Dễ mặc cả hơn khi thuê, mua nhà đất
Trong quý 4/2011, đã xuất hiện một số ít trường hợp chủ đầu tư chiết khấu rộng rãi lên tới 20% trên toàn dự án.
Tại cuộc họp báo sáng 5/1, CBRE Việt Nam đã thông báo tình hình thị trường bất động sản Hà Nội quý 4/2011.
Ông Nguyễn Minh Tuấn – Phó Giám đốc Công ty TNHH CBRE Việt Nam, cho biết: Trong quí vừa qua ghi nhận nguồn cung chào bán mới gồm 4.500 căn hộ, khá khiêm tốn so với 25.000 căn của cả năm 2011. Quý 4 thường có tỷ lệ mở bán lớn nhất trong năm. Tuy nhiên, xu hướng này không còn đúng trong năm 2011 do chủ đầu tư điều chỉnh giảm số lượng chào bán về gần cuối năm trước tình hình thị trường trầm lắng. Không kể hai dự án lớn là Royal City và Times City, nguồn cung mới của cả năm 2011 đạt 17.000 căn, tương đương nguồn cung mới của mỗi năm 2009 và 2010.
Giá vẫn tăng 76% so với năm 2008
Các sản phẩm mới trong Quý 4 có xu hướng giá phải chăng với 45% số căn hộ được chủ đầu tư chào bán tại mức giá dưới 25 triệu VND/m². Các hình thức khuyến mại được triển khai rộng rãi, từ bốc thăm may mắn, ưu đãi với khách hàng thanh toán sớm, đến giảm giá cho một số khách hàng cụ thể. Ông Lê Bích Sơn – chuyên gia phân tích cao cấp của CBRE cho rằng: “Thị trường đã thuộc về người mua. Họ có quyền lựa chọn và đàm phán về giá với chủ đầu tư”.
 |
Giá chào bán thứ cấp giảm trên tất cả các phân khúc thị trường lên tới 3,5% so với quý trước và 4% so với cả năm. Giá giảm khá sâu trong Quý 4, chiếm gần hết mức giảm giá của cả năm 2011. Căn hộ hoàn thiện giữ giá tốt hơn các căn đang xây dựng khi ghi nhận mức giảm 1% so với năm trước trong khi các căn đang xây dựng giảm đến 7%. Tuy nhiên, nếu so với đầu năm 2008, giá cả cuối năm 2011 vẫn tăng tới 76% (phân khúc bình dân), 43% (phân khúc trung cấp), 20% (phân khúc cao cấp), và 5% (phân khúc hạng sang).
Cũng theo ông Lê Bích Sơn, nghiên cứu trên một số ít ngân hàng cho thấy tình hình tài chính của người mua nhà trở nên xấu đi rõ nét vào thời điểm cuối năm. Tỷ lệ các khoản vay mua nhà quá hạn thanh toán lên tới 10% cuối năm 2011, trong khi con số này chỉ là 5% hồi đầu năm, vượt xa ngưỡng an toàn 3%. Một điểm khá thú vị là nguồn chi trả chính cho các khoản vay mua nhà là doanh thu từ các hoạt động kinh doanh độc lập của người vay thay vì lương. Nguồn chi trả này phụ thuộc chặt chẽ vào sức khỏe của nền kinh tế. Do vậy, tình hình kinh tế khó khăn là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự thiếu hụt vốn mua nhà hiện tại. Ngoài ra, chính sách thắt chặt tiền tệ cũng khiến người vay khó tiếp cận các hình thức tái cấp vốn hoặc đảo nợ. Những người kinh doanh bất động sản cũng không thể quay vòng vốn vì không thể thanh lý tài sản trước tình hình thị trường trầm lắng.
Năm 2012 dự kiến chào đón 22.000 căn hộ từ 60 dự án. Khối lượng giao dịch dự kiến giảm, khiến tỷ lệ bán hàng thành công của các dự án sẽ thấp. Trước đây, nhóm đầu cơ tích cực mua bán căn hộ và qua đó thổi phồng khối lượng giao dịch. Hiện nay, ít người đầu cơ muốn tham gia thị trường hơn, và những ai còn muốn tham gia lại bị đọng vốn tại các danh mục đầu tư hiện tại nên không thể đầu cơ tiếp. 2012 dự kiến là một năm đầy thách thức cho nền kinh tế, qua đó tiếp tục tác động tiêu cực đến thị trường căn hộ chung cư.
“CBRE hy vọng nhà đầu tư và người tiêu dùng sẽ thực sự gặp nhau vào khoảng giữa năm 2012” – ông Lê Bích Sơn nói.
Thị trường nhà đất Hà Nội tiếp tục xu hướng giảm giá chào bán thứ cấp trong Quý 4/2011. So sánh với Quý 3/2011, 40% lượng nhà ở và đất nền trong các khu đô thị mới tại 14 quận được điều tra có giá chào bán thứ cấp giảm, trong khi 60% các dự án còn lại có giá ít thay đổi. Giá bán thứ cấp giảm tại tất cả các dự án, bao gồm cả các dự án đã hoàn thiện và đang triển khai. Mức giảm trong khoảng từ vài triệu VND cho đến 10 triệu VND/m2. So với đầu năm 2011, khoảng 70% các dự án có giá chào bán thứ cấp giảm với mức giảm phổ biến trong khoảng 10%-20%.
Tiến độ xây dựng của nhiều dự án bị chậm, tuy vậy thị trường vẫn có một số dự án ngoại lệ có mức giá thứ cấp được giữ tương đối ổn định như Linh Đàm, Định Công, Pháp Vân, và Trung Hòa – Nhân Chính, và các dự án thực hiện đúng tiến độ như Vincom Village và Hillstate của Hyundai.
Trong thời gian tới, theo ông Rechard Leech, diễn biến của thị trường sẽ phụ thuộc vào sự hồi phục nền kinh tế. Các dự án bị chi phối bởi nhà đầu cơ sẽ chịu áp lực tiếp tục giảm giá bán thứ cấp. Các dự án khác dự kiến sẽ có nhiều giao dịch hơn vào cuối Quý 1/2012 khi mức giá chững lại, mặc dù năm 2012 vẫn sẽ là một năm khó khăn cho thị trường nhà ở.
Giá thuê căn hộ giảm
Trong Quý 4/2011 không có nguồn cung nào mới do dự án Keangnam Landmark 72 trì hoãn kế hoạch khai trương ban đầu vào tháng 11. So với Quý 3/2011, giá chào thuê trung bình tăng nhẹ khoảng 1% tính theo m2 và theo căn. Mặc dù vậy, các dự án sẵn sàng thỏa hiệp giảm giá thuê cho khách hàng trước những thách thức về cạnh tranh hiện tại và sắp tới.
Tỷ lệ trống trong Quý 4 là 11,42%, tăng từ mức 8,32% quý trước, nếu không tính bốn dự án mới khai trương gần đây là Grand Plaza, Hòa Bình Green Apartment, Crowne Plaza và Mê Linh Plaza Tower. Tỷ lệ trống tăng chủ yếu là do sự cạnh tranh từ các dự án mua để cho thuê và do hoạt động chào thuê trước khai trương của dự án Keangnam Landmark 72.
Theo bà Ngô Thị Hương Giang, quản lý nghiên cứu của CBRE Việt Nam, số lượng khách hỏi thuê giảm vào cuối năm và mùa nghỉ lễ, với nhu cầu gia tăng từ những cá nhân có ngân sách thấp, dưới 2.000 USD.
Trong thời gian tới, Landmark 72 của chủ đầu tư Keangnam sẽ đi vào hoạt động, chủ yếu nhắm đến các khách thuê Hàn Quốc. Dự kiến chủ đầu tư của dự án này sẽ sử dụng chính sách giá cạnh tranh nhằm lấp đầy nguồn cung lớn, trong khi cạnh tranh trực tiếp với chính các căn hộ mua để cho thuê ở hai tòa chung cư.
“Sự cạnh tranh mạnh mẽ với các căn hộ mua để cho thuê và các dự án mới sẽ làm công suất phòng của các dự án hiện tại giảm trong quý tới. Các dự án ở khu vực phía Tây, đặc biệt là trên trục Phạm Hùng sẽ thu hút khách thuê đang làm việc ở các khu công nghiệp khi đường Vành đai 3 được hoàn thành” – bà Hương Giang phân tích./.