. Dự án Pico Mall trên phố Sơn Tây tiếp tục có tiến độ thi công tốt để kịp hoàn thiện và mở cửa trong tháng 3/2011.

Trong khu vực trung tâm thành phố, các trung tâm thương mại không còn diện tích trống, và giá thuê không biến động. Ngoài khu trung tâm, tỷ lệ trống tăng nhẹ so với quí trước, chủ yếu là do một số khách thuê rời khỏi dự án Grand Plaza.

Trung tâm thương mại Hàng Da

Năm 2011, dự đoán thị trường sẽ đón nhận nguồn cung bổ sung lớn từ các dự án Pico Mall (30.000 m2), Hàng Da Galleria (9.310 m2), Savico Plaza (52.000 m2), Keangnam Hanoi Landmark Tower (97.000 m2). Năm 2011 dự báo sẽ tiếp tục là một năm thịnh vượng của thị trường bán lẻ.

“Nguồn cung mặt bằng bán lẻ tăng trưởng chậm. Năm 2011 sẽ sôi động hơn với các nguồn cung mới. Bên cạnh đó, người tiêu dùng đã có thói quen đến các trung tâm thương mại, siêu thị… cũng là nguyên nhân khiến thị trường này ấm dần lên” – ông R. Leech nói.

Mô hình cửa hàng mặt phố được cải tạo cũng sẽ tiếp tục thu hút nhu cầu và là đối thủ cạnh tranh trực tiếp với các trung tâm thương mại. Các trung tâm thương mại mới ngoài khu vực trung tâm sẽ giúp hình thành nên diện mạo mới của thị trường mặt bằng bán lẻ tại các khu vực tiềm năng này. Theo đó, thêm nhiều thương hiệu và dịch vụ được dự đoán sẽ xuất hiện, khiến cho người tiêu dùng có sự lựa chọn đa dạng hơn. Đồng thời, các chủ đầu tư cũng sẽ đáp ứng các nhu cầu của khách thuê cũng như đẩy mạnh hoạt động quảng bá hơn./.