Giá nhà đất Hà Nội sẽ khó tăng

• Gỡ khó cho bất động sản Việt Nam

• Phát triển nhà ở cho thuê giá rẻ tại Hà Nội và TP.HCM 

Việc Ngân hàng Nhà nước nới lỏng lãi suất gần đây có thể báo hiệu sự phục hồi của nền kinh tế. Tuy nhiên, thị trường bất động sản sẽ phải mất một thời gian để thực sự thấy được tác động của chính sách này. “Do đó, giá nhà đất, căn hộ sẽ khó tăng trong thời gian tới. Trong lúc này, các hoạt động ưu đãi, giảm giá, tiếp thị cùng với sự minh bạch thông tin là cách đẩy nhanh tốc độ bán sản phẩm nhà đất” – ông Nguyễn Minh Tuấn – Phó Giám đốc Công ty CBRE Việt Nam đưa ra nhận định của mình về tình hình thị trường bất động sản Hà Nội tại buổi họp báo sáng 6/10.

Các giao dịch nhà ở trầm lắng

Theo thống kê của CBRE, quý III/2011, có khoảng 1.700 căn hộ chào bán mới, khá khiêm tốn so với 17.000 căn được tung ra thị trường nửa đầu năm 2011.

“Theo thông lệ, thị trường thường chậm lại vào tháng 7 âm lịch, phần nào lý giải việc nguồn cung giảm mạnh trong quí. Bên cạnh đó, sự hấp dẫn của các kênh đầu tư khác như vàng và tiền gửi ngân hàng cũng thu hút sự chú ý ra khỏi thị trường căn hộ” – bà Ngô Thị Hương Giang - quản lý nghiên cứu của CBRE giải thích cho sự trầm lắng của thị trường thời gian qua.

Quý này còn thiếu vắng sự hiện diện của các dự án lớn chiếm đến 1/2 hoặc 1/3 nguồn cung mới, như đã xảy ra trong nửa đầu năm 2011 với hai dự án Royal City và Times City. Thay vào đó, phần lớn các dự án chỉ tung một phần nhỏ trên tổng cung của dự án, khoảng 150 căn hoặc ít hơn, nhiều khả năng để thăm dò nhu cầu thị trường trong thời điểm khó khăn.

Giá chào bán thứ cấp có xu hướng giảm. Trong khi phân khúc bình dân và trung cấp duy trì được mức giá của quý trước. Phân khúc cao cấp và hạng sang chứng kiến giá giảm nhẹ, khoảng 2% so với quý trước. Khu vực phía Đông, bao gồm Long Biên và Gia Lâm, có mức giá chào bán ổn định hoặc tăng nhẹ (khoảng 3% so với quí trước). Điều này trái ngược với xu hướng giảm chung của thị trường, phản ánh mối quan tâm ngày càng tăng đối với khu vực phía Đông.

Trong khi đó, bức tranh tại khu vực phía Tây đa dạng hơn. Quận Cầu Giấy và Từ Liêm có mức giá chào bán ổn định, quận Hà Đông tiếp tục giảm nhiệt trong quý này với mức giá chào bán giảm 2,5% so với quí trước.

Bà Hương Giang khẳng định rằng: “Nhu cầu trong quý chủ yếu đến từ người mua để ở, còn lại là từ các nhà đầu tư dài hạn, những người sẵn sàng giữ căn hộ đến khi bàn giao. Điều thú vị là dự án hạng sang ở các quận trung tâm vẫn thu hút được mức độ quan tâm nhất định từ người mua. Vị trí đắc địa của các dự án này đảm bảo cuộc sống nhiều tiện ích tại khu trung tâm sôi động”.

Mặc khác, nguồn cung cấp tại mỗi dự án (khoảng 200 căn) với mức giá rất cao (4.000 USD/m2) thể hiện rõ nét đẳng cấp của người mua. “Quyết định mua tại các dự án này dựa trên yếu tố tâm lý/sở thích của người mua hơn là cân nhắc được, mất về mặt tài chính” – bà Hương Giang cho biết thêm.

Các nhà nghiên cứu và đầu tư hy vọng, quí IV sẽ là thời điểm sôi động nhất trong năm, do nhiều người có xu hướng hoàn tất việc mua bán nhà để ổn định trước Tết và giải ngân khoản tiền thặng dư vào dịp cuối năm. Điều này dự kiến sẽ chấm dứt xu hướng giảm của giá chào bán trên thị trường thứ cấp.

Thị trường nhà đất trong các khu đô thị của Hà Nội tiếp tục trầm lắng trong quí III/2011. So với quý II, 68% số dự án điều tra có giá chào bán thứ cấp giữ nguyên và 22% số dự án có giá giảm.

Ở một vài dự án có sự tăng giá đơn lẻ, theo phân tích của bà Hương Giang thì: “Chủ yếu do tác động của hoạt động đầu cơ. Số giao dịch thành công thực tế rất ít. Những diễn biến này là hệ quả của tình hình kinh tế khó khăn làm hạn chế lượng tiền mặt và tín dụng đầu tư vào bất động sản. Giá chào bán tăng trong thời điểm này không phản ánh nhu cầu thực” .

Dù nhiều dự án gặp khó khăn về vốn dẫn tới tiến độ xây dựng bị trì hoãn, một số dự án khác dang đẩy nhanh tiến độ xây dựng để có thể thu các khoản thanh toán theo tiến độ của người mua, nhờ đó hoàn thành nghĩa vụ vay nợ với các tổ chức tín dụng.

Thị trường văn phòng và mặt bằng bán lẻ

Trong quí III/2011, thị trường văn phòng tại Hà Nội có nhiều dấu hiệu tích cực, với nhu cầu cao thể hiện qua tổng diện tích cho thuê được trên toàn thị trường trong quý đạt xấp xỉ 13.000 m2, tương đương mức cung mới của thị trường trong quý. Hoạt động cho thuê diễn ra nhiều nhất tại các toà nhà hạng B mới được hoàn thiện trong năm 2011.

“Theo quan sát của chúng tôi, các toà nhà nhỏ khu vực phía Tây với mức giá chào thuê từ 18 USD/m2 trở xuống được lấp đầy nhanh hơn”-bà Tô Thanh - quản lý cấp cao của CBRE cho biết.

Trong quí vừa qua chỉ có 1 toà nhà hạng B đi vào hoạt động (Hàn Việt Tower), với tổng diện tích văn phòng cho thuê thực là 13.000 m2. Trong quí này, giá chào thuê trung bình của các toà nhà hạng A đã tăng trở lại, đạt mức xấp xỉ 40 USD/m2. Giá tăng chủ yếu ở các toà nhà khu vực trung tâm thành phố. Ngược lại, giá chào thuê trung bình của các toà nhà hạng B tiếp tục xu hướng giảm nhẹ, từ mức 26,88 USD trong quý II, xuống còn 26,28 USD/m2 trong quý III. Giá giảm chủ yếu tại các toà nhà văn phòng đã cũ ở khu vực Đống Đa, Ba Đình và khu vực phía Tây.

Quý IV, thị trường kỳ vọng sẽ đón nhận một nguồn cung rất lớn khi toà nhà Keangnam đi vào hoạt động (khoảng 100.000 m2, bằng tổng diện tích văn phòng hạng A hiện nay của Hà Nội). “Sự kiện này sẽ có ảnh hưởng mạnh tới các toà nhà văn phòng qui mô nhỏ hơn tại khu vực phía Tây” – bà Tô Thanh nhấn mạnh.

Thị trường mặt bằng bán lẻ, theo đánh giá của CBRE, giá thuê không có sự khác biệt so với quý trước. Tuy nhiên, thời gian tới, giá thuê có thể sẽ giảm, nguyên nhân là do cuối năm sẽ đón nhận nguồn cung bán lẻ lớn đến từ các dự án đang gần hoàn thiện.

Lượng mặt bằng bán lẻ dự kiến hoàn thiện vào quý IV/2011 và quý I/2012 sẽ tạo áp lực lên các dự án tương lai, do thị trường đã chuyển biến sang hướng có lợi cho người đi thuê. Cụ thể, người thuê có nhiều lựa chọn hơn trong việc đàm phán điều khoản hợp đồng hấp dẫn và lựa chọn địa điểm mới.

Ngoài ra, các thách thức của mức chi tiêu thấp cùng với số lượng ít các thương hiệu có mặt trên thị trường sẽ khiến chủ đầu tư khó có thể kỳ vọng mức giá thuê cao. Bà Tô Thanh cũng đưa ra một thực tế là một số công trình khởi công 2-3 năm trước, chủ đầu tư chỉ xây lên để cho thuê chứ không căn cứ vào nhu cầu của khách thuê.

“Ngoài việc cung cấp các chương trình khuyến mãi và ưu đãi để hấp dẫn khách thuê, các chủ đầu tư cũng nên tập trung vào việc đưa ra cơ cấu khách thuê phù hợp với chủ đề tổng thể của trung tâm. Chiến lược này đóng góp vào thành công của các trung tâm thương mại hơn là chỉ phụ thuộc vào địa điểm” – bà Trần Thị Tô Thanh đưa ra tư vấn./.