Nhà ở tập thể cải tạo được không?

Nhằm nâng cao mức sống và chất lượng của dân cư thủ đô trên cơ sở phát triển đồng bộ xây dựng nhà ở, đáp ứng những yêu cầu hiện đại về an toàn, tiện nghi, thẩm mỹ không gian kiến trúc và phù hợp với Quy hoạch Tổng thể Phát triển thành phố Moscow tới năm 2020, những giải pháp về sửa chữa cơ bản, hiện đại hoá và cải tạo những ngôi nhà ở 5 tầng thuộc các seri “không phá dỡ được” đã được đưa ra.

Giải quyết đồng bộ

Trong tổng khối lượng nhà ở của thành phố Moscow, các seri nhà ở “không phá dỡ được” chiếm đến 13,6%. Nhà thuộc các seri này thường được xây dựng ở những khu vực hoạt động đầu tư lớn nhất trong thành phố. Việc cải tạo và hiện đại hóa các ngôi nhà 5 tầng, không thuộc diện phá dỡ (có di dân hoặc không di dân) hiện là một trong những vấn đề bức thiết trong kế hoạch đầu tư xây dựng đô thị của thủ đô Moscow.

Nhà tập thể cũ vẫn mạnh ai nấy sửa

Để giải quyết đồng bộ vấn đề cải tạo các khu nhà ở 5 tầng cũ, những luận chứng về hiệu quả của các giải pháp cải tạo những ngôi nhà ở, tổ chức quy hoạch các khu vực lãnh thổ cần cải tạo, cũng như các giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý, tiêu chuẩn định mức, thông tin dữ kiện và phương pháp luận quy hoạch đã được đưa ra.

Bắt đầu từ đồ án thiết kế thực nghiệm, trong đó, tính đến các yếu tố sau nhằm dung hoà các thành phần tham gia trong quá trình cải tạo.

- Cơ cấu quy hoạch của khu vực xây dựng đã được triển khai.

- Tình trạng của các mạng lưới kỹ thuật.

- Nhu cầu sử dụng các bến xe.

- Cây xanh.

- Các yếu tố văn hoá – xã hội, tập quán.

- Các quyền lợi của cư dân, nhà đầu tư, chính quyền khu vực.

Trong nhiệm vụ thực nghiệm, cần có các công trình nghiên cứu sau:

- Lập các dữ liệu về tình trạng quỹ nhà ở và quy mô dân cư.

- Phương pháp điều tra xã hội học trong cư dân, các hình thức thông tin các khác nhau về tình hình cây xanh, tiếng ồn đô thị.

- Các phương án giải quyết về không gian xây cơi nới, tầng áp mái, xây ghép.

- Các phương án giải quyết quy hoạch đô thị với hệ thống cây xanh mới nhằm cải thiện tiện nghi vi khí hậu.

- Kế hoạch kinh doanh để đề xuất sơ đồ hình thành, các nhóm nhà ở được đầu tư.

- Các hệ thống và giải pháp kết cấu tương ứng.

- Công nghệ và tổ chức thi công (không cần di dân, di dân một phần hoặc toàn bộ).

Trong việc cải tạo, cần phân biệt: cải tạo mà không làm tăng quỹ ở và cải tạo làm tăng quỹ ở:

- Cải tạo mà giữ nguyên quỹ ở được tập trung trước hết vào sửa chữa cơ bản các ngôi nhà hiện có và các mạng lưới kỹ thuật. Đối với mỗi khu dân cư, tuỳ thuộc vào mức độ quan trọng của thành phố mà hiện đại hoá toàn bộ ngôi nhà, có liên quan đến cấp nhiệt, sưởi và trang trí hoàn thiện các mặt nhà, lắp đặt thang máy, cải thiện tiện nghi và cây xanh dối với địa bàn liền kề. Đặc biệt là có các giải pháp đảm bảo thu hút vốn đầu tư để thực hiện trong thời gian ngắn nhưng lại thường phát sinh những khối lượng mới.

- Cải tạo có phát triển, làm tăng quỹ ở được thực hiện bằng cách xây cơi lên trên và xây tầng áp mái. Phương pháp này hấp dẫn đối với các nhà đầu t,ư bởi làm tăng thêm được một vài tầng nữa mà không phải chi phí để gia cố kết cấu. Có vốn đầu tư, sẽ tiến hành sửa chữa cơ bản ngôi nhà, hiện đại hoá và xây thêm các lồng thang máy, ống xả rác, cải thiện tiện nghi của các khu vực bằng cách xây dựng các gara ôtô ngầm và nổi, các bến đỗ xe, tiến hành sửa chữa một phần mạng lưới kỹ thuật bên ngoài.

Các vấn đề liên quan

Để giải quyết về mặt pháp luật, việc nghiên cứu cung cấp miễn phí cho những gia đình ở các phòng mới được bổ sung diện tích để bù đắp cho họ những tổn thất về tiện nghi như bị chiếu sáng kém do không ở đầu hồi nhà như trước, hoặc bị ồn hơn trước… sẽ được thực hiện. Các căn hộ được giải phóng ở những tầng dưới, không thuận tiện cho việc sinh sống thì có thể dùng để bố trí các điểm sinh hoạt văn hoá – xã hội. Sự thay đổi cơ cấu không gian và chức năng của khu vực nhà ở cho phép giải quyết bài toàn về bố cục thẩm mỹ của tổ chức môi trường cư trú.

>> Các khu nhà ở tập thể cũ được xây dựng từ những năm 1970 – 1980 hiện đang trở thành những “tàn tích” ở các đô thị Việt Nam.

Một giải pháp đầu tư xây dựng có hiệu quả hơn cũng được thực hiện là trong quá trình cải tạo và phát triển thì sơ tán người ở hoàn toàn vào các phần xây chen, xây thêm, rồi tiến hành cải tạo toàn bộ các ngôi nhà hiện có bằng cách xây cơi lên trên, xây tầng áp mái và các lồng thang máy. Giải pháp này có kéo dài thêm thời gian thu hồi vốn nhưng lại cho phép thu được lợi nhuận cao và chất lượng môi trường cư trú cũng tăng cao. Trong việc cải tạo nhà ở cũ, vấn đề phục vụ giao thông nội bộ trong khu vực được chú ý giải quyết: các bến đỗ xe ôtô, tổ chức phục vụ giao thông dưới mái che, cho người ở sử dụng ôtô riêng, duy trì diện tích nhà trẻ và thể thao, cây xanh.

Đặc điểm của sự phát triển và cải tạo đồng bộ này được tính đến mức quyền lợi tối đa của những người đã cư trú tại đây. Khoảng một nửa số họ sẽ nhận được diện tích bổ sung. Trong các tầng được giải phóng đầu tiên, đòi hỏi ngay việc tạo ra mạng lưới các công trình phục vụ văn hoá đời sống. Các dịch vụ trông giữ xe ôtô, trồng cây xanh, tổ chức nhà trẻ… được kết hợp giải quyết trong việc sử dụng hợp lý địa bàn khu vực.

Cuối cùng, các nguyên tắc xây dựng định mức đã đồng bộ giải quyết các nhiệm vụ phát triển và cải tạo hướng tới sử dụng khu đất xây dựng trên địa bàn thành phố, nghiên cứu các hình thức của chính sách đầu tư khi thực hiện cải tạo khu nhà ở 5 tầng trong đô thị, không tách rời quy hoạch tổng thể của thành phố.

Tại Việt Nam cũng đã có những dự án cải tạo hoặc xây dựng lại tại chỗ những nhà ở tập thể thời bao cấp. Từ những ngôi nhà siêu vẹo, xập xệ, có nơi đã mọc lên cao ốc 15 – 20 tầng đàng hoàng và chất lượng cao.

Chúng ta chưa có một chính sách đồng bộ để cải tạo và nâng cấp toàn bộ các khu tập thể cũ, mà thiên về hỏng nhiều sửa trước, hỏng ít làm sau./.