Thị trường sẽ minh bạch hơn

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, Nghị định đã đưa ra những quy định nhằm hạn chế tối đa những rủi ro trên thị trường bất động sản, đồng thời, tạo điều kiện để thị trường phát triển một cách minh bạch.

** Nghị định 71/2010/NĐ – CP (về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) có gì khác so với Nghị định 90/2006/NĐ – CP trước đây, thưa ông?

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam: Nghị định 71/2010/NĐ – CP có một số điểm khác biệt so với Nghị định 90/2006 trước đây. Thứ nhất là về góc độ tài chính bất động sản, chủ đầu tư có thể huy động vốn ở góc độ là trái phiếu doanh nghiệp theo quy định, có thể huy động qua các định chế tài chính phi ngân hàng, (Quỹ đầu tư, công ty tài chính…) và tất nhiên hoặc vay ngân hàng với điều kiện là không chỉ định ưu tiên sản phẩm (nhưng được cam kết về lợi nhuận).

Thứ  hai là chủ đầu tư cấp I được phép chuyển nhượng một phần dự án có kèm theo hạ tầng sang các nhà đầu tư cấp II khi dự án đền bù giải phóng mặt bằng xong.

Thứ  ba là chủ đầu tư dự án bất động sản được huy động vốn từ cá nhân và tập thể để đầu tư xây dựng nhà và được phân chia lợi nhuận, hoặc được phân chia sản phẩm là nhà theo thỏa thuận và tỷ lệ góp, không qua sàn nhưng tỷ lệ này không vượt quá 20% tổng sản phẩm của từng dự án thành phần. 

** Điều này có nghĩa là doanh nghiệp sẽ được tự do huy động vốn sau khi có dự án?

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam: Trong các bộ luật liên quan đến bất động sản đều quy định thời điểm huy động vốn mà cụ thể là chủ đầu tư phải xác lập tính hợp pháp của dự án, dự án phải được phê duyệt, đền bù, giải phóng mặt bằng xong. Như vậy, Nghị định 71 ra đời thay thế nghị định 90 có quy định chi tiết và cụ thể hơn về các hình thức huy động vốn nhưng về mặt thời điểm không khác nghị định 90. Doanh nghiệp vẫn phải đảm bảo khả năng thực hiện dự án.

** Thời gian vừa qua, trên thị trường có khá nhiều dự án đã huy động góp vốn khi chưa giải phóng xong mặt bằng hoặc chưa đầy đủ pháp lý. Vậy thì hợp đồng của những doanh nghiệp này sẽ được nhìn nhận như thế nào khi Nghị định này có hiệu lực?

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam:  Nghị định 71 sẽ có hiệu lực từ ngày 8/8 và như tôi đã nói những nghị định 71 và nghị định 90 là hoàn toàn giống nhau về thời điểm huy động vốn. Do vậy, những doanh nghiệp nào huy động vốn trước thời điểm Nghị định 71 có hiệu lực là hợp đồng vô giá trị. Tôi khuyến cáo khách hàng mặc dù có nhu cầu nhà ở hay đầu tư kiếm lời cần kiểm tra chặt chẽ giấy tờ pháp lý và năng lực chủ đầu tư trước khi ký hợp đồng.

** Thưa ông, 20% không qua sàn thì theo quy định trước thời điểm làm xong hạ tầng sẽ không được chuyển quyền ưu tiên đó. Vậy lý do tại sao lại có quy định như vậy?

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam: Sở dĩ có quy định cho phép chủ đầu tư bán 20% hàng hóa là các căn hộ trong dự án không qua sàn là có tính đến thực tế là các công ty này theo pháp luật được quyền huy động vốn từ cá nhân, tổ chức có năng lực tài chính có thể góp vốn để đầu tư và tháo gỡ cho các doanh nghiệp bớt khó khăn về tài chính.

Tuy nhiên lượng nhà được phân chia qua các hợp đồng góp vốn được quyền phân chia bằng sản phẩm chỉ bằng 20% và để đảm bảo tránh việc đầu cơ những dự án chưa đủ điều kiện hoàn thành mà đã có giao dịch chuyển nhượng đảm bảo an toàn cho giao dịch vì trong nghị định có quy định khi chưa hoàn thành thủ tục huy động vốn không được giao dịch.

** Nhiều ý kiến cho rằng khi không cho giao dịch 20% này trên thị trường sẽ nảy sinh tình trạng mua bán chui. Vậy ông có lường trước được hiện tượng này sẽ xảy ra?

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam: Từ trước đến nay giao dịch ngầm trên thị trường nhà đất vẫn diễn ra và các cơ quan quản lý vẫn chưa kiểm soát chặt chẽ. Chúng tôi đang soạn thảo thông tư hướng dẫn nghị định này trong đó có bàn bạc với Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên Môi trường, Tổng cục Thuế định ra thủ tục chặt chẽ và nếu như có giao dịch thì cũng sẽ kiểm soát được nghĩa vụ tài chính với Nhà nước vì Nhà nước đã quy định thuế thu nhập mỗi một lần chuyển nhượng dự án bất động sản.

Chỉ khi nào các nhà đầu tư thực hiện đủ đóng góp tài chính thì mới có cơ sở cấp giấy chứng nhận cho mỗi người dân và khi đó họ mới được đưa vào danh sách và được Sở Xây dựng thông qua thì người mua mới được bán. Người mua bán tắt ở giữa không được cấp chủ quyền sở hữu nhà ở hoặc đất. 

** Xin cảm ơn ông!