Định giá đất – vấn đề phức tạp và nhạy cảm

Định giá đất là vấn đề phức tạp, nhạy cảm và là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng khiếu kiện đông người, phức tạp trong thời gian qua. Nhằm khắc phục tình trạng này, dự thảo Luật đất đai sửa đổi đã đưa ra một số chính sách mới về vấn đề định giá đất. Đây cũng là vấn đề được nhiều chuyên gia quan tâm.

Theo Luật Đất đai hiện hành, giá đất được Nhà nước ban hành theo khung giá đất và bảng giá đất nhưng “sát” với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường”. Tuy nhiên, khi triển khai quy định này đã gặp rất nhiều bất cập.

Ông Vũ Thành Vĩnh, thành viên Hội đồng Tư vấn dân chủ - pháp luật, Mặt trận Tổ quốc (MTTQ) TP Hà Nội cho rằng: Đối với các diện tích đất dùng vào mục đích quốc phòng - an ninh và phúc lợi xã hội, Nhà nước áp dụng hình thức trưng mua theo mức giá do 1 đơn vị chức năng thẩm định, phù hợp với thị trường.

Nếu vì mục đích kinh doanh, thương mại thì chủ đầu tư phải thực hiện việc thỏa thuận với người dân. Theo đó, nếu mức giá đưa ra không được hơn 2/3 số người đồng thuận thì người dân có quyền thuê đơn vị khác để thẩm định độc lập. Nếu 2 giá đất do 2 đơn vị thẩm định khác nhau và không bên nào đồng ý thì các bên có thể khởi kiện ra tòa án.

“Trước đây dùng “sát giá thị trường”, bây giờ dùng “phù hợp với giá thị trường. Tôi thấy cả hai cái này đề rất mù mờ, tới đây đưa vào thực tiễn chắc sẽ có những cãi vã về giá thị trường. Vì hiện nay giá chúng ta vẫn lung tung, giá ảo. Như vậy làm sao có giá thị trường là điều người dân quan tâm nhất” - ông Vũ Thành Vĩnh nêu ý kiến.

GS Nguyễn Lang, Ủy viên Hội đồng tư vấn về Kinh tế, Uỷ ban Trung ương MTTQ Việt Nam cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định giá đất phụ thuộc vào thu hoạch mà đất đó đem lại. Tuy nhiên, giá đất lại phụ thuộc vào quy luật của giá trị. Nếu đất nông nghiệp thì thu hoạch của nông dân, tức là giá nông sản sẽ thấp hơn rất nhiều so với công nghệ phẩm. Do đó, căn cứ vào giá trị đất đem lại cho người nông dân để tính giá đất là phi lý, hoàn toàn không căn cứ vào quy luật khách quan và quy luật giá trị.

 “Dựa vào giá trị thu hoạch của đất mang lại chúng ta quên mất người nông dân dựa vào đất đó để nuôi sống đời ông, đời cha, đời con. Khi chúng ta đền bù lại không đảm bảo đề người ta sống hết đời đến đời con cháu. Bên cạnh đó, giá đất phụ thuộc đặc điểm và giá trị sử dụng của mảnh đất. Tuy nhiên, chúng ta lại ngắt ra, cũng cùng mảnh đất nhưng địa giới hành chính khác nhau, chính quyền địa phương được quy định giá đất. Như vậy, giá đất phụ thuộc vào quản lý hành chính chứ không phụ thuộc vào quy luật giá trị” - GS Nguyễn Lang phân trần.

Góp ý vào Điều 98, TS. Bùi Thị Xô, nguyên Giám đốc Sở NN&PTNT Hà Nội cho rằng, dự thảo Luật đất đai (sửa đổi) quy định khu vực đất giáp ranh có cùng điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng và có cùng mục đích sử dụng thì được phân thành một vùng giá trị đất. Tuy nhiên, cần quy định khung giá đất tương đối thống nhất trong toàn quốc, các tỉnh dự tính trình Trung ương xem xét trước khi tỉnh quyết định. Tránh tình trạng giá bồi thường tại các khu vực giáp ranh, có điều kiện gần tương tự nhau nhưng giá đất bồi thường lại có sự chênh lệch lớn, dẫn tới khiếu kiện.

“Tài chính về đất đai và giá đất là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia. Thực hiện đúng, hợp lý sẽ đem lại nguồn thu có lợi cho dân, cho nước, ngược lại, làm không đúng sẽ làm lợi cho một nhóm người” - Tiến sỹ Bùi Thị Xô khẳng định: “Cùng giáp ranh nhưng nơi này được đền nhiều, nơi kia được đền ít sinh ra khiếu kiện. Hiện nay, giá đất ủy quyền cho các tỉnh nhưng làm không đồng loạt. Do đó, phải cùng làm để Trung ương, với các Bộ, cùng với Thủ tướng xem xét giá cho hợp lý, dựa trên mục đích sử dụng đất  để xem xét cân đối trước khi ủy quyền cho các chủ tịch tỉnh ký. Đồng thời, khung giá đất ít nhất 5 năn, phải gắn thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt”.

Tài chính về đất đai và giá đất rất nhạy cảm, phức tạp liên quan đến lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và hàng triệu người dân. Do đó, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần nghiên cứu và hoàn thiện, tránh tình trạng khiếu kiện xảy ra như hiện nay./.