Quy hoạch và những vấn đề đặt ra

Hà Nội hướng Tây cùng...

“Định hướng phát triển Hà Nội về phía Tây đã được Chính phủ, lãnh đạo thành phố quyết định từ nhiều năm nay. Điều này lại được khẳng định một lần nữa trong quy hoạch thành phố Hà Nội (mở rộng) vừa qua. Đến nay, bản quy hoạch này đã tạo được đồng thuận ở rất nhiều điểm cơ bản.

 ông Đặng Hùng Võ khẳng định tại diễn đàn "Bất động sản vùng Thủ đô, cơ hội đầu tư từ các dự án phía Tây Hà Nội" mới đây.

“Điều đáng quan tâm là các ý kiến về xếp đặt không gian các vùng đô thị, công nghiệp, nông nghiệp, văn hóa, môi trường được nhất trí khá cao. Quy hoạch không gian như vậy là phù hợp với xu hướng phát triển hiện tại trên thế giới và cũng không xa lạ với hiện trạng sử dụng đất”- GS Võ nói.

Giới thiệu về đồ án quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 do Liên danh tư vấn PPJ thực hiện, ông Dương Đức Tuấn - Phó Giám đốc Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội cho biết: Đồ án này đã 5 lần được báo cáo Thường trực Chính phủ và hiện trong giai đoạn gấp rút hoàn thiện để trình Hội đồng thẩm định Nhà nước. Đồ án quy hoạch chung xác lập đô thị trung tâm hạt nhân gồm khu nội đô mở rộng và phần mở rộng của đô thị trung tâm hạt nhân.

Trong đó, khu vực nội đô mở rộng gồm khu vực nội đô hiện hữu (từ hữu ngạn sông Hồng đến đường vành đai 2) và khu nội đô mở rộng (từ vành đai 2 đến vanh đai xanh sông Nhuệ).

Ngoài khu vực trung tâm hạt nhân đô thị, phần mở rộng của đô thị trung tâm cũng sẽ mang lại những cơ hội đầu tư hết sức quan trọng. Đó là chuỗi đô thị phía Đông vành đai 4 – khu vực phía Nam sông Hồng, với dân số năm 2030 ước khoảng 1,25 triệu người. Tại khu vực này, sẽ xây dựng các trung tâm thương mại – dịch vụ mới, hiện đại, khuyến khích xây dựng cao tầng để thu hút dân số dịch chuyển từ trong nội đô Thành phố ra ngoài.

Chuỗi khu đô thị mới này được ngăn cách với khu vực đô thị tiếp giáp từ xung quanh đường vành đai 3 trở vào nội đô bằng vùng đệm vành đai xanh sông Nhuệ.

Hơn nữa, theo đồ án quy hoạch, khu vực phía tây Hà Nội còn có hành lang xanh, vành đai xanh, các trục giao thông như trục Hồ Tây - Ba Vì, trục Tây Thăng Long, QL32, đại lộ Thăng Long, QL6. Các trục này được kết nối với đường vành đai 3, 4 và các tuyến tàu điện ngầm và nổi (gồm các tuyến số 3, 4, 5, 6, 7, 8) để tạo thành hệ thống giao thông hoàn chỉnh, liên kết với cảng hàng không quốc tế Nội Bài.

Chuỗi đô thị phía Tây gồm các khu vực giáp ranh giữa Đan Phượng, Hoài Đức với Từ Liêm, giáp ranh giữa Hà Đông, Từ Liêm và Thanh Oai, giáp ranh giữa Thanh Trì và Thường Tín.

Trong khu vực này có tổng cộng 744 dự án, đồ án thuộc diện phải rà soát và đã có chắc chắn 244 đồ án, dự án được triển khai với quy mô gần 10.000 ha. Các chủ đầu tư đang phải gấp rút triển khai, bởi thời gian thực hiện các dự án đang ngày một rút ngắn.

Thống kê cho thấy, có tới 82 trong số 244 đồ án, dự án nói trên nằm ở quận Hà Đông; 35 đồ án, dự án tại huyện Từ Liêm và Hoài Đức là 27 dự án. Chỉ tính riêng 3 khu vực này đã chiếm trên 5.000 ha đất, tương đương với 53% quỹ đất trong 244 đồ án, dự án được phép triển khai trong đợt 1.

Theo Luật Quy hoạch Đô thị, sau khi quy hoạch chung Hà Nội được duyệt sẽ tiếp tục triển khai lập quy hoạch phân khu, lập quy hoạch chi tiết và xây dựng các quy định và quy chế quản lý đô thị. Tuy nhiên, theo ông Tuấn, đối với khu vực phía tây, UBND TP Hà Nội đang chỉ đạo ưu tiên tổ chức nghiên cứu lập quy hoạch phân khu để có thể triển khai rà soát, khớp nối các dự án và thực hiện dự án đầu tư ngay sau khi quy hoạch chung Hà Nội được duyệt.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Đất Xanh miền Bắc cho biết, vành đai đô thị khu vực phía Tây Hà Nội với hàng chục ngàn ha đất nông nghiệp chuyển sang đất đô thị, thực sự là cơ hội lớn đối với các nhà đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, vấn đề băn khoăn nhất của các doanh nghiệp hiện nay là cơ chế tiếp cận đất đai. “Nếu Nhà nước có một cơ chế tiếp cận đất đai thông thoáng hơn thì sẽ thu hút được một lượng lớn các doanh nghiệp đầu tư vào khu vực này”, ông Quyết nói.

... bài toán quản lý và...

Như vậy, theo phân tích của các chuyên gia, quỹ đất dành cho phát triển đô thị rất lớn. Đó là cơ hội cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là phương thức quản lý. Quản lý làm sao để ổn định, phát triển bền vững thì lại là bài toán cần có lời giải.

Đề cập tác động của của định hướng phát triển Hà Nội về phía Tây lên thực tế của thị trường bất động sản cũng như những giải pháp nào để tránh các tác động xấu, GS Đặng Hùng Võ lo ngại: Đồ án quy hoạch chung Hà Nội vẫn đang chờ phê duyệt mà tác động vào sốt đất thực tế đã xẩy ra.

“Với định hướng phát triển Hà Nội về phía Tây, chúng ta cần làm gì là một vấn đề cần được đặt ra nghiêm túc. Việc phát triển chưa là bao nhưng đã xảy ra ngay cơn sốt nhà cục bộ tại một số sự án đầu tư khu đô thị mới Dương Nội, An Khánh… và gần đây là cơn sốt đất nông nghiệp tại Ba Vì đã nổi lên như một nghịch lý của quản lý.  - GS Đặng Hùng Võ nói.

Theo GS Võ: “Cơn sốt đất phía Tây, đặc biệt là sốt đất nông nghiệp vừa qua thể hiện một thị trường bất động sản thiếu chuyên nghiệp, nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp, hoàn toàn hành động theo tin đồn, đầu tư mạo hiểm, gây méo mó thị trường. Nếu như thị trường minh bạch hơn, cả quản lý và nhà đầu tư chuyên nghiệp hơn thì đã không xảy ra tình trạng này”.

Cơn sốt đất phía Tây, đặc biệt là sốt đất nông nghiệp vừa qua thể hiện một thị trường bất động sản thiếu chuyên nghiệp, nhà đầu tư thiếu chuyên nghiệp

... nguồn vốn thực hiện quy hoạch

Một vấn đề khác cũng được các chuyên gia đặt ra là khi đã có một quy hoạch hợp lý sau khi đã cho là không gian phát triển được phân tích thỏa đáng vậy nguồn vốn nào được sử dụng để thực hiện quy hoạch đó.

GS Đặng Hùng Võ lo lắng: “Với Hà Nội, chúng ta đã có khá nhiều lần làm quy hoạch tổng thể phát triển, cũng có nhiều lần do chuyên gia nước ngoài thực hiện và bây giờ là quy hoạch do liên danh Hoa Kỳ - Hàn Quốc. Quy hoạch lần nào cũng nghiêm túc, mới lạ nhưng chưa lần nào có khả năng thực hiện đầy đủ. Đưa ra quy hoạch có thể rất hay nhưng lúc áp dụng vào thực tế lại bị vướng mắc do nhiều nguyên nhân khác nhau”.

Theo GS Đặng Hùng Võ, việc không triển khai được đầy đủ quy hoạch đã được duyệt có nguyên nhân chủ yếu là không giải quyết được vấn đề vốn để triển khai thực hiện. “Chúng ta không thể sử dụng giải pháp "giật gấu vá vai" trong thực hiện quy hoạch. Giải pháp nằm ở bài toán huy động vốn từ nguồn ngân sách nhà nước các cấp, từ nhà đầu tư, từ thị trường vốn, từ tiền tiết kiệm của dân…. Tất nhiên, cơ chế huy động vốn phải được giải quyết song hành với cơ chế phân chia lợi ích, đó là một bài toán cần độ ổn định cao” – GS Đặng Hùng Võ nói.

Theo ước tính, phải cần tới gần 70 tỷ USD để thực hiện quy hoạch. Tuy nhiên, trong hoàn cảnh hiện nay thì các nguồn vốn từ ODA cho đến FDI đều khó có thể huy động cho công việc này, ngân sách nhà nước cũng không dư dả. Và như vậy năng lực thực hiện quy hoạch đó chỉ có thể nhìn vào nguồn lực từ đất. GS Võ khẳng định: “Chính yếu tố này sẽ quyết định đến bộ mặt của thị trường đất đai khu vực phía Tây”.

Thực tế trong giai đoạn 1993 - 2003, nhiều tỉnh đã thực hiện phương thức “đổi đất lấy hạ tầng”. Đây là một chủ trương phù hợp, nhưng quá trình triển khai đã nảy sinh nhiều tiêu cực, mà nguyên nhân là không áp dụng một cơ chế định giá công bằng, khiến đất của dân bị thu hồi thì được định giá thấp, còn chi phí làm hạ tầng thì bị đẩy lên cao.

Như vậy nếu chúng ta xây dựng được một công cụ định giá công bằng và minh bạch thì gánh nặng về vốn để thực hiện đúng quy hoạch sẽ giảm đi đáng kể.

Bên cạnh đó, Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010, tập trung vào giải quyết được khá nhiều vấn đề có liên quan tới cơ chế giải quyết vốn cho thị trường bất động sản, và nâng cao tính minh bạch cho thị trường./.