Làm thế nào để mua nhà giá gốc?

Đánh vào tâm lý muốn mua được nhà giá gốc của người dân, nhiều chủ đầu tư và người bán tuyên bố “bán nhà giá gốc đến tận tay khách hàng, không qua môi giới”, “ cần bán suất nội bộ với giá gốc”... Thế nhưng, thực chất, giá gốc đã được chủ đầu tư ký kết hợp tác đầu tư với các khách hàng lớn (mua cả sàn). Do vậy, khi đến tay người có nhu cầu thật sự thì giá nhà đã bị đội lên đến hàng trăm triệu đồng/căn hộ. Thực tế này cho thấy, mua nhà giá gốc không phải chuyện dễ.

Để người tiêu dùng có thêm thông tin khi mua nhà, VOV Online tổ chức tọa đàm trực tuyến chủ đề “Làm thế nào để mua nhà giá gốc?”.

Bạn có thể gửi những thắc mắc của mình tới chương trình theo địa chỉ email: noidung@vovnews.vn hoặc gửi câu hỏi trực tiếp cho chương trình.

Ông Phạm Thanh Hưng: Đúng là trong thời gian gần đây, khái niệm nhà giá gốc, đặc biệt là khi sự kiện ngày hội mua nhà giá gốc được tổ chức, được tranh luận rất sôi nổi.

Trước hết có thể nói, khái niệm nhà giá gốc là khái niệm thuần tuý mang tính thị trường, đây không phải là khái niệm mang tính pháp luật hay những định chế chính thức của các cơ quan quản lý Nhà nước. Vì vậy có nhiều khái niệm và cách hiểu khác nhau về nhà giá gốc.

Tôi cho rằng, đứng trên mỗi cương vị, góc nhìn, thì khái niệm nhà giá gốc được đưa ra khác nhau. Chẳng hạn, trên khái niệm sàn giao dịch bất động sản, khái niệm nhà giá gốc được hiểu là giá chính thức niêm yết của chủ đầu tư và giá này cũng đồng thời được ghi trong hợp đồng gốc, tức là hợp đồng đầu tiên, do chủ đầu tư ký bán cho người khách hàng đầu tiên mà chưa qua chuyển nhượng.

Nhưng trong thực tế, còn có hình thức như chủ đầu tư bán cho nhà đầu tư thứ cấp, sau đó nhà đầu tư thứ cấp mua sỉ với số lượng lớn và bán lẻ cho người có nhu cầu sử dụng. Hình thức này cũng được gọi là nhà giá gốc. Giá bán lẻ của họ cũng tương đồng với giá chủ đầu tư niêm yết tại thời điểm mà họ bắt đầu bán lẻ ra thị trường,

Khái niệm khác nữa, được nhiều người dân cho rằng, nhà giá gốc phải được hiểu là giá thành gồm: giá quyền sử dụng đất cộng thêm giá trị xây dựng, và các chi phí khác như quản lý, tiếp thị, bán hàng…

Người dân mong muốn mua được giá này. Tuy nhiên, theo tôi khái niệm về giá gốc và giá thành hoàn toàn không đồng nghĩa với nhau. Khái niệm giá gốc như tôi đã đề cập, tức là một khái niệm hoàn toàn thuần tuý trên thị trường.

Ông Phạm Văn Thường: Nhà nước không thể điều chỉnh được giá bán của doanh nghiệp. Giá bán nhà dựa trên cơ sở của giá thành. Mỗi doanh nghiệp lại xây dựng cơ sở giá bán khác nhau. Mỗi một thời điểm cũng như vị trí bất động sản khác nhau, địa phương khác nhau nên giá bất động sản cũng sẽ khác nhau.

Cơ quan quản lý Nhà nước chỉ mang tính chất hướng dẫn chứ không thể quy định giá bán nhà cho các doanh nghiệp được. Những ngôi nhà, căn hộ do doanh nghiệp đầu tư thì họ sẽ quyết định giá bán.

Cơ quan quản lý Nhà nước cũng chỉ quy định giá bán cho các đối tượng như nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp… Đây là những ngôi nhà, căn hộ do Nhà nước tham gia vào thị trường nên có thể ưu đãi đầu tư, ưu đãi quyền sử dụng đất.

Về vấn đề giá gốc, tôi đồng ý với quan điểm là giá ban đầu do chủ đầu tư đưa ra và chỉ chênh với giá thành một chút. Sau đó, giá nhà sẽ do thị trường điều tiết.

Câu hỏi: Về phía Hiệp hội Bất động sản, ông Phan Thành Mai đánh giá như thế nào về liều lượng điều chỉnh của những văn bản pháp lý này với thị trường?

Ông Phan Thành Mai: Tôi đồng tình với anh Thường về việc chúng ta không có một quy định nào có thể xuyên suốt hay phủ kín. Tôi bổ sung thêm ý là chúng ta cần phải có chiến lược tổng thể để phát triển bất động sản một cách bền vững. Và mới đây nhất Thủ tướng Chính phủ phê duyệt chiến lược về nhà ở. Làm sao giải pháp này đưa ra thị trường phát triển một cách dài có kế hoạch và bền vững. Có như vậy thì các khung pháp lý chạy theo sẽ có sự ổn định lâu dài. Các giải pháp đưa ra của về nguồn vốn giải pháp ngắn hạn. Tôi cũng thấy các giải pháp đưa ra  của Bộ Xây dựng mới đây là hết sức sáng suốt.

Ông Vũ Cương Quyết: Ở miền Nam, khái niệm nhà giá gốc đã mất cách đây 3 – 4 năm, hiện chúng tôi dùng khái niệm “mua nhà với đúng với giá của chủ đầu tư”. Điều này tạo nên sự khác biệt về quan niệm giữa 2 miền. Tuy sự khác biệt không quá xa nhưng cách thức làm việc là quá xa với nhau. Trong vòng 4 năm trở lại, tại TP HCM, người tiêu dùng có thể tiếp cận với chủ đầu tư, mua với giá thành mà chủ đầu tư niêm yết, chứ không phải giá chênh lệch. Do đó, khái niệm đơn giản là mua với đúng giá niêm yếu của chủ đầu tư.

Câu hỏi: Vậy, thưa ông đã có trường hợp doanh nghiệp rơi vào tình trạng người dân không tiếp cận được với nhu cầu  không?

Ông Vũ Cương Quyết: Cách đây khoảng 1 năm, để tiếp cận được với nhà giá gốc, hay như chúng tôi nói là đúng với giá niêm yếu của chủ đầu tư thì còn là việc khó. Tuy nhiên 6 tháng trở lại đây, khi thị trường khá trầm lắng thì rất nhiều chủ đầu tư ở Hà Nội đã đưa ra đúng giá niêm yết và giá cả rất hợp lý. Công ty Đất Xanh chúng tôi đã bán đúng giá niêm yết của chủ đầu tư, giá chuẩn. Người dân bắt đầu tiếp cận được với giá niêm yết của chúng tôi và chủ đầu tư, chứ không còn như cách đây 1 năm nữa.

Khi thị trường khó khăn hơn thì các chủ đầu tư cần người mua hơn. Lúc này người tiêu dùng thực sự là đối tượng khách hàng của chủ đầu tư, chứ các nhà đầu tư không nhắm tới các chủ đầu tư thứ cấp nữa. Như vậy, hiện tại người tiêu dùng có cơ hội mua nhà theo đúng nghĩa giá gốc.

Ông Phan Thành Mai: Đồng tình quan điểm với các ý kiến trên. Tôi bổ sung thêm về một quan điểm về cung và cầu thị trường. Vì sao miền Bắc và miền Nam có sự khác biệt? Trong miền Nam 3 – 4 năm nay nguồn cung và cầu có sự cân đối. Thông tin của dịch vụ của người bán đã thông suốt đến người có nhu cầu.

Trong khi đấy, ở miền Bắc đến năm 2011 này thì nguồn cung và cầu mới có sự cân đối. Lúc đấy mới mất đi khái niệm này dần đi.

Ông Phan Thành Mai: Theo thống kê 6 tháng đầu năm 2011 thành phố Hà Nội có 2.700 giao dịch thì 900 giao dịch thành công. Đồng nghĩa với thành công đã ít đi nhiều.

Trong năm 2010, thống kê cho thấy giao dịch nhắm vào phân khúc thị trường căn hộ cao cấp thực sự nóng. Hàng đưa ra chưa nhiều vì thế nhu cầu người mua buộc phải thông qua các kênh không chính thống. Trong khi đó kênh thông tin chính thống thì khi nào cũng thông báo hàng đã hết. Bên cạnh việc tiếp cận kênh không chính thống thì họ thông qua một kênh nữa là giới đầu cơ. Với cơ chế giới đầu cơ có thể ăn chênh lệch sau một thời gian giữ hàng.

Đấy là chưa kể thông tin khác về một số dự án mà có tính chất đặc thù. Với quan hệ để giữ một lượng hàng nhất định, họ có quyền lợi nhất định trong cơ chế thị trường.

Câu hỏi: Thưa ông Quyết, ông có thể nói rõ lý do tại sao nhà giá gốc lại trở nên quá xa xỉ với người tiêu dùng Việt Nam?

Ông Vũ Cương Quyết: Khoảng cách từ khi phê duyệt đến khi xong móng cần thời gian rất dài, lượng vốn rất lớn. Đây chính là thời điểm để các nhà đầu tư thuê đất sẵn sàng mạo hiểm, sẵn sàng “bơm” tiền ra để hưởng lợi thế là mua đất rẻ khi dự án chưa triển khai. Họ dùng hình thức quan hệ như góp vốn theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản… để nộp tiền trước cho chủ dự án. Chính vì thế mới xảy ra câu chuyện là 1 phần của dự án đã có thể bán bằng hình thức này hay hình thức khác cho những nhà đầu tư thứ cấp. Theo tôi ở đây chỉ là thủ tục về tài chính của các nhà đầu tư. Không ảnh hưởng đáng kể đến giá cuối cùng mà người tiêu dùng có thể mua được.

Hiển nhiên người tiêu dùng cũng không thể tham gia vào giai đoạn là dự án chưa đủ điều kiện được bán cả mặt pháp lý và tâm lý. Chính vì vậy với lợi thế dòng tiền như tôi vừa nói, nhà đầu tư bất động sản sẵn sàng tham gia dự án từ rất sớm, và đây chính là lý do mà tại sao sản phẩm lại hay qua tay của nhà đầu tư thứ cấp.

Câu hỏi: Nếu không có chuyện tín dụng thì liệu người dân có thể tiếp cận với giá nhà một cách hợp lý khi mà chủ đầu tư đưa ra hay không?

Ông Phạm Văn Thường: Vấn đề tín dụng sẽ liên quan đến thị trường bất động sản nhiều hơn. Còn việc người dân tiếp cận với nhà còn phụ thuộc vào 2 vấn đề: Quy định về thủ tục mua-bán với chính sách của Nhà nước; sự sôi động của thị trường bất động sản.

Nếu thị trường trầm lắng thì đương nhiên nhà đầu tư sẽ phải tìm đến khách hàng chứ không phải khách hàng tìm đến chủ đầu tư nữa. Nếu thị trường sôi động, do nguồn cung hàng hoá mất cân đối cung-cầu, trong đó cầu vượt cung thì các nhà đầu tư lại có quyền hơn, và khi người dân cần có nhà thường phải qua trung gian, cầu nối bất động sản. Chính vì những thực tế trên, Bộ Xây dựng đã tham mưu với Chính phủ thủ tục công khai, minh bạch giao dịch bất động sản trên thị trường thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Câu hỏi: Những ngôi nhà, căn hộ  được đưa lên sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo những tiêu chí, yêu cầu như thế nào, thưa ông?

Ông Phạm Văn Thường: Theo quy định của Luật Nhà ở và kinh doanh bất động sản, đối với nhà đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu đất, nhà ở thì mới được giao dịch thị trường.

Tuy nhiên, đối với các dự án nhà ở nhiều khi đợi giấy tờ rất lâu nên trong Luật Nhà ở và kinh doanh bất động sản có quy định, chủ đầu tư có thể huy động vốn bằng cách bán nhà khi chưa xây dựng xong thông qua sàn giao dịch bất động sản.

** Câu hỏi: Hiện nay có thực trạng là nhà đầu tư bán nhà cho nhiều nhà đầu tư thứ cấp. Khi đó, có còn là nhà giá gốc nữa hay không?

Ông Vũ Cương Quyết: Chúng ta kinh doanh thì phải có lợi nhuận, vì thế khái niệm nhà giá gốc như đã nói ban đầu, là giá cơ bản, không có lời bao nhiêu – tôi nghĩ đây là phần cho chủ đầu tư. Chủ đầu tư bán lại cho nhà đầu tư thứ cấp thì đương nhiên các nhà đầu tư thứ cấp cũng vậy thôi, họ đầu tư vào nên bắt buộc phải bán để hưởng lợi. Vậy ai là người phải trả? Nếu chúng ta cứ bán vòng vo kiểu nhà đầu tư thứ cấp bán tiếp cho nhà đầu tư nhỏ lẻ… khi đến tay người tiêu dùng thật thì sẽ bị đội lên rất nhiều. Vậy giải quyết vấn đề đó như thế nào?

Tôi nghĩ trong thời gian tới, khi thời điểm cung cầu thị trường gặp nhau thì bài toán sẽ được giải quyết.

Câu hỏi: Về phía hiệp hội, ông Phan Thành Mai có cảm thấy đấy là vấn đề vướng mắc khiến thị trường bất động sản cứ bị “lùng nhùng” như hiện nay hay không?

Ông Phan Thành Mai: Đấy là một lý do. Nhưng chúng ta hướng tới việc muốn triệt tiêu nó thì cần hai hướng giải pháp. Một là tiếp cận giá của chủ đầu tư là giảm đầu cơ thứ phát như anh Hưng vừa đề cập. Vấn đề thứ hai là xử lý kênh giá của người môi giới.

Hai vấn đề này cần giải quyết trên hai góc độ khác nhau. Đối với vấn đề thứ nhất thì chúng ta cần phải truyền đạt được thông tư, hướng dẫn, nghị định liên quan đến nhà đầu tư và người tiêu dùng.

Vấn đề thứ hai là làm thế nào để người môi giới có đạo đức nghề nghiệp tốt hơn. Vừa qua Hiệp hội đã trình Bộ Xây dựng và các bên liên quan hướng đến hình thành chi hiệp hội và hội môi giới. Đối với thị trường chúng ta, cộng đồng người môi giới rất quan trọng nhất là khi cung ít cầu nhiều thì vấn đề người môi giới hết sức quan trọng

Để giải quyết hai vấn đề trên thì việc thông tin cũng rất thông suốt. Ở Việt Nam, nhiều khi thông tin vẫn chưa minh bạch. Trong khi ở nước ngoài đối với thông tin bất động sản, họ có một hệ thống công nghệ thông tin thống nhất. Người bán và người mua có thể gặp nhau ở hệ thống thông tin này.

Chúng tôi đang hướng tới tổ chức những hội chợ chính thống, định kỳ 2 – 3 lần/năm để người bán và người mua có thể gặp nhau với mức giá đúng hơn.

Câu hỏi: Trong lúc thông tin có nhiều chiều như hiện nay, ông có lời khuyên gì cho những người có nhu cầu mua nhà?

** Ông Vũ Cương Quyết: Người tiêu dùng cần phải là người thông thái. Trước khi mua cần tìm hiểu kỹ, đặc biệt là giá cả. Nếu mua theo giá gốc và trả tiền chênh lệch thì cũng rất nguy hiểm. Với thời điểm hiện tại người mua hoàn toàn có thể tiếp cận được các sản phẩm chính thức của chủ đầu tư, với đúng giá niêm yết. Người mua nên cân nhắc lựa chọn như mua của ai, mua ở đâu, như thế nào… Cũng không nên trả khoản tiền chênh rất lớn cho các sản phẩm chưa hình thành, bởi có điều gì xảy ra người mua hoàn toàn phải chịu, vì rủi ro lớn.

Câu hỏi: Trong năm 2012, Bộ Xây dựng sẽ có những động thái gì đối với thị trương bất động sản, thưa ông?

Ông Phạm Văn Thường: Năm 2011, thị trường bất động sản gần như đóng băng. Trước thực tế này, Bộ Xây dựng đã có theo dõi tình hình bất động sản của các tháng để trình lên Thủ tướng xem xét để có sự điều chỉnh kịp thời.

Bộ Xây dựng đã được Chính phủ ký phê duyệt chiến lược phát triển dự án nhà ở đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030. Gần đây nhất, Bộ Xây dựng đã trình lên Thủ tướng Chính phủ xem xét dự thảo quản lý thị trường bất động sản phát triển lành mạnh; dự án cải tạo chung cư cũ, quỹ phát triển nhà ở, điều chỉnh chính sách thuế, cải thiện nguồn vốn cho thị trường bất động sản…

Câu hỏi: Thưa ông Phan Thành Mai, bước sang năm 2012 Hiệp hội sẽ có những hoạt động gì giúp chính sách gần hơn với cuộc sống?

Ông Phan Thành Mai: Hiệp hội có chủ trương hình thành Trung tâm nghiên cứu phản biện chính sách, tức là lấy ý kiến của các doanh nghiệp đề xuất và kiến nghị, đặc biệt với Bộ Xây dựng.

Tôi cũng thấy tính chuyên nghiệp của cán bộ tại các sàn giao dịch hết sức quan trọng bởi vậy Hiệp hội có chủ trương thành lập trung tâm đào tạo kỹ năng con người. Hiệp hội cũng có chủ trương tổ chức các hội chợ bất động sản; Tổ chức xúc tiến đầu tư song phương giữa các nước để doanh nghiệp Việt Nam có cơ hội tiếp cận nguồn vốn của ngước ngoài. Đối với vấn đề thứ tư tôi nhận thấy vẫn rất khó khăn.

MC: Vâng, xin cảm ơn các vị khách mời!

Thưa quí vị và các bạn, chúng tôi hy vọng, chương trình hôm nay cung cấp nhiều thông tin bổ ích cho các bạn khi mua nhà. Chúc các bạn sớm có được căn nhà ưng ý với giá mua hợp lý. Xin trân trọng cảm ơn các vị khách mời đã tham gia chương trình. Cảm ơn quí vị và các bạn đã quan tâm, theo dõi. Chúng tôi hy vọng sẽ nhận được sự ủng hộ của quí vị trong các chương trình tọa đàm tiếp theo của VOV Online!