Tạo sự minh bạch cho thị trường bất động sản

Nhiều nhà đầu tư cho rằng nếu thị trường bất động sản muốn phát triển thì thông tin phải minh bạch.

Tuy nhiên, trong phát biểu mới đây tại hội thảo “Giải pháp về vốn cho thị trường bất động sản”, Tiến sĩ Vũ Đình Ánh, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu khoa học thị trường giá cả (Bộ Tài chính) cho biết, theo thống kê, 80% các giao dịch trên thị trường bất động sản hiện nay là phi chính thức do sản phẩm bất động sản thiếu căn cứ pháp lý, quy hoạch không ổn định.

Điều này đã tạo điều kiện cho giới đầu cơ bất động sản làm ăn, tạo ra hoạt động đầu tư bất động sản theo phong trào, nhà nhà, người người tham gia thị trường bất động sản.

Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam thị trường bất động sản bị nhiễu thông tin không chỉ gây hại cho nhà đầu tư mà ngay cả doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này cũng bị thiệt hại.

Trong một bài viết mới đây, chúng tôi đã đề cập những dấu hiệu không bình thường tại thị trường bất động sản Hà Nội, giá đất tại đây đã tăng cao đến chóng mặt. Có nơi giá tăng lên đến 40% so với năm 2009, đặc biệt là khu vực phía Tây Hà Nội.

Điều đáng nói ở đây là cơn sốt đất Hà Nội chỉ là cơn sốt của giới đầu cơ gom hàng rồi đẩy giá đất lên cao tạo cho thị trường bất động sản trở nên hỗn loạn vì giá đất. Người dân không nắm được thông tin đổ xô đi mua lại càng làm giá đất tăng chóng mặt.

Hay với những lùng bùng liên quan đến việc mua đất trên... giấy (tại Khu đô thị Thanh Hà A-B) thông qua Công ty cổ phần Xây dựng và dịch vụ 1-5. Tiền đã đóng, các nhà đầu tư mới tá hỏa vì chủ đầu tư đích thực của dự án, Công ty cổ phần Phát triển địa ốc Cienco 5 thông báo, chưa có bất kỳ mối liên hệ kinh tế nào với Công ty 1-5.

Đưa ra những ví dụ trên để thấy rằng, chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam rất thấp. Điều này khiến thị trường không thể phát triển bền vững, khi nhà đầu tư và người dân chưa an tâm về những thông tin do chủ đầu tư dự án cung cấp.

Minh bạch nguồn cung

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài Nguyên – Môi trường Đặng Hùng Võ đã từng nhấn mạnh: Để thị trường bất động sản được minh bạch, chỉ cần yếu tố đầu tiên là hệ thống đăng ký được minh bạch và công khai trên mạng, không còn gì để giấu nhau, không còn nét khuất, không còn nơi ẩn nấp cho tham nhũng và đầu cơ.

Hệ thống đăng ký bất động sản là hệ thống thông tin ghi nhận ai sử dụng đất, ai có tài sản gắn liền với đất ở đâu, từ đâu, làm gì... Điều đó sẽ làm thị trường bất động sản năng động, người kinh doanh bất động sản sẽ dễ dàng hơn.

Để nâng cao chất lượng và tính ổn định cho thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng phải lấp đầy khoảng trống pháp lý để hạn chế các chiêu lách luật. Thông tin dự án phải công khai, minh bạch, từ chủ trương giao đất, đầu tư dự án đến lúc giao nhận nhà.

Ông Johan Nyvene, Tổng giám đốc Công ty cổ phần chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh (HSC) cho rằng, cơ quan có thẩm quyền cần hoàn thiện thị trường bất động sản bắt đầu từ việc minh bạch thông tin về cung, cầu trong thị trường, tổ chức sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp, hạn chế tình trạng đầu cơ, kích giá.

Trong báo cáo về tình hình thị trường bất động sản mới đây, Chính phủ đã xác định sẽ triển khai sớm nhiều biện pháp để ổn định thị trường. Trong đó có việc đẩy mạnh công khai hoá trong hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hệ thống thông tin qui hoạch cụ thể, chi tiết, đồng thời chuẩn hoá các điều kiện tiếp cận thị trường bất động sản để các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được tiếp cận thông tin về bất động sản một cách bình đẳng, công khai minh bạch.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ cũng đã ký Quyết định về Quỹ Phát triển đất nhằm góp phần tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn để thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch để đấu giá quyền sử dụng đất... Quyết định này có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2010.

Quyết định này, theo ông Nguyễn Tân Thịnh, Phó Cục trường Cục Quản lý công sản, Bộ Tài chính sẽ tạo ra sự công khai, minh bạch trong thị trường bất động sản, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư có năng lực đều được tiếp cận việc sử dụng đất, góp phần đưa công tác quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản vào nề nếp; nhà đầu tư phát huy được hiệu quả của nguồn vốn nhanh hơn do không phải chờ đợi mặt bằng”.

Ông Nguyễn Tân Thịnh phân tích: “Khi thực hiện các quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, Nhà nước thực hiện thu hồi đất và Nhà nước thực hiện bồi thường hỗ trợ, tái định cư cho các hộ dân. Việc này sẽ không liên quan trực tiếp đến một nhà đầu tư cụ thể nào cả. Các nhà đầu tư khi muốn sử dụng đất đó thì phải tham gia đấu giá và trả tiền sử dụng đất, thuê đất theo giá thị trường; nhà đầu tư không phải trực tiếp thỏa thuận với người dân”.

Lành mạnh nguồn vốn

Như phân tích ở trên, thực tế thời gian qua, thị trường bất động sản ảnh hưởng bởi tâm lý đầu tư theo đám đông, đẩy giá lên nhiều lần, không phản ánh đúng giá trị thực.

Chính vì vậy, trong khi bất động sản là một lĩnh vực đầu tư đòi hỏi phải có nguồn vốn vững mạnh, một kế hoạch tài chính dài hạn thì trên thực tế, có những giai đoạn nguồn vốn đầu tư ngắn hạn (nguồn vốn “nóng” thông thường có thời hạn dưới 1 năm) cũng đổ vào thị trường, chi phối và tạo ra những cơn sốt nóng, đồng thời góp phần tạo ra “bong bóng” làm gia tăng rủi ro trên thị trường tài chính.

Vì vậy, ngân hàng buộc phải có những giới hạn để kiểm soát rủi ro bởi nếu tiếp tục rót vốn sẽ làm cho thị trường thêm căng thẳng.

Phân tích của ông Hoàng Thế Thoả (chuyên gia Ngân hàng Nhà nước) cho thấy “xu hướng đầu cơ tăng làm thị trường phát triển không bền vững. Khi giá vọt lên quá cao vượt quá khả năng chi trả của các nhà đầu tư sẽ dẫn đến tình trạng đóng băng, doanh nghiệp không có khả năng trả nợ, sẽ gây rủi ro cho ngân hàng”.

Đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có phương án kinh doanh hiệu quả, cơ sở pháp lý đầy đủ, kế hoạch kinh doanh rõ ràng và có thương hiệu thì sẽ nhận được sự hợp tác của ngân hàng.

Bên cạnh đó, muốn tạo nguồn vốn lành mạnh cho thị trường bất động sản, trước tiên cần phải có sự liên kết ba bên gồm chủ đầu tư, tổ chức tín dụng, khách hàng. Đối với giải pháp huy động vốn từ khách hàng, cần có hành lang pháp lý cụ thể, dễ thực hiện và tuân thủ.

Ngoài ra, nhận định của giới chuyên gia cho thấy vẫn còn những nguồn vốn tiềm năng khác chưa được huy động.

Ông Johan Nyvene, Tổng giám đốc Công ty cổ phần chứng khoán thành phố Hồ Chí Minh (HSC) cho rằng: Việc các doanh nghiệp chuyển đổi mô hình kinh doanh từ doanh nghiệp tư nhân sang công ty cổ phần để tiếp cận kênh huy động vốn thông qua niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán cũng là một giải pháp tối ưu.

Đây cũng là phương pháp huy động vốn được các doanh nghiệp bất động sản lựa chọn  để dễ dàng giới thiệu dự án đến với khách hàng cũng như nâng cao tính chuyên nghiệp trong kinh doanh.

Thời gian qua, đã có một số công ty lên sàn như: Thuduc House, Hòa Bình Corp, Hoàng Anh Gia Lai, Vạn Phát Hưng, Đầu tư xây dựng Bình Chánh hoặc gần đây là Đất Xanh, Vinaland, Công ty Cổ phần Phát triển hạ tầng và Bất động sản Thái Bình Dương (PPI),…

Ban hành trái phiếu dự án cũng được xem là phương pháp hữu hiệu được đa số doanh nghiệp lựa chọn trong thời gian qua và trên thực tế, trong năm 2009 và đầu năm 2010, đã có nhiều doanh nghiệp thành công bằng con đường niêm yết phát hành thêm để gọi vốn bằng công cụ trái phiếu.

Mới đây nhất là đợt phát hành thành công với 2.000 tỷ đồng trái phiếu của Tổng công ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex), 1.000 tỷ đồng trái phiếu của Công ty Cổ phần Vincom, hay liên tiếp các đợt phát hành tổng huy động hơn 2.000 tỷ đồng của Tổng công ty Cổ phần Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) năm 2009.../.