Ngân hàng chỉ kiểm soát, không “chặn đứng” vốn cho bất động sản

Ngay từ đầu năm 2022, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có động thái yêu cầu các ngân hàng thương mại (NHTM) hạn chế cho vay liên quan đến lĩnh vực bất động sản (BĐS). Việc này phần nào đã tác động đến các chủ đầu tư và người mua BĐS. Tuy nhiên, tại tọa đàm “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS” tổ chức ngày 7/6, các NHTM khẳng định không “chặn đứng” việc cho vay lĩnh vực này.

Doanh nghiệp BĐS chật vật về vốn

Điểm lại thị trường BĐS tại TP.HCM, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho biết, năm 2021 phân khúc nhà ở cao cấp chiếm 74%, còn lại 26% là nhà ở trung cấp, nhà ở vừa túi tiền là 0%. Trước đó vào năm 2020, nhà ở vừa túi tiền tại TP.HCM chỉ có hơn 100 căn, chiếm tỷ lệ 1% trong tổng số nhà ở. Đây là sự bất cân xứng của thị trường, không đảm bảo mục tiêu phát triển loại nhà ở vừa túi tiền. Do vậy, các DN BĐS cần cơ chế để tiếp tục tiếp cận được nguồn vốn tín dụng từ phía ngân hàng.

Theo ông Châu, các kênh huy động vốn chính của DN BĐS gồm có vốn chủ sở hữu, vốn vay tín dụng, trái phiếu DN, vốn huy động từ khách hàng và vốn FDI. Về vốn chủ sở hữu, tức tiềm lực tài chính của DN, chỉ chiếm dưới 20%, còn lại trên 80% là huy động từ các kênh khác. Từ khi NHNN ban hành Thông tư 20 năm 2021, DN BĐS không được vay tiền để mua đất ở các NHTM, chỉ được vay để thực hiện dự án khi đã có đất.

Ông Châu đề nghị, các DN “khỏe mạnh” là những khách hàng đáng tin cậy, có sự tín nhiệm và có các dự án đáp ứng đủ điều kiện, đảm bảo tính khả thi phải được tiếp tục vay vốn tại các NHTM. Hiện nay, DN muốn vay tín dụng phải có tài sản thế chấp, mà tài sản thế chấp hiện nay khoảng 70% là BĐS. Ông Châu nhận định, việc cho vay như trên chưa đánh giá đúng mức tính khả thi của 1 dự án BĐS.

“Nếu không thay đổi phương pháp cho vay trên cơ sở đánh giá tín nhiệm của DN, đánh giá chất lượng dự án, chúng ta không có được Samsung, Huyndai như của Hàn Quốc. Chúng tôi cho rằng, khơi thông nguồn vốn là yếu tố hàng đầu, cần cơ chế để DN tiếp cận được nguồn vốn tín dụng, đây là “bà đỡ” của thị trường BĐS”, ông Châu đề xuất.

Ngân hàng không siết nhưng có điều kiện tránh rủi ro

Ông Trần Phương, Phó Tổng Giám đốc BIDV khẳng định, không có việc hạn chế tín dụng cho BĐS. Ngân hàng căn cứ trên cơ sở nhu cầu thực tế của người mua nhà, không phải trên nhu cầu vay để gom BĐS rồi mua đi bán lại. Với hành vi gom BĐS, BIDV sẽ xem xét rất thận trọng nhằm hạn chế cấp tín dụng. Đối với các dự án của chủ đầu tư, BIDV rất chú ý đến năng lực tài chính của khách hàng. Ngân hàng cần phải đánh giá được nguồn tài chính tự có (vốn chủ sở hữu) phải thực sự mạnh. Tiếp đến là xem xét kinh nghiệm của chủ đầu tư trong việc phát triển, kinh doanh BĐS.

Theo ông Phương, ngân hàng phải có các điều kiện để cho vay, kinh doanh BĐS là lĩnh vực rủi ro cao. Thị trường BĐS không phải là thị trường ngắn hạn, do đó ngân hàng tính toán chặt chẽ và thỏa thuận kỹ những điều kiện để cấp tín dụng.

“Ngân hàng tập trung vào những dự án có chủ đầu tư có kinh nghiệm, dự án có tính khả thi, dự án ở những khu vực địa lý được xác định có khả năng bán hàng tốt. Quan trọng là chủ đầu tư phải xác định và phân kỳ đầu tư phù hợp, "liệu cơm gắp mắm", tránh việc đầu tư dàn trải, đầu tư quá lớn sẽ không hiệu quả, thậm chí gây rủi ro cho chính hoạt động kinh doanh của DN”, ông Phương cho biết.

Một NHTM khác là Vietinbank cũng có tăng trưởng cho vay tiêu dùng BĐS đạt 24% trong 5 tháng đầu năm 2022. Ông Nguyễn Đình Vinh – Phó Tổng Giám đốc Vietinbank khẳng định, trong các văn bản của NHNN không có chỉ đạo siết chặt hay hạn chế đối với thị trường BĐS. Theo ông Vinh, từ trước đến nay, dư nợ lĩnh vực BĐS của ngân hàng này chỉ chiếm 20% danh mục tín dụng, nợ xấu cho vay BĐS chỉ khoảng 0,3%. Đây là những con số tích cực so với các ngành nghề khác nên có cơ sở để yên tâm khi cho vay.

Về phía các ngân hàng, ông Vinh mong muốn thị trường BĐS cần phải nâng cao sự minh bạch. Vừa qua, một số sàn giao dịch BĐS có hiện tượng như cấu kết để làm giá, tạo sóng, thổi giá và gây sốt ảo, khiến thị trường nhiễu loạn, hoặc đầu cơ mua bán BĐS… Tình trạng này ảnh hưởng đến việc ra quyết định của các ngân hàng khi cho vay trong lĩnh vực BĐS.

“NHTM yêu cầu lựa chọn những chủ đầu tư có uy tín, dự án khả thi và có vị trí tốt. Dự án trong bất kỳ lĩnh vực nào hiệu quả, khả thi, đảm bảo khả năng trả nợ đều là đối tượng ưu tiên của các ngân hàng”, ông Vinh khẳng định.

Có thể thấy, việc kiểm soát tín dụng trong lĩnh vực rủi ro cao như BĐS là chủ trương đúng đắn. Muốn “khơi thông” nguồn vốn cho BĐS, không còn cách nào khác hơn, các DN BĐS cần nâng cao năng lực thực hiện dự án, chú trọng kinh doanh lành mạnh và đặt uy tín lên hàng đầu./.