Tạo nguồn vốn cho thị trường bất động sản

Theo những tính toán mới đây, hiện giá nhà đất tại các vùng ven đô đều tăng trên 100% so cùng kỳ năm trước. Trong đó, giá đất tại những vị trí đắc địa tăng 35-40% trong vòng một tháng qua và chưa dừng lại.

Trong một phân tích mới đây, TS. Hoàng Thế Thoả, chuyên gia của Ngân hàng Nhà nước cho rằng, hiện tượng này là do những kênh đầu tư phổ biến khác đang tỏ ra kém hấp dẫn.

Theo TS. Hoàng Thế Thoả, hiện có rất ít cơ hội lựa chọn cho các nhà đầu tư khi thị trường chứng khoán không còn hấp dẫn, sàn giao dịch vàng ngừng hoạt động, tỉ giá hối đoái đã ổn định.

Trong khi đó, kinh tế thế giới phục hồi yếu ớt, khủng hoảng đồng euro gây gián đoạn sản xuất kinh doanh do nhiều doanh nghiệp phải điều chỉnh lại cơ cấu thị phần và qui mô hoạt động xuất nhập khẩu, ảnh hưởng đến một số doanh nghiệp khác, nhưng hoạt động cũng rất chật vật.

Vì vậy, ông Thoả cho rằng, bên cạnh việc tích trữ hàng hóa để chờ lên giá, đầu tư vào bất động sản là lĩnh vực được quan tâm nhiều nhất.

Và nguồn vốn cho kênh này đang thu hút sự chú ý không chỉ từ nhà đầu tư, mà cả các cơ quan quản lý.

Tại hội thảo "Giải pháp về vốn cho thị trường bất động sản" mới diễn ra  tại Hà Nội, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam Tống Văn Nga cho rằng, bất động sản là lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có kế hoạch tài chính dài hạn, nguồn vốn dồi dào. Tuy nhiên, hiện nay các doanh nghiệp Việt Nam hoạt động trong lĩnh vực này hầu hết trong tình trạng thiếu vốn.

Ngân hàng siết

Theo đánh giá của các chuyên gia, hiện có ba nguồn vốn phổ biến được huy động cho thị trường bất động sản gồm vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng và huy động từ khách hàng.

Tuy nhiên, trong năm 2009, tổng dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng chỉ chiếm 11,76% tổng dư nợ cho vay nền kinh tế.

Sang năm 2010, ngân hàng vẫn thắt chặt hầu bao đối với bất động sản. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cũng yêu cầu các tổ chức tín dụng tăng cường đầu tư cho vay vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh để tạo ra sản phẩm hàng hóa dịch vụ đảm bảo kinh tế phát triển bền vững, không khuyến khích cho vay vào các lĩnh vực chứng khoán và bất động sản.

Tại phiên họp thường kỳ tháng 5 mới đây, một nội dung được chú ý là Chính phủ đưa ra yêu cầu Ngân hàng Nhà nước và các ban ngành liên quan đánh giá lại những biến động bất thường trên thị trường bất động sản, trong đó đặc biệt chú ý ở tình trạng tín dụng.

Tuy nhiên, con số mà ông Nguyễn Ngọc Bảo, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ (Ngân hàng Nhà nước) đưa ra thì tăng trưởng tín dụng bất động sản từ đầu năm đến nay chỉ ở mức thấp. “Tính đến cuối tháng 5, tăng trưởng dư nợ toàn hệ thống đạt trên 8%. Trong đó, dư nợ bất động sản đạt 192.000 tỷ đồng, tăng 4,54%, chỉ bằng hơn một nửa so với mức tăng trưởng tín dụng chung. Tỷ trọng tín dụng cho vay bất động sản chỉ chiếm 10% trong tổng dư nợ tín dụng” – ông Bảo nói.

Doanh nghiệp tự vận động

Theo phân tích của TS. Hoàng Thế Thoả (chuyên gia của Ngân hàng Nhà nước), khi Ngân hàng Nhà nước có chủ trương siết chặt kênh tín dụng cho bất động sản, các doanh nghiệp địa ốc buộc phải huy động từ các nhà đầu tư thứ cấp thông qua các hợp đồng góp vốn.

Thông qua hợp đồng này, nhà đầu tư đã "mượn tạm" vốn của khách hàng để kinh doanh bất động sản, khiến thị trường bất động sản trở nên sôi động, đẩy mặt bằng lãi suất huy động lên cao.

Bên cạnh những nguồn vốn trên, dòng vốn đầu tư nước ngoài cũng đang có xu hướng tăng lên, nhưng theo TS. Hoàng Thế Thoả, nguồn vốn này chỉ tập trung vào một vài phân khúc thị trường bất động sản du lịch, trung tâm thương mại, khách sạn nhà hàng và chưa xác lập xu hướng ổn định cần thiết.

Trong khi đó, việc đa dạng hóa các nguồn vốn trung dài hạn như hình thành các dạng quỹ đầu tư bất động sản, chứng khoán hóa vẫn còn khá xa lạ đối với thị trường bất động sản Việt Nam.

Ông Hoàng Thế Thoả lưu ý, để tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn bất động sản, doanh nghiệp cần cân đối sử dụng vốn tự có một cách hiệu quả, không nên vay vốn với lãi suất quá cao và tránh đầu tư vào những dự án vượt quá khả năng thanh toán của doanh nghiệp. Ngoài ra, cần coi trọng phát triển mối quan hệ hợp tác ba bên gồm chủ đầu tư, tổ chức tín dụng và khách hàng.

Gợi mở về giải pháp khơi nguồn vốn cho thị trường bất động sản, Tiến sỹ Trần Kim Chung Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đề xuất tăng cường tín nhiệm của doanh nghiệp bất động sản để thu hút vốn từ các nhà đầu tư tiềm năng; đồng thời đẩy mạnh việc mua lại, sáp nhập và các loại hình liên doanh.

Theo đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng cần xác định nhu cầu, lên kế hoạch về vốn cho các giai đoạn để chủ động trong kinh doanh và góp phần bình ổn thị trường. Việc hình thành hệ thống tài chính bất động sản theo mô hình của một số quốc gia phát triển đang vận hành, nhất là Quỹ tín thác bất động sản (REIT) cũng nên được tính đến./.