Tiến tới mục tiêu lành mạnh và ổn định thị trường bất động sản

Đóng góp quan trọng vào phát triển kinh tế

“Thị trường bất động sản có vai trò, vị trí quan trọng và có ảnh hưởng trực tiếp đến tốc độ tăng trưởng của nền kinh tế, có quan hệ mật thiết với thị trường tài chính - tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu, thị trường lao động”- Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân khẳng định tại Hội thảo  “Phát triển nhà ở và thị trường bất động sản kinh nghiệm quốc tế và lựa chọn cho Việt Nam” đang diễn ra tại Hà Nội.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, thị trường bất động sản Việt Nam tuy mới hình thành và phát triển được hơn 10 năm nhưng đã có những đóng góp quan trọng cho phát triển kinh tế đất nước.

“Nhiều dự án phát triển nhà ở, KCN, văn phòng, khách sạn… đã được triển khai đầu tư xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của nhân dân cũng như nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, đồng thời góp phần làm thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn trong cả nước”- ông Nam nói.

Thống kê của Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho thấy, trong 10 năm vừa qua, quỹ nhà ở Việt Nam tăng thêm trên 700 triệu m², trong đó nhà ở khu vực đô thị tăng thêm khoảng 225 triệu m². Bình quân mỗi năm diện tích nhà ở tăng thêm khoảng trên 70 triệu m²/năm. Khu vực đô thị tăng thêm khoảng 22,5 triệu m²/năm, trong đó quỹ nhà ở do các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tham gia đầu tư xây dựng theo dự án chiếm khoảng 25 - 30%.

Trên địa bàn cả nước hiện có trên 2.500 dự án nhà ở, khu đô thị mới và dự án kinh doanh bất động sản khác, với diện tích đất khoảng 80.000 ha đã và đang được triển khai đầu tư xây dựng, trong đó có khoảng 650 dự án khu đô thị mới có diện tích đất trên 20ha.

Riêng tại thành phố Hà Nội, mỗi năm các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới cung cấp cho thị trường khoảng 1,2 triệu m² nhà ở. Tại TP HCM, con số này là 3,5 triệu m².

Đến thời điểm cuối năm 2009, trên phạm vi cả nước đã có 249 KCN đã được thành lập, với diện tích đất tự nhiên khoảng 63.173ha, trong đó có khoảng 162 KCN đã đi vào hoạt động hoặc đã triển khai xây dựng hệ thống hạ tầng. Các KCN được hình thành trên địa bàn của 61/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã tạo việc làm cho hàng vạn người lao động, góp phần quan trọng trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế cho các địa phương theo hướng công nghiệp hoá.

Xếp thứ 3 về thu hút FDI

Theo Bộ kế hoạch và Đầu tư, tính đến hết quý III/2010, các nhà đầu tư nước ngoài đã giải ngân hơn 8 tỷ USD vào các dự án tại Việt Nam. Mặc dù thị trường bất động sản toàn cầu tiếp tục chững lại sau cuộc đại khủng hoảng nợ dưới chuẩn của các ngân hàng Hoa Kỳ, nhưng tại Việt Nam, bất động sản vẫn đứng vị trí thứ 3 trong số các lĩnh vực thu hút nhiều vốn đầu tư nước ngoài nhất. Tổng vốn đầu tư đăng ký trong lĩnh vực này là 2,75 tỷ USD, chiếm 22,6% tổng vốn đầu tư đăng ký. Quy mô vốn đầu tư trung bình của một dự án vẫn giữ mức khá cao, với 145 triệu USD/dự án.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, kinh doanh bất động sản hiện vẫn đang tiếp tục thu hút sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài.

Tính đến thời điểm cuối năm 2009, cả nước có gần 500 dự án bất động sản có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), với số vốn đăng ký trên 40 tỷ USD. Riêng năm 2009, vốn đầu tư FDI trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt trên 2,5 tỷ USD, chiếm 21,8% tổng số vốn đầu tư nước ngoài đăng ký mới trên cả nước trong cùng thời kỳ.

“Với sự tham gia tích cực của các nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, hàng loạt dự án đầu tư có chất lượng cao đã được đưa vào sử dụng, góp phần đáng kể thúc đẩy sự tăng trưởng chung của nền kinh tế”- Thứ trưởng Nam nói.

Tính đến tháng 7/2010, tổng dư nợ cho vay bất động sản đạt khoảng 210.770 tỷ đồng (tương đương khoảng trên 10 tỷ USD), tỷ lệ nợ xấu dưới 2%.

Hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng nhà đất tại các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới có hệ thống hạ tầng đồng bộ, có chất lượng nhà ở và môi trường tại một số thành phố lớn như Hà Nội, TP HCM… thu hút được khách hàng và lượng giao dịch thực tế vẫn đạt tỷ lệ tương đối cao. Nhu cầu thuê văn phòng, trụ sở làm việc ngày càng tăng. Cùng với tốc độ tăng trưởng chung của nền kinh tế, hoạt động giao dịch bất động sản trong thời gian tới được dự báo sẽ tiếp tục phát triển, đặc biệt là đối với các loại bất động sản là công trình thương mại, dịch vụ, văn phòng, nhà ở.

Hoạt động kinh doanh bất động sản không chỉ là lĩnh vực độc quyền của các doanh nghiệp nhà nước mà đã được khuyến khích, mở rộng đối với nhiều thành phần kinh tế khác nhau.

Tiến tới mục tiêu lành mạnh và ổn định thị trường

Tại buổi khai mạc hội thảo quốc tế về bất động sản diễn ra chiều 26/11, cả Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân và Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam đều thừa nhận, sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua còn mang tính tự phát, thiếu ổn định và minh bạch…

Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam thẳng thắn đưa ra 8 khiếm khuyết, bất cập mà lĩnh vực phát triển nhà ở và thị trường bất động sản Việt Nam cần khắc phục. Cụ thể:

Nhận thức về bản chất, vai trò và vị trí của thị trường bất động sản trong nền kinh tế vẫn còn hạn chế, hệ thống quản lý bất động sản từ Trung ương đến địa phương chưa đảm bảo sự thống nhất và đồng bộ. Một số vấn đề quản lý đất đô thị, quy hoạch xây dựng đô thị, đầu tư xây dựng công trình còn thiếu sự gắn kết, chưa đảm bảo thống nhất, dẫn tới tình trạng chồng chéo, trùng lặp trong công tác phát triển và quản lý thị trường bất động sản.

Khung pháp lý của thị trường bất động sản mặc dù từng bước được hoàn thiện, bổ sung, sửa đổi nhưng vẫn còn nhiều vấn đề bất cập cần sửa đổi, bổ sung nhằm tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và ổn định, khắc phục tình trạng tham gia thực hiện giao dịch mua, bán, chuyển nhượng trái quy định của pháp luật, làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách.

Tính minh bạch trong tất cả các khâu hoạt động của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản còn nhiều hạn chế. Tình trạng đầu cơ, mua bán “ngầm”, trốn lậu thuế còn khá phổ biến ở nhiều địa phương, đặc biệt là tại các đô thị lớn dẫn tới sự hoạt động của thị trường bất động sản thiếu bền vững và ổn định. Tính cạnh tranh của thị trường bất động sản còn thấp, nhất là đối với thị trường sơ cấp (giao đất, cho thuê đất). Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư mặc dù đã được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật, tuy nhiên việc áp dụng trong thực tiễn còn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn đề chưa được triển khai. Tính bình đẳng giữa các đối tượng tham gia thị trường chưa được thực sự đảm bảo.

Giá cả bất động sản, đặc biệt là giá nhà ở quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như mức phát triển của nền kinh tế nhất là nhà ở của đại bộ phận các đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo tại khu vực đô thị gặp nhiều khó khăn.

Cơ chế, chính sách về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư vẫn còn nhiều bất cập cần phải tiếp tục được hoàn thiện để hướng tới mục tiêu đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nuớc, nhà đầu tư và người có tài sản bị thu hồi. Công tác lập và quản lý quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội cũng như quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn cũng cần phải tiếp tục nghiên cứu để tránh chồng chéo, giảm bớt thủ tục, gây lãng phí cả về thời gian và chi phí của Nhà nước và của các nhà đầu tư.

Hệ thống cơ sở hạ tầng yếu kém, đặc biệt là hệ thống giao thông kết nối giữa các đô thị hiện có với các khu đô thị mới, khu dân cư, khu nhà ở còn nhiều bất cập, làm giảm sức hút và quy mô của thị trường bất động sản.

Việc phát triển thị trường bất động sản Việt Nam còn mang tính tự phát, thiếu chiến lược, kế hoạch cụ thể. Thời gian vừa qua thị trường bất động sản phát triển chưa đảm bảo sự cân đối, các nhà đầu tư mới chỉ tập trung quan tâm đối với các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới để bán cho những người có thu nhập cao. Trong khi đó các dự án nhà ở để bán trả dần hoặc cho thuê dành cho các đối tượng có mức thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức.

Công tác kiểm tra, kiểm soát và xử lý vi phạm đối với hoạt động của thị trường, nhất là hoạt động giao dịch còn bị buông lỏng. Nhiều chính sách đã có hiệu lực nhưng việc hướng dẫn và triển khai còn chậm. Việc phân cấp quản lý và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng cho chính quyền cấp quận, huyện là hợp lý, tuy nhiên điều kiện về trình độ, năng lực chuyên môn của đội ngũ cán bộ, công chức để thực thi nhiệm vụ được giao còn nhiều bất cập, đòi hỏi cần sớm có cơ chế khắc phục.

Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, nhìn nhận những khó khăn và bất cập này sẽ là cơ sở quan trọng để hoàn thiện cơ chế, chính sách phát triển nhà ở và thị trường bất động sản của Việt Nam hướng tới mục tiêu phát triển lành mạnh và ổn định, phù hợp với xu thế hội nhập kinh tế quốc tế.

Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân cũng cho rằng, để khắc phục những vấn đề bất cập này đòi hỏi lĩnh vực phát triển nhà ở và thị trường bất động sản Việt Nam cần phải có những đổi mới, bổ sung và hoàn thiện cả về cơ chế, chính sách cũng như phương thức quản lý, điều hành của cơ quan chính quyền các cấp và vai trò tham gia thị trường của các nhà đầu tư.

“Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy sự phát triển kinh tế- xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư để xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, phát triển đô thị và nông thôn bền vững, giải quyết việc làm cho người lao động”- Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân khẳng định./.