Nghịch lý cao và thấp

Nhiều người đặt câu hỏi tại sao có sự chênh lệch về giá quá lớn như vậy? Có phải vì nhu cầu nhà ở Hà Nội cao hơn hẳn TP.HCM hay do chi phí đầu vào, chi phí đầu tư giữa các vùng khác nhau đã tạo ra nghịch lý này?

Nghịch lý về giá

Trong các dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp đang nhận hồ sơ bán nhà ở Hà Nội, chỉ có dự án Đặng Xá (Gia Lâm - Hà Nội) do Công ty Đầu tư Phát triển Hạ tầng Viglacera làm chủ đầu tư đã công bố giá bán là 11,6 triệu đồng/m2 (đã bao gồm thuế VAT). Mới đây, Công ty Cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai làm chủ đầu tư cũng công bố giá bán dự kiến của 864 căn hộ thuộc các toà nhà 19T3, 19T5 và 19T6 tại dự án Kiến Hưng (Hà Đông) là 10,3 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm 10% thuế VAT và 2% phí bảo trì). Như vậy, đơn giá bán được chủ đầu tư Vinaconex Xuân Mai tạm tính cho mỗi m2 sàn căn hộ tổng cộng sẽ là 11.579.476 đồng/m2. Dự án tại lô NO10A và NO12-3 Khu đô thị Sài Đồng (Long Biên) do Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Nhà Hà Nội số 3 làm chủ đầu tư hiện chưa công bố giá bán nhưng nhiều thông tin cho rằng, giá bán tại các dự án này đang được điều chỉnh tăng lên khoảng 14 triệu đồng/m2.

Các dự án nhà ở phía Nam phần lớn do các công ty tư nhân đầu tư và xây dựng, tự thuê lao động nên có thể tiết kiệm được chi phí nhân công, hạ giá thành (ảnh: SGGP)

Mặc dù mức giá trên mới chỉ nằm trong dự kiến chờ xét duyệt, tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định đây là mức giá khá “chát”. Được biết cùng thời điểm chào bán với các dự án ở Hà Nội, giá bán các dự án khu vực phía Nam “mềm” hơn rất nhiều như TP.HCM (từ 5,8 triệu đồng/m2), Đà Nẵng (5,5 triệu đồng/m2). Như vậy, giá nhà thu nhập thấp Hà Nội cao gấp 2 lần so với một số địa phương khác, thậm chí tiến sát giá nhà ở thương mại tại trung tâm kinh tế lớn nhất cả nước TP.HCM với mức chỉ khoảng 12 - 14 triệu đồng/m2.

Đặt lên bàn cân so sánh, trong khi các dự án nhà thu nhập thấp tại Hà Nội đều nằm cách xa trung tâm thành phố, vị trí không hoàn toàn đắc địa thì nhiều dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại TP. Đà Nẵng chỉ cách trung tâm chưa đầy 3km, lại có giá chỉ trên 5 triệu/m2. Như vậy, người mua chỉ phải bỏ ra khoảng hơn 300 triệu đồng là có thể sở hữu được một căn hộ 60m2 tại vị trí khá thuận lợi. Trong khi đó, đặt trong tương quan với Hà Nội người mua phải bỏ ra gần 1 tỷ đồng nhưng cũng chỉ được ở những nơi khá là “khỉ ho cò gáy”.

Chênh lệch do cơ chế địa phương

Trước nghịch lý này, nhiều người đặt câu hỏi tại sao có sự chênh lệch về giá quá lớn như vậy? Có phải vì nhu cầu nhà ở Hà Nội cao hơn hẳn TP.HCM hay do chi phí đầu vào, chi phí đầu tư giữa các vùng khác nhau đã tạo ra sự khác biệt như vậy?

Ông Nguyễn Văn Đa - Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bê tông và Xây dựng Vinaconex Xuân Mai cho biết: “Nhiều chung cư tại TPHCM rao bán khoảng trên 10 triệu đồng/m2 nhưng giá này chưa bao gồm thuế và mức độ điều chỉnh tuỳ từng vị trí căn hộ. Do đó, nếu tính bình quân diện tích thì giá bán cũng phải tương đương khoảng 13 triệu đồng/m2. Bên cạnh đó, tại Hà Nội do cung vượt quá cầu nên giá nhà bị đẩy lên cao vượt xa TP.HCM, nơi mà cung cầu cân bằng cũng là lẽ đương nhiên”.

“Mục đích cuối cùng của câu chuyện nhà thu nhập thấp là hướng đến giải quyết nhu cầu nhà ở cho những người có thu nhập thấp vốn chiếm tỷ lệ khá cao trong xã hội. Việc Nhà nước ưu đãi cho bên cung dẫn đến hậu quả nhiều chủ đầu tư tìm cách “tuồn” nhà ra bên ngoài bán theo giá thị trường. Rõ ràng ưu đãi không đến được với bên cầu” - TS. Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam

Nhận định về vấn đề này, khá nhiều chuyên gia BĐS cho biết, về mặt nguyên lý, thị trường nhà ở là thị trường địa phương. Mỗi địa phương khác nhau sẽ hình thành mặt bằng giá khác nhau, phụ thuộc vào tình hình kinh tế xã hội, quan hệ cung cầu, cạnh tranh ở từng địa phương đó. Không thể mang giá nhà đất ở Bắc Ninh, Đà Nẵng, TP.HCM hay bất kỳ địa phương nào khác áp cho Hà Nội.

Nhưng mức giá khác nhau, chênh lệch nhau quá nhiều ở những địa phương có điều kiện kinh tế - xã hội tương đương thì cũng có thể xem xét ở khía cạnh quản lý của địa phương.

Ông Nguyễn Trường Tiến, Phó Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Việt Nam nhận định: “Không thể nói đắt hay rẻ là do giá đất bởi các dự án này phần lớn đều xây dựng trên đất “sạch” và chính sách ưu đãi các doanh nghiệp đầu tư được thụ hưởng là như nhau. Nếu chênh lệch xa như vậy, phải chăng kỹ sư, doanh nghiệp ở Đà Nẵng có trình độ quản lý và biết áp dụng nhiều công nghệ mới hơn các địa phương khác. Tôi cho rằng, phía sau sự chênh lệch giá này là do Đà Nẵng sử dụng đội ngũ tư vấn thiết kế và áp dụng công nghệ tốt. Bởi chất lượng và giá thành của toà nhà phụ thuộc rất lớn vào tư vấn thiết kế, giám sát và công nghệ, vật liệu…”.

Một cán bộ của Cục Quản lý Nhà (Bộ Xây dựng) cho biết: “Nguyên tắc tính toán giá nhà thu nhập thấp do Bộ quy định, còn giá cụ thể của từng dự án do chủ đầu tư và từng địa phương quyết định. Việc chênh lệch giá giữa Hà Nội và TP.HCM có thể do chi phí đầu vào của hai địa phương khác nhau và cũng có thể là do trình độ quản lý của từng chủ đầu tư các dự án khác nhau”.

Liệu có hiện tượng đẩy giá?

Giá nhà đất không chỉ liên quan đến cung cầu mà còn liên quan đến quan hệ cạnh tranh. Cùng chất lượng, cùng cơ chế, doanh nghiệp nào bán rẻ hơn sẽ thắng.

Cơ chế nhà thu nhập thấp hiện nay là cơ chế xã hội hoá. Doanh nghiệp vay vốn thương mại để làm, Nhà nước hỗ trợ một số mặt để giảm giá. Một yếu tố khiến giá nhà thu nhập thấp ở Hà Nội cao hơn TP.HCM là bình thường giá nhà thương mại ở Hà Nội luôn cao hơn TP.HCM. Ngoài ra, Chính phủ ưu ái không thu tiền sử dụng đất nhưng doanh nghiệp phải tự bỏ tiền ra đền bù giải phóng mặt bằng (phụ thuộc giá đất từng khu vực do UBND tỉnh, thành phố công bố trên nguyên tắc sát với giá thị trường). Theo giá thị trường, giá đất ở Hà Nội rõ ràng cao hơn ở TP.HCM.

Trao đổi với Tạp chí Nhà thầu & Thị trường Xây dựng, ông Trần Đức Mạnh - Phó Giám đốc Phân viện Kinh tế Xây dựng Miền Nam cho biết: “Tạm thời xét đến trường hợp chi phí xây dựng, nguyên vật liệu như nhau, việc chênh lệch giá nhà thu nhập thấp giữa Hà Nội và TP.HCM có thể do nguyên nhân, đặc điểm khác nhau của hai thị trường. Thời gian vừa rồi, thị trường bất động sản Hà Nội tăng một cách đột biến, trong khi thị trường TP.HCM khá trầm lắng, do đó có thể nó tác động đến giá nhà thu nhập thấp tại khu vực này. Tuy nhiên, với mức giá khoảng 14 triệu đồng/m2 như một số chủ đầu tư đưa ra thì phải xem lại liệu có tình trạng doanh nghiệp đẩy giá hay không?”.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, trong khi giá vật liệu xây dựng, nhất là xi măng vẫn ổn định, mức giá nhà thu nhập thấp hiện khoảng 10 triệu đồng/m2 là phù hợp. Nếu thông tin về mức giá 14 triệu đồng/m2 đối với nhà giá thấp là có thực, Bộ Xây dựng sẽ cho tiến hành kiểm tra, xem xét và có ý kiến./.